Jak ożywić rynek mieszkaniowy – radzą pośrednicy w obrocie nieruchomościami

Dopasować podaż do potrzeb i oczekiwań

Co najmniej połowa pytanych twierdzi, że rynek mogłoby ożywić dostarczanie mniejszych mieszkań, do 50 mkw., ale też lepszych niż te budowane w rozkładach. Akceptacje rynku zyskują mieszkania  o rozkładach i metrażach podobnych do tych budowanych  w latach 70. i 80. Chodzi przede wszystkim o kuchnie z oknem, pokoje nie mniejsze niż 10 mkw., wszystkie pomieszczenia z wejściem z przedpokoju i odpowiednie powierzchnie dla typu lokalu, np. jednopokojowe – około 30 mkw., dwupokojowe – 45–55 mkw., trzypokojowe 56–70 mkw i 4-pokojowe 70–80 mkw. Jak widać, pożądane rozkłady i wielkość mieszkania są zbliżone do norm „gierkowskich”, charakterystycznych dla budownictwa wielkopłytowego z tamtej epoki. Być może w tych metrażach, rozkładach „kroju”  mieszkań, koncepcji osiedli otwartych oraz dobrych lokalizacjach tkwi tajemnica popularności lokali z wielkiej płyty na rynku.

Około 30 proc. pośredników w obrocie nieruchomościami twierdzi, że absolutnie niezbędna jest zniżka cen do poziomu zbliżonego do limitów obowiązujących w programie  „Rodzina na Swoim”, ale aż  80 proc. opowiada się za wprowadzeniem ulg podatkowych na wzór tych, które już były, czyli: albo odliczanie wydatków na mieszkanie lub dom od dochodu, albo przynajmniej kosztu kredytu, czyli odsetek.

Zobacz także: Raport z rynku nieruchomości: wrzesień

Dlaczego klienci nie kupują nieruchomości?

– Nie kupują, bo za mała jest dostępność kredytów, brak realnego wzrostu płac i strach przed utratą dochodów. Klienci nadal czekają  na zniżki cen, a poza wszystkim klient już nie daje wiary (w przeciwieństwie do lat 2005–2008) w to, że w Polsce jest niedobór nieruchomości, codziennie widzi mnóstwo pustostanów i mieszkań na sprzedaż. – twierdzi Marzena Rzymska z Olsztyna, pośrednik nieruchomości.

Takie same ulgi dla rynku wtórnego i pierwotnego, umowy na sprzedaż – z jednym biurem nieruchomości

80 proc. pytanych o opinie pośredników w  obrocie nieruchomościami uważa, że na rynkach wtórnym i pierwotnym powinny obowiązywać takie same ulgi. 60 proc. pytanych uważa, że rynek ożywiłoby wprowadzenie zasady zawierania umów na wyłączność. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zauważają częste zdenerwowanie klienta, że choć oferta jest zgłoszona do kilku biur nieruchomości i zamieszczona na wielu portalach ogłoszeniowych, to nabywców nie widać. A dzieje się tak, ponieważ  żaden z pośredników, któremu klient dał prawo zamieszczenia oferty w swoim katalogu na zasadach umowy otwartej, nie inwestuje w jej promocję dużej ilości środków, skoro nie ma gwarancji uzyskania wynagrodzenia, jeżeli  w końcu nieruchomość znajdzie na rynku klienta. 

 – Ujednolicenie wysokości wynagrodzenia pośredników na rynku, ewentualnie wprowadzenie widełek niepozwalających zejść poniżej danej wartości procentowej. To spowoduje, że klienci będę wybierali pośredników wg jakości obsługi i profesjonalizmu, a nie wg wartości prowizji. Zbliży to nas do standardów światowych i sprawi, że klienci będą mieli jasność co do zasad panujących na rynku. – proponuje Michał Dąbrowski z Gdyni.

---

Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami zwraca uwagę na trudniejszy dostęp do kredytów. Pośrednik  Dariusz Sadurski z Krakowa twierdzi, że konieczna jest zmiana rekomendacji z grudnia 2010, która przyczyniła się do znacznego ograniczenia zdolności kredytowej wielu potencjalnych nabywców.

Wtórny rynek nadal konkurencyjny dla pierwotnego

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami negatywnie oceniają też arbitralnie narzuconą różnicę cen w dostępie do programu „Rodzina na Swoim” między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym – 20 proc.  Jeżeli nawet takie różnice są na rynku, to jak zauważa pośredniczka w obrocie nieruchomościami Grażyna Czaplicka z Olsztyna:

– Taka zasada dotyczy mieszkań w średnim lub niższym standardzie z rynku wtórnego. Ładnie wykończone (wyremontowane) i świetnie zlokalizowane mieszkania na rynku wtórnym osiągają ceny porównywalne z rynkiem pierwotnym, a nawet – zdarza się – wyższe niż te z rynku pierwotnego.

Zobacz także: Wrześniowe ożywienie na rynku nieruchomości

 – Ceny mieszkań na rynku wtórnym mogą znacznie przekroczyć cenę mieszkania deweloperskiego położonego na peryferiach. A wprowadzenie 20-proc. różnicy jako kryterium dostępu do programu RNS jest zmianą bardzo niekorzystną dla nabywców mieszkań i znacznie spowolni obrót mieszkaniami. – twierdzi Bożena Dąbrowska z Białegostoku.

Dla pośredników w obrocie nieruchomościami powiązanie rynku pierwotnego z rynkiem wtórnym jest oczywiste. Większość klientów sprzedaje bowiem nieruchomość po to, by kupić następną, często jest to praktycznie „zamiana” starego lokalu na nowy. Z kolei na rynku wtórnym mieszkań szukają ci, którzy kupują pierwszy lokal i w znacznym stopniu wspierają się kredytem. Obecne ustawienie limitów w dostępie do RNS powoduje zwiększenie kwoty, jaką musi dopłacić nabywca lokalu na rynku pierwotnym, który pozbywa się starego lokalu, aby kupić nowy i większy. To właśnie ta grupa obarczona już wysokimi kosztami utrzymania (gdy decyzja zmiany mieszkania motywowana jest np. powiększeniem rodziny) – rezygnuje często z polepszenia swoich warunków mieszkaniowych lub decyduje się na zakup ponownie na rynku wtórnym. Paradoksalnie więc rozwiązanie, które miało skłonić do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, a tu podaż wyraźnie rośnie, może kierować klientów na rynek wtórny lub do zainwestowania w samodzielnie prowadzoną budowę domu jednorodzinnego.