REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ekspektatywa chroni nabywców mieszkań

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ekspektatywa przekazuje nam prawo do objęcia przyszłych dóbr i polega na ustanowieniu odrębnej własności lokalu, po którym następuje przeniesienie własności na kupującego. Ekspektatywa pozwala kupującemu domagać się swojej należności od dewelopera w przypadku problemów z ukończeniem mieszkania lub upadłością dewelopera. Poznaj szczegóły ekspektatywy.

Na temat ekspektatywy najwięcej mogą powiedzieć osoby zawodowo związane z branżą nieruchomości. Nabywcy nowych lokali nie muszą znać wszystkich zawiłości, które dotyczą tej instytucji prawnej. Z ich punktu widzenia największe znaczenie ma bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

REKLAMA

Ekspektatywa umożliwia egzekwowanie prawa do zakupionego lokalu w przypadku nierzetelności lub bankructwa dewelopera. Właśnie dlatego osoby decydujące się na zakup nieukończonego mieszkania powinny zyskać ogólną wiedzę na jej temat.

Zobacz także: Preferencje klientów przy zakupie mieszkania

Ekspektatywa – na czym polega

Ekspektatywa zwykle jest definiowana jako prawo do dóbr, które zostaną objęte w przyszłości. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi zwracają uwagę, że taka konstrukcja prawna w naturalny sposób odpowiada potrzebom rynku deweloperskiego. – Osoby, które nabywają lokal w ramach nieukończonej inwestycji muszą się pogodzić z późniejszym objęciem lokalu. Przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero po prawnym wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej z zabudowywanego gruntu. Taka czynność wiąże się z założeniem odrębnej księgi wieczystej. Ekspektatywa jako prawo do objęcia przyszłych dóbr gwarantuje ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na klienta. W przypadku wadliwego wykonania umowy przez dewelopera nabywca może również wnioskować do sądu o dokończenie budowy przez innego wykonawcę. Koszty ukończenia lub modyfikacji lokalu poniesie wówczas nierzetelny inwestor – tłumaczy Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” program

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Rodzime prawo przewiduje pewne wymogi formalne dla ekspektatywy. Można się tutaj powołać na artykuł 9 ustawy o prawie własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wedle wspomnianego przepisu utworzenie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy deweloperskiej nastąpi jeśli spełnione są poniższe warunki:

– deweloper posiada prawo własności zabudowywanego gruntu

– budowa jest prowadzona na podstawie ważnego zezwolenia

– zobowiązanie dewelopera do utworzenia odrębnej własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej

Zobacz także: Najmniejsze mieszkania w Polsce – sprawdź, gdzie są

Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że wymóg ujawnienia ekspektatywy ma największe znaczenie dla nabywców powstających lokali mieszkalnych. Okazuje się bowiem, że wpis w księdze wieczystej gruntu może być dokonany tylko na podstawie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jest to konsekwencja obowiązującego prawa, które wymaga, by przeniesienie prawa własności lokalu lub zobowiązanie do jego przeniesienia było uregulowane za pośrednictwem notariusza. – Oznacza to, że nabywcy podpisujący umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej rezygnują z ekspektatywy – zaznacza Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.

Ekspektatywa zwiększa bezpieczeństwo

Znaczenie ekspektatywy wzrosło po wprowadzeniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która potocznie jest określana jako ustawa deweloperska. Artykuł 23 ustęp 2 wspomnianego aktu prawnego stanowi, że roszczenie o przeniesienie prawa własności do powstającego lokalu zawsze musi być ujawnione w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu. Innymi słowy ekspektatywa jest wymagana w przypadku inwestycji, które zostały objęte nową ustawą deweloperską.

Zobacz także: Cudzoziemcy są bardziej zainteresowani kupnem mieszkania w Polsce

Eksperci firmy Conse zaznaczają, że nowe uregulowania zwiększyły bezpieczeństwo klientów.

– Do tej pory nabywcy mieszkań często zawierali umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej. Wprowadzenie jednolitych wymogów dla wspomnianych umów przyczyni się do wyrównania praw wszystkich nabywców. Dotychczas pozycja osób, które samodzielnie zadbały o ujawnienie swoich roszczeń w księdze wieczystej gruntu była znacznie lepsza – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Nabywcy lokali spółdzielczych

REKLAMA

W kontekście ekspektatywy nie można zapomnieć o rozwiązaniach prawnych, które dotyczą klientów spółdzielni. Do niedawna nabywcy lokali spółdzielczych dysponowali uprzywilejowaną pozycją wobec osób, które nabywały mieszkania u deweloperów. Bezpieczeństwo klientów spółdzielni gwarantuje artykuł 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniany przepis przewiduje obowiązkowe zabezpieczenie praw nabywcy w formie ekspektatywy odrębnej własności lokalu spółdzielczego. Warto również dodać, że spółdzielcza ekspektatywa zawsze podlega dziedziczeniu i zbyciu. W przypadku umowy, która jest zawierana z deweloperem sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Możliwość dziedziczenia ekspektatywy lokalu deweloperskiego występuje zawsze. Jej zbycie na rzecz osoby trzeciej wymaga natomiast zgody inwestora.

Zarówno spółdzielcze, jak i deweloperskie ekspektatywy są coraz częstszym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Ich nabywcy muszą się jednak liczyć z dodatkowymi formalnościami w trakcie procedury kredytowej. – Kredytodawcy weryfikują m.in. zaświadczenie o stanie zadłużenia dotychczasowego nabywcy lokalu. Trzeba też pamiętać, że sprzedaż ekspektatywy musi być uregulowana w formie osobnego aktu notarialnego, który jest prezentowany w banku – objaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: Kupno mieszkania w dobrej cenie

Akt notarialny nadal ważny

W ramach podsumowania przedstawiciele firmy Conse przypominają, że zmiany w zakresie obowiązkowej ekspektatywy nie dotyczą wielu inwestycji deweloperskich, które są obecnie realizowane. Większość powstających mieszkań wciąż nie jest objęta nowymi uregulowaniami. Dlatego nabywcy lokali, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia bieżącego roku powinni pamiętać o sporządzeniu umowy przedwstępnej w formie notarialnej i ustanowieniu ekspektatywy – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Mikroapartamentowce, czyli „kompresja mieszkaniowa”

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    REKLAMA

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    Klimatyzacja w bloku

    Czy to już czas pomyśleć o klimatyzacji? Jak najbardziej. Czy mieszkańcy bloków również mogą skorzystać z dobrodziejstw tego urządzenia? Tak, ale pod pewnymi warunkami. 

    Budowa domu bez pozwolenia 2024: tylko o powierzchni do 70 mkw. czy większych, czy warto skorzystać z tej możliwości

    Umożliwiający budowę domów do 70 mkw. Powierzchni bez zezwolenia program Dom bez formalności działa już ponad dwa lata. Poprzedni rząd liczył, że ożywi on budownictwo jednorodzinne. W ubiegły roku na podobnych zasadach miało być możliwe budowanie domów większych, ale ostatecznie do zmiany prawa nie doszło.

    Kto decyduje się na budowę domu na zgłoszenie?

    Budowa domu na zgłoszenie. 2,8 tys. domów jednorodzinnych o powierzchni budowy nieprzekraczającej 70 m kw. powstanie w ramach programu "Dom bez formalności”. 

    REKLAMA

    Wakacje kredytowe 2024 - projekt ustawy ustala nowe warunki

    Wakacje kredytowe 2024 - ile kredytów obejmie nowa ustawa przedłużająca wakacje kredytowe? Jak zmieniają się warunki skorzystania z wakacji kredytowych? Ile razy będzie można wstrzymać opłacanie raty kredytowej i przez ile miesięcy?

    Czyste Powietrze. NFOŚiGW zaleca ostrożność przy kupnie pomp ciepła do czasu zmian w programie

    Po 13 czerwca 2024 r. dotacje z Funduszu będzie można otrzymać tylko do pomp będących na specjalnej liście. Ma ona gwarantować, że oferowane urządzenia są zgodne z deklarowanymi parametrami.

    REKLAMA