REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Mieszkania nadal tanieją

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Bernard Waszczyk
Bernard Waszczyk
Analityk rynku funduszy inwestycyjnych Open Finance.
Mieszkania nadal tanieją – indeks cen transakcyjnych mieszkań spadł o ponad 3%.
Mieszkania nadal tanieją – indeks cen transakcyjnych mieszkań spadł o ponad 3%.

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkania nadal tanieją – indeks cen transakcyjnych mieszkań spadł o ponad 3%. Czy ceny mieszkań jeszcze spadną?

W październiku, po spadku o 0,65 proc., wartość indeksu cen transakcyjnych po raz pierwszy znalazła się poniżej 850 pkt. Od rekordowego odczytu z lutego 2008 roku (1004,27 pkt) dzieli go więc już 15,4 proc. Ale to tylko w ujęciu nominalnym, bo realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, spadek indeksu cen sięga już 25 proc.

REKLAMA

Zobacz także: Ile kosztuje ogrzanie dwupokojowego mieszkania?

Indeks cen transakcyjnych wyłamał się z trendu bocznego, w którym przebywał od ok. dwóch lat, tj. od połowy 2009 do połowy 2011 roku. Począwszy od lipca br. kolejne odczyty indeksu cen transakcyjnych notowały coraz nowsze minima. O przyspieszającym tempie spadku cen mieszkań w ostatnich miesiącach świadczy choćby to, że to właśnie spadek z ostatnich czterech miesięcy, który wynosi już 3,36 proc., ma największy udział w zmianie wartości indeksu w ostatnim roku (minus 3,72 proc.) i dwóch lat (minus 5,83 proc.).

W październiku przy obliczaniu wartości indeksu cen transakcyjnych wzięto pod uwagę 3043 transakcje, zatem tylko o kilkanaście (0,4 proc.) mniej niż przed miesiącem. W skali roku odnotowano wzrost liczby transakcji o 2,3 proc. Można więc powiedzieć, że sprzedaż mieszkań utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Opinie analityków

Dane odnośnie do liczby dokonywanych transakcji są zgodne z tym, co prezentują inne ośrodki analityczne, które także wskazują na utrzymywanie się poziomu sprzedaży mieszkań na względnie dobrym, stabilnym poziomie. Towarzyszy mu jednak spadek cen, który w sytuacji utrzymującej się wysokiej podaży nowych mieszkań należy uznać za zjawisko jak najbardziej naturalne. To żniwo zbiera przesadny optymizm firm deweloperskich, który szczególnie można było obserwować w pierwszej połowie ubiegłego roku po kilkudziesięcioprocentowych wzrostach liczby mieszkań, których budowę rozpoczynano. Nie jest źle, dopóki sprzedaż utrzymuje się na obecnym poziomie, choć słabsze finansowo firmy mogą mieć problemy z płynnością. Schody mogą się zacząć, jeśli uderzy zapowiadana druga fala kryzysu. W połączeniu z dalszymi restrykcjami wprowadzanymi przez KNF, ograniczającymi zdolność kredytową (skądinąd w większości potrzebnymi), w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy ceny mieszkań mogą się w dalszym ciągu systematycznie obniżać.


Październik był już czwartym miesiącem z rzędu, w którym ceny mieszkań spadały. Najświeższy odczyt mówi o korekcie m/m na poziomie 0,7%. Spadek był więc dwukrotnie mniejszy niż we wrześniu. W skali roku październikowa przecena przekroczyła 3,7%. Choć ostatnie cztery miesiące przynoszą dane sugerujące powstanie negatywnego trendu na rynku używanych mieszkań, to trzeba pamiętać, że miesięczne odczyty charakteryzuje pewna przypadkowość. Na przykład w ostatnim roku okresy wzrostu i spadku cen przeplatały się, przez co ze stabilnymi lub rosnącymi cenami mieliśmy do czynienia sześciokrotnie.

Zobacz także: Duże zainteresowanie „Rodziną na Swoim”

Niższe ceny w przyszłym roku

Tendencja do niewielkich obniżek cen powinna się utrzymać – przewidują doradcy Home Broker. Ich prognoza na najbliższy rok sugeruje przecenę na poziomie 3%. Do argumentów przemawiających za spadkami można zaliczyć rekordową podaż nowych mieszkań, ograniczenie programu „Rodzina na Swoim” oraz wchodzącą w życie w styczniu nowelizację rekomendacji „S”. Są to główne argumenty pesymistów, czyli osób przewidujących spadki. Stanowili oni 78% respondentów we wrześniowym badaniu przeprowadzonym wśród doradców Home Broker. Oznacza to, że tylko 22% doradców spodziewa się w najbliższych 12 miesiącach wzrostu poziomu cen. Jest to rekordowo niski odsetek. W ich ustach najczęściej pojawiającymi się argumentami są rosnące płace i zatrudnienie. Zgodnie z danymi GUS we wrześniu bieżącego roku były one odpowiednio o 5,2% i 2,8% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. W tym kontekście nie można też zapomnieć o niedoborze mieszkań w kraju. Zgodnie z ministerialnymi szacunkami, w Polsce może brakować nawet 1,5 miliona lokali. Jednak w związku z niewielkim odsetkiem optymistów nie powinno dziwić, że po raz kolejny prognozy doradców Home Broker wskazują na korektę cen w perspektywie dwunastomiesięcznej. Jest to jednak miara uśredniona dla różnych wielkości mieszkań, lokalizacji oraz obu rynków (pierwotnego i wtórnego) największych miast.


Wydłużył się czas transakcji

W październiku korekcie cen towarzyszył także spadek liczby zawieranych transakcji. Zmiany te nie pokrywają się z obserwowaną dotychczas sezonowością. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w październiku br. nabywców znalazło o 0,4% mniej lokali niż we wrześniu. Dla porównania w trzech poprzednich latach wrzesień przynosił kilkuprocentowe wzrosty liczby zawieranych transakcji. Wciąż jednak w perspektywie roku liczba zawieranych transakcji wzrosła. W październiku bieżącego roku była ona o 2,4% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Niepokoić może jednak fakt, że na rynku widoczne jest wydłużenie okresu sprzedaży mieszkań. Podczas gdy w rekordowo „szybkim” marcu data podpisania umowy końcowej przypadała w trzy miesiące od ogłoszenia chęci sprzedaży lokum, to już we wrześniu było to 4,5 miesiąca. Wstępne dane za październik sugerują, że przeprowadzenie całego procesu sprzedaży może wymagać jeszcze więcej czasu.

Zobacz także: Deweloperzy budują tańsze mieszkania

Cena metra kwadratowego – jak ją obliczyć?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu oblicza się na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,

m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze mieszkania u deweloperów. Ile kosztują? [czerwiec 2024 r.]

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

REKLAMA

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

REKLAMA

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

REKLAMA