Jakie mieszkania najczęściej wybierają Polacy?

Nowe przepisy dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych, narzucone przez Rekomendację S, nie służą kupującym. Restrykcyjne zasady szacowania zdolności kredytowej spowodowały, że nie dostaniemy już tak dużego kredytu na mieszkanie jak w ubiegłym roku. Jeśli w zeszłym roku bank gotów był udzielić kredytu w euro na kwotę 400 tys. zł na 30 lat, to po wprowadzeniu zmian w przepisach dostaniemy jedynie 240 tys. zł, tj. aż 160 tys. mniej. W lepszej sytuacji są osoby ubiegające się o kredyty w złotych. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku pożyczki w PLN zamiast 400 tys. zł otrzymamy teraz o 28 tys. zł mniej.

Analitycy Home Broker obliczają, że w wyniku wprowadzenia zmian w bankach liczba transakcji na rynku nieruchomości spadnie o 5–7 proc. Część osób zamierzających kupić mieszkanie po prostu nie dostanie na nie finansowania. 

Mieszkania z wielkiej płyty

Spadająca zdolność kredytowa Polaków powoduje wzrost popularności mieszkań w blokach budowanych trzydzieści lat temu i więcej. Udział transakcji z udziałem takich lokali na rynku wtórnym wzrósł w 2011 roku średnio o 6 proc. W niektórych miastach zwiększył się nawet o ponad 20 proc. Lokale wybudowane w okresie PRL-u cieszą się największym wzięciem w Poznaniu i Warszawie, gdzie obejmują odpowiednio ok. 40 i 50 proc. wszystkich transakcji na rynku używanych mieszkań (Home Broker).

Zobacz także: Wybór mieszkania – jakie mieszkanie wybrać, aby służyło nam przez wiele lat?

Mieszkania, których wadą jest duża akustyka i słabe parametry związane z ogrzewaniem, są bardzo tanie. Ceny mieszkań z wielkiej płyty w Warszawie są przeciętnie o 14 proc. niższe niż w budynkach z cegły czy nowych inwestycjach deweloperskich. Plusem budynków z lat 70. i 80. jest też na ogół ich usytuowanie w miejscach z bogatą infrastrukturą miejską, oferujących dobre połączenie z centrum miast.

Z danych Metrohouse wynika, że w porównaniu z nowym budownictwem lokale w wielkiej płycie w Poznaniu są tańsze o ponad 24 proc. mniej, w Łodzi o 13,4 proc., we Wrocławiu o 11,9 proc., a w Gdańsku – o 7,5 proc. Niska cena, dobra lokalizacja i infrastruktura powodują, że więcej osób zaczęło skłaniać się do zakupu tego typu nieruchomości.  

Poza tym mieszkania w kilkudziesięcioletnich budynkach mają też jeszcze jeden atut. Przy niewielkim metrażu oferują dużą liczbę pokoi. A dwupokojowe, 40-metrowe lokum czy trzy pokoje na powierzchni 50 mkw. to teraz bardzo pożądane mieszkania.  

Zobacz także: Inwestuj w mieszkania w 2012 r.

---

Kompaktowy rynek pierwotny

Deweloperzy depczą po piętach właścicielom mieszkań  oferowanych na rynku wtórnym i wprowadzają do sprzedaży lokale o małych metrażach. W ofercie deweloperskiej w największych miastach przeważają teraz kompaktowe lokale dwupokojowe i trzypokojowe. Zmalał natomiast odsetek kawalerek, bo jest na nie mniej chętnych. Kupujący wybierają mieszkania dwupokojowe, których metraż jest nieznacznie większy niż mieszkań jednopokojowych, a funkcjonalność niewspółmiernie wyższa. 

Osoby poszukujące lokum śledzą rynek i podobnie jak nabywcy używanych lokali wyszukują najkorzystniejsze oferty. Z drugiej strony deweloperzy analizują preferencje klientów i wprowadzają do sprzedaży najwięcej takich lokali, które cieszą się powodzeniem najliczniejszej grupy kupujących. Z danych Emmerson wynika, że w nowych projektach najwięcej jest mieszkań dwupokojowych, które są najbardziej pożądane przez nabywców. We Wrocławiu, Poznaniu czy Krakowie stanowią one połowę nowej oferty.    

Cena i lokalizacja

Do zakupu nowych mieszkań zachęcają także obecne stawki cenowe. W Warszawie od początku 2010 roku do końca ubiegłego roku spadły one o 7,5 proc., najbardziej w Krakowie i we Wrocławiu, bo odpowiednio o 11,5 proc. i o 12,4 proc.(dane Emmerson).  

Zobacz także: Wynajem mieszkań przyniósł wysokie straty

Dla kupujących na rynku pierwotnym, oprócz ceny, decydującym kryterium jest lokalizacja. Wiele inwestycji, w których mieszkania oferowane są w niskich cenach, powstaje bowiem na obrzeżach miast.

– Po wejściu w życie nowych przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych od początku roku, większa liczba kupujących interesuje się najmniejszymi lokalami w danym typie (1-pokojowe, 2-pokojowe, 3-pokojowe). W kwocie 250–300 tys. zł, na jaką nasi klienci mogą liczyć w banku, można kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni niespełna 40 mkw. Dlatego wiele osób wybiera sąsiadujący ze stolicą Piastów, bo mogą tu nabyć większe i bardziej odpowiednie mieszkanie dla rodziny. – tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A, która oddała właśnie do użytku Rezydencję Kościuszki w Piastowie.

Przedstawiciel firmy przyznaje, że poza ceną liczy się także możliwość szybkiego dojazdu do Warszawy. Ze względu na to, że stacja szybkiej kolejki mieści się obok inwestycji, do centrum stolicy można stamtąd dojechać w ciągu 15 minut. Dlatego Rezydencja Kościuszki, jak twierdzi, cieszy się w tym roku jeszcze większym powodzeniem niż wcześniej.

Liczba nabywców wybierających lokale deweloperskie zwiększa się. Analitycy Home Broker przewidują, że w roku 2012 udział nowych mieszkań w transakcjach będzie jeszcze większy. Powodem jest dobre dostosowanie oferty do możliwości kupujących i większa elastyczność firm deweloperskich niż właścicieli mieszkań podczas negocjacji. 

Zobacz także: Rynek wtórny odzyskuje równowagę