W Polsce wciąż brakuje mieszkań, czyli luka mieszkaniowa w rodzimym wydaniu

Luka mieszkaniowa, czyli co?

Luka mieszkaniowa, choć pozornie wydaje się pojęciem praktycznie oczywistym, nie doczekała się dotąd precyzyjnej definicji rodem z naukowych publikacji. Nie jest to więc tak prosty w interpretacji element mieszkaniówki, jak by się mogło wydawać.

Bardzo często lukę mieszkaniową określa się jako różnicę pomiędzy dostępną liczbą lokali mieszkalnych a liczbą gospodarstw domowych w kraju, określaną inaczej jako tzw. statystyczny deficyt mieszkaniowy. Niestety niedoboru mieszkaniowego w Polsce nie da się policzyć w ten prosty na pozór sposób, gdyż w kraju podobny deficytu nie występuje. Potwierdzają to dane GUS, wg których liczba gospodarstw domowych w Polsce jest niemal identyczna z wolumenem zasobu mieszkaniowego kraju i wynosi około 14,8 mln (przybliżony stan na koniec 2019 r.). W tej sytuacji w rodzimych warunkach jako definicję luki mieszkaniowej najwłaściwiej będzie przyjąć wolumen mieszkań, których brakuje do pełnego zaspokojenia potrzeby zamieszkiwania Polaków, a obok nich także coraz liczniejszej rzeszy napływowych nierodowitych mieszkańców kraju.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Jak powszechnie wiadomo, pomimo trwającej latami często rekordowej aktywności inwestycyjnej zarówno deweloperów jak i inwestorów indywidualnych, lokali mieszkalnych jak brakowało tak brakuje. Według różnych źródeł, opcji i koncepcji jest to od kilkuset tysięcy do dwóch, ba, nawet trzech milionów jednostek. Czy da się w miarę dokładnie oszacować parametry rodzimej luki mieszkaniowej oraz przewidzieć datę jej „wyzerowania”?

	2008	2012	2016	2018
Zasób mieszkaniowy w mln jednostek	13,15	13,72	14,27	14,62
Mieszkania na 1 tys. ludności	345	356	371	380,5
Liczba osób na mieszkanie	2,9	2,81	2,69	2,63
Przeciętna pow. użytkowa w mkw.	70,2	72,8	73,8	74,2

Statystyki zasobów mieszkaniowych w Polsce w latach 2008, 2012, 2016, 2018 /Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podst. GUS

Niestety, po trzech dekadach intensywnej budowy gospodarki rynkowej, dosłownie wszystkie podstawowe parametry krajowego rynku mieszkaniowego wciąż wskazują na dość zawstydzającą różnicę pomiędzy warunkami zamieszkiwania Polaków, a średnią unijną tychże warunków. Składają się na to przede wszystkim dane dotyczące liczby mieszkań na 1 tys. ludności, średniej powierzchni użytkowej, odsetka młodego, jednak w pełni dorosłego już pokolenia rodaków zamieszkujących z rodzicami bez widoków na wyprowadzkę „na swoje”, czy wreszcie przeludnienia lokali.

Skąd „luka” skoro deficytu statystycznego brak?

Niemal identyczny wolumen gospodarstw domowych oraz zasobów mieszkaniowych w Polsce absolutnie nie oznacza, że w Polsce mieszkań nie brakuje. Wręcz przeciwnie, realny ich niedobór w postaci luki mieszkaniowej jak najbardziej istnieje, a co gorsza, można go liczyć w milionach lokali. Z czego to wynika?

Po pierwsze, w Polsce gospodarstwa domowe, których wolumen jest zbieżny z zasobem mieszkaniowym kraju, są w nadmiernym stopniu kreowane przez dwa, a często i trzy pokolenia. Tymczasem podstawową kategorią definiującą gospodarstwo domowe jest lokal mieszkalny. Tym samym gospodarstwo domowe to zespół osób zamieszkujących jedno osobne lokum, niezależnie od ilości tych osób.

Tymczasem wg. Eurostatu aż 44 proc. Polaków w wieku 25-34 lat, czyli blisko 3 miliony młodych, acz zdecydowanie dorosłych już ludzi, nadal mieszka z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla UE. W Polsce to prawie wyłącznie efekt braku możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia, wynikający z wciąż poważnego niedopasowania jego średnich zarobków do kosztów kupna czy wynajmu samodzielnego lokum. Innymi słowy mamy w kraju około 3 milionów młodych Polaków wykluczonych z rynku nieruchomości za sprawą braku zdolności kredytowej lub wkładu własnego, których póki co nie stać na kupno własnego M, a często również na wynajem komercyjny lokum odpowiadającego potrzebom.

Poza tym w Polsce kilka procent zasobów mieszkaniowych, a nominalnie kilkaset tysięcy mieszkań, znajduje się w budynkach o na tyle zaawansowanym stopniu degradacji, że w przewidywalnej przyszłości konieczna będzie ich rozbiórka, a w konsekwencji zastąpienie nowo wybudowaną substancją mieszkaniową. W ten dość prosty sposób realną lukę mieszkaniową w Polsce należy oszacować na około 2,5 miliona lokali, co i tak nie musi oznaczać wartości ostatecznej.

Za jaki czas „polska luka” przejdzie do lamusa?

Innym często przywoływanym parametrem, dość precyzyjnie określającym stopień rozwoju rynku nieruchomości i szacującym skalę zaspokojenia potrzeby dachu nad głową ludności kraju, jest liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców.

Według danych GUS na koniec 2018 roku przedmiotowy wskaźnik wynosił dokładnie 380,5 jednostek, przy unijnej średniej, dążenie do której jest głównym założeniem Narodowego Programu Mieszkaniowego, na poziomie 435 lokali. Jeżeli przyjąć, że liczba ludności kraju utrzyma się na obecnym poziomie około 38,5 mln, to łatwo policzyć, że obecną średnią unijną liczby mieszkań na tysiąc osób Polska osiągnie przy wolumenie zasobu mieszkaniowego na poziomie 16,8 mln lokali. Oznacza to różnicę w stosunku do stanu obecnego rzędu 2 mln. Ponownie więc po uwzględnieniu zasobów przewidzianych do rozbiórki, wychodzi luka mieszkaniowa w granicach 2-2,5 milionów lokali. Jak długo przyjdzie nam ją eliminować?

Przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych kraju, określonym na podstawie średniej lokali oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu latach (176 tys. rocznie), wybudowanie 2,5 mln lokali mieszkalnych powinno zająć mniej więcej 14 lat. Realność tej perspektywy będzie oczywiście zależała od szeregu czynników, których – podobnie jak ostatnio Covidu-19 – na dziś dzień dokładnie przewidzieć się nie da, a które termin ten mogą zarówno przedłużyć, jak i skrócić. Chodzi więc przede wszystkim o demografię, trendy migracyjne ludności zarówno rodzimej jak i napływowej, koniunkturę gospodarczą w Polsce i UE, politykę mieszkaniową państwa, czy wreszcie tempo wzrostu zamożności mieszkańców kraju zależne głównie od jakości rynku pracy.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl