Ceny domów spadły o 10 proc.

Ceny domów w przeliczeniu na mkw. powierzchni użytkowej obniżyły się w porównaniu z ubiegłym rokiem o 1,8 proc. – wynika z ofert zebranych podczas jesiennych edycji targów nieruchomości organizowanych w Warszawie. Potwierdza się tym samym nasza obserwacja dokonana wiosną tego roku, świadcząca o wyhamowaniu trendu spadkowego z lat 2008–2010, o czym pisaliśmy w naszym poprzednim raporcie z marca br. Spadek mediany cen mkw. w ciągu trzech ostatnich lat Open Finance podliczył na 12,3 proc., co mniej więcej odpowiada przecenie na rynku mieszkań (indeks cen transakcyjnych stracił w tym samym czasie ponad 11 proc.).

Zobacz także: Ile kosztuje utrzymanie domu?

Jednak uwagę zwraca przede wszystkim spadek mediany cen inwestycji jako całości, który w ciągu roku sięgnął 9,6 proc. Spowodował to znaczny, bo wynoszący 14,9 proc., spadek metrażu oferowanych podczas targów domów, ze 174 mkw. przed rokiem do 148 mkw. obecnie. Jak tłumaczą przedstawiciele firm deweloperskich, wynika to z faktu, że klienci pytają o coraz mniejsze, a więc również tańsze domy i po prostu dostosowują ofertę do ich potrzeb.

Jeszcze wyraźniej stopniała wielkość działek, na jakich sadowione są domy. O ile przed rokiem mediana kształtowała się tu na poziomie 510 mkw., to obecnie jest to 350 mkw., co oznacza spadek o 31,6 proc.

Ceny domów w wariancie ekonomicznym, za który Open Finance uznaje oferty mieszczące się w najtańszej ćwiartce zebranych ofert, nie przekraczają 570 tys. zł (spadek o 5,7 proc. w porównaniu do roku 2010). Ich wielkość to nie więcej niż 130 mkw., przy działkach o powierzchni nieprzekraczającej 200 mkw. Przed rokiem górną granicą była kwota 604 tys. zł, zaś wielkość oferowanych domów sięgała 143 mkw., a działek ok. 290 mkw.

Jeszcze szybciej ubywa ofert w segmencie najdroższym. Naprawdę trzeba się natrudzić, aby znaleźć takie, których wartość opiewa na ponad milion złotych. Obecnie po spadku o 11,5 proc. wobec zeszłego roku, najtańsza oferta kwalifikująca się do najdroższej ćwiartki to 792,5 tys. zł. Dla porównania przed rokiem było to 895 tys. zł, a jeszcze rok wcześniej 1 mln 77 tys. zł. Zmalał też oczywiście metraż domów (o 7,2 proc., ze 191 do 177 mkw.) oraz wielkość działek (o 23,2 proc., z 780 do 600 mkw.).

---

Biorąc pod uwagę mediany, przeciętny dom oferowany na warszawskich targach nieruchomości to bliźniak lub dom w zabudowie jednorodzinnej szeregowej, z wykończeniem w tzw. standardzie deweloperskim, którego cena wynosi 670 tys., powierzchnia użytkowa to 148 mkw., a działka, na której jest posadowiony, ma wielkość 350 mkw. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych mieszkań w warszawie (7783 zł/mkw. we wrześniu br.), obliczanych przez Open Finance na bazie operacji dokonywanych przez klientów firmy, odpowiada to wartościom mieszkaniu o powierzchni 86,1 mkw.

Koszty można zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę budującą domy „od A do Z”. Można znaleźć takich wykonawców, którzy deklarują, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybudują nawet poniżej 2000 zł za mkw. Większość ofert mieści się jednak w granicach 2100–2300 zł/mkw. Jedna z promocyjnych ofert podczas ostatnich targów opiewała na 320 tys. zł za 155-metrowy dom wolnostojący w stanie deweloperskim, co daje niecałe 2100 zł za metr kwadratowy domu. Zatem ostateczny koszt przy 150 mkw. powierzchni użytkowej domu zamknąłby się kwotą 315 tys. zł.

Zobacz także: Deweloperzy nie boją się kryzysu

Do tego należy doliczyć koszt działki, który może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. Dobrą informacją jest to, że ceny ofertowe działek budowlanych są o kilka czy kilkanaście procent niższe niż rok czy dwa lata temu. Z ośmiu zwyczajowo przytaczanych miejscowości satelickich Warszawy, w sześciu w ciągu roku ceny spadły, w jednej nie zmieniły, a w jednej wzrosły. W takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 mkw. w cenie do 200 tys. zł. Jeśli tyle zapłacilibyśmy za grunt, to ostateczny koszt inwestycji mógłby wynieść ok. 515 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w Warszawie o powierzchni ok. 66,2 mkw.

Tradycyjnie przyjmuje się, że koszt wykonania domu można zbić o kolejne 10 proc., jeśli we własnym zakresie będzie się wyszukiwać i zamawiać materiały oraz wynajmować ekipy fachowców realizujących kolejne etapy budowy. Koszt wybudowania 150-metrowego domu można by więc w ten sposób zbić do ok. 283,5 tys. zł.

W takiej sytuacji można też ubiegać się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku, co wynikało z przystąpienia Polski do Unii Europejskiej i dostosowania stawek na poszczególne materiały. Wysokość maksymalnego zwrotu, który można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczany w oparciu o cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania podawanego przez GUS) i w przypadku osób składających taki wniosek po raz pierwszy w IV kwartale 2011 wynosi ponad 32,5 tys. zł. Można bezpiecznie założyć, że uda się z tego odzyskać 25 tys. zł. Przy takim założeniu ostateczna cena budowy domu spada do 258,5 tys. zł.

Doliczając do tego działkę za 200 tys. zł, otrzymujemy 458,5 tys. zł za dom o powierzchni 150 mkw., na działce o powierzchni ok. 1000 mkw. Jest to równowartość mieszkania o powierzchni ok. 59 mkw.

Trzeba jednak pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj ceny mieszkań są niższe, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen jak w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.