W Polsce nadal brakuje mieszkań

Zgodnie z szacunkami GUS, w 2010 roku w Polsce było 14,7 miliona gospodarstw domowych. Lokali mieszkalnych było natomiast 13,4 miliona. W statystykach GUS za mieszkania uznawane są zarówno lokale w blokach, jak i domy jednorodzinne. Można więc przyjąć, że w kraju brakuje aż 1,2 miliona nieruchomości, aby zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkaniowe Polaków. W rzeczywistości niedobór jest większy, bo część gospodarstw jest w posiadaniu więcej niż jednego mieszkania czy domu (np. ze względu na zakupy inwestycyjne), zatem więcej jest też tych, które własnego lokum nie mają w ogóle.

Gdyby przyjąć, że deweloperzy, spółdzielnie i inwestorzy indywidualni budowaliby w kolejnych latach tyle samo mieszkań co w 2011 roku (szacuje się, że będzie to 120,9 tys. lokali oddanych do użytkowania), a liczba gospodarstw domowych utrzymałaby się na poziomie tej z 2010 roku, niedobory powinny zniknąć już w 2020 roku. Oczywiście jest to pewna zabawa na liczbach, która zakłada, że wszystkie nowo wybudowane nieruchomości od razu znajdują nabywców, a liczba tych, które istnieją i są zamieszkiwane, nie zmniejszy się.

Zobacz także: Na ile mkw. mieszkania Cię stać?

Rzeczywistość jest jednak inna przede wszystkim dlatego, że brak własnego mieszkania nie oznacza automatycznie, że gospodarstwo domowe zgłasza na nie popyt, czyli przynajmniej rozgląda się na własnym „M”. Jest to spowodowane tym, że sporej części społeczeństwa po prostu nie stać na zakup własnej nieruchomości. Za średnią pensję „na rękę” można bowiem kupić w dużym mieście przeciętnie pół metra mieszkania. Do tego dochodzi jeszcze niedopasowanie podaży i popytu, czyli zbyt wysoka cena czy za duży metraż lokali oferowanych na rynku. A to skutkuje tym, że deweloperzy wciąż posiadają zapasy niesprzedanych mieszkań wybudowanych w ostatnich latach i to mimo że część rodzin musi mieszkać wynajmowanych lokalach.

Szacunkowe niedobory lokali mieszkalnych w wybranych miastach Polski

Zobacz także: Rynek nieruchomości – prognozy na 2012 r.

---

Gdzie sytuacja wygląda najlepiej?

Sytuacja w poszczególnych miastach wojewódzkich jest bardzo zróżnicowana. Już w 2013 roku – dla założeń przyjętych przez Home Broker – mogłoby dojść do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Gdyni i Katowicach. Na podstawie dziś dostępnych danych można przyjąć, że w tych miastach w 2010 roku brakowało odpowiednio 4,1 i 3,6 tys. mieszkań i domów. W 2011 roku powinno ich powstać odpowiednio 1,6 i 1 tys. sztuk. Niewiele gorsza sytuacja ma miejsce w Warszawie, Gdańsku i w Poznaniu, w których to miastach niedobór mieszkań może zniknąć w 2014 roku. W rok później mogłoby to nastąpić w Rzeszowie i Krakowie. Ale uwaga! Trzeba pamiętać, że oficjalne statystyki nie uwzględniają osób, które w dużych miastach wojewódzkich mieszkają bez meldunku. I tak na przykład w Warszawie ich liczba szacowana była w 2007 roku na około 250 tys. osób – wynika z opracowania Środkowoeuropejskiego Forum Badań Migracyjnych i Ludnościowych. Taka liczba ludności może odpowiadać nawet 125 tys. dodatkowych gospodarstw domowych. Gdyby uwzględnić tę liczbę w statystykach, okazałoby się, że do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych w stolicy doszłoby dopiero w 2032 roku.

Zobacz także: Rynek wtórny odzyskuje równowagę

A gdzie najgorzej?

Najmniej optymistyczne szacunki odnośnie do prawdopodobnej daty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych można obserwować w: Łodzi, Szczecinie, Bydgoszczy i Opolu. W dwóch pierwszych miastach potencjalną datą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest 2026 rok. Szacunkowy niedobór mieszkań wynosił tam w 2010 roku odpowiednio 24,5 i 23,2 tys. mieszkań. W 2011 roku może natomiast powstać odpowiednio 1,6 i 1,5 tys. nowych lokali i domów. W Bydgoszczy, gdzie niedobór mieszkań może zniknąć w 2028 roku, może powstać w bieżącym roku 0,7 tys. nowych nieruchomości mieszkalnych. Na koniec 2010 roku niedobór był szacowany na 11,9 tys. mieszkań. Najgorzej sytuacja wygląda w Opolu. Co prawda niedobór nieruchomości można oszacować na 8,2 tys. domów i lokali, ale wyniki budownictwa mieszkaniowego są w tym mieście skromne. W bieżącym roku może powstać zaledwie 0,2 tys. nowych mieszkań.

Zobacz także: Sprzedajesz mieszkanie? Pamiętaj o tym

---

Na jakiej podstawie oszacować niedobór?

Dokładne dane na temat liczby ludności i gospodarstw domowych w poszczególnych miastach dostępne są dzięki Narodowemu Spisowi Powszechnemu z 2002 roku. Dane tam zawarte pokazują, że w 2002 roku przeciętne gospodarstwo domowe składało się w Polsce z 2,84 osoby. Zgodnie z publikacją Prognoza gospodarstw domowych według województw na lata 2008–2035, przeciętne gospodarstwo domowe skurczyło się w 2010 roku do 2,61 osoby. Jedynie z tytułu zmniejszenia się liczebności gospodarstw domowych ich liczba wzrosła pomiędzy 2002 a 2010 rokiem o blisko 9%. Wartość ta została uwzględniona przy obliczaniu liczby gospodarstw domowych na podstawie obecnej liczby ludności w poszczególnych miastach oraz wielkości przeciętnego gospodarstwa domowego wynikającego z NSP z 2002 roku. Liczba mieszkań w poszczególnych miastach (stan na 2010 rok) pochodzi natomiast z ogólnodostępnych baz danych GUS.

Zobacz także: Ile mieszkań można by kupić za świąteczne prezenty?

Przedstawione szacunki zakładają, że liczba gospodarstw domowych w przyszłości nie zmieni się, mieszkań i domów nie będzie ubywać (w wyniku ich zużycia czy zniszczenia) oraz utrzyma się obecnie obserwowana skala budowy nowych nieruchomości. Jak jest ona duża? Posiadając dane za 11 miesięcy tego roku, można oszacować, że do użytkowania zostanie oddanych w 2011 roku 120,9 tys. nowych mieszkań (domów i lokali).

Zobacz także: Deweloperzy walczą o klientów