„Rodzina na Swoim”: rynek pierwotny i wtórny

Limit cen dla nowych mieszkań i domów w programie „Rodzina na Swoim”, według znowelizowanych przepisów, które będą obowiązywać od początku września br. nie może przekroczyć średnich kosztów budowy 1 mkw. dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Dla rynku wtórnego te koszty będą pomnożone przez współczynnik 0,8. W praktyce oznacza to zmniejszenie limitu cen mieszkań (ze współczynnika 1,4), tak nowych, jak używanych, które będą kwalifikowały się do dopłat. Tym samym, drastycznie skurczy się pula mieszkań, na które można uzyskać kredyt w ramach RnS.

Jak obliczają analitycy Home Broker, limity cen kwalifikujących do dofinansowania dla nieruchomości z rynku wtórnego zmniejszą się o niemal 43 proc. i prawie 29 proc. w przypadku rynku pierwotnego. Jednym słowem, osoby poszukujące mieszkań i planujące sfinansowanie zakupu kredytem z dopłatą nie będą miały w czym wybierać. Najtrudniej będzie znaleźć lokum na rynku wtórnym.

„Rodzina na Swoim” dla najtańszych lokali

Przed zmianą przepisów aż 66 proc. mieszkań z drugiej ręki wystawionych do sprzedaży o powierzchni do 75 mkw. można było kupić z rządową dopłatą. Według nowych zasad będzie to możliwe tylko w przypadku zaledwie 10 proc. ofert (Home Broker). Nowe przepisy spowodują, że kupujący mieszkania używane będą mogli wybierać tylko spośród najtańszych lokali w złym stanie technicznym, przestarzałej technologii i najmniej atrakcyjnych lokalizacjach.

W dużych aglomeracjach znalezienie używanego mieszkania, które spełniałoby warunek cenowy, może być bardzo trudne. Analiza Home Broker wskazuje, że na 13 największych rynkach znalezienie odpowiedniej nieruchomości będzie bardzo trudne. W Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie czy Wrocławiu może nawet okazać się niemożliwe.

Zobacz także: Rynek pierwotny: czy to dobry czas na zakup mieszkania?

Z symulacji przeprowadzonej przez Metrohouse i portal Dom.gratka.pl wynika, że wziąwszy pod uwagę ceny ofertowe i nowe limity cenowe w programie RnS na rynku wtórnym w Krakowie, Warszawie i Szczecinie nie da się znaleźć mieszkań, które kwalifikowałyby się do dopłat. W innych dużych miastach dostępność takich lokali waha się od 1 do 8 proc. W najlepszej sytuacji są kupujący w Bydgoszczy, gdzie do dopłat kwalifikuje się 29 proc. mieszkań i w Toruniu, gdzie oferowanych jest ich 11 proc. 

Zapowiedź nowelizacji nie spowodowała gorączki zakupów i w niewielkim stopniu wpłynęła na ceny mieszkań z drugiej ręki. Z analizy Expander, której bazą były transakcje w okresie maj-lipiec 2011 r. widać, że w Trójmieście odnotowano nawet kolejne spadki cen transakcyjnych, które przekroczyły 2 proc. W Łodzi także można było zauważyć nieznaczną korektę. W pozostałych czterech analizowanych miastach wzrosty cen nie przekroczyły 1 proc.   

---

Rynek pierwotny skorzysta ze zmian w „Rodzinie na Swoim”

Osobom zainteresowanym programem, do którego teraz dołączą single, pozostaje rynek pierwotny, gdzie podaż mieszkań spełniających warunki jest większa, choć też mocno ograniczona. Tu sytuacja wygląda nieco lepiej. Z danych portalu Tabela ofert wynika, że w Warszawie spośród prawie 11,5 tys. ofert deweloperskich ponad 2 tys. mieszkań kwalifikuje się do dopłat (limit dla rynku pierwotnego 7011 zł/mkw.).

Nie trudno się zatem domyślić, że wielu kupujących ograniczy teraz poszukiwania wyłącznie do rynku pierwotnego, choć i na nim limit cenowy, a co za tym idzie – pula mieszkań znacząco się zmniejszyła. Nie mniej w ofercie budujących się osiedli można znaleźć jeszcze mieszkania mieszczące się w nowym limicie.

Zobacz także: Najwyższe ceny w Polsce – analiza ofert na wyłączność

– W naszej inwestycji Nowa Wileńska, która powstaje pomiędzy ulicą Wileńską i Alei Solidarności na Pradze wszystkie mieszkania kwalifikowały się dotąd do zaciągnięcia kredytu z dopłatą, ponieważ ceny kształtują się w przedziale 7–7,9 tys. zł/mkw. Teraz tylko niewielką część lokali będzie można kupić przy wsparciu rządowym – komentuje Michał Wilczewski z firmy Budrem.    

Rynek nowych mieszkań ma się dobrze. Podobnie jak na wtórnym, podaż rośnie, ale w odróżnieniu od używanych, na nowe mieszkania jest wielu chętnych. Inwestorzy nie narzekają na zbyt. Zdecydowana większość budowanych mieszkań znajduje kupca jeszcze przed ukończeniem realizacji projektu. A to dlatego, że deweloperzy wprowadzają na rynek coraz więcej tanich ofert w projektach w standardzie popularnym. W związku z tym, ceny nowych lokali są dla kupujących coraz bardziej przystępne.

Na stołecznym rynku pierwotnym i wtórnym średnie stawki cen mieszkań są podobne. Przy czym używane mieszkania tracą na wartości, a ceny nowych lokali pozostają na stabilnym poziomie. Mimo rekordowo dużej podaży analitycy Reas w II kw. br. wskazują nawet na wzrost cen nowym mieszkań w porównaniu z I kw. tego roku.   

Jeśli planujący kupno własnego M nie znajdą mieszkania kwalifikującego się do dopłat na rynku wtórnym, powinni poszukać lokum na rynku pierwotnym. Na dopłatach można bowiem dużo zyskać. Dotąd łączna dopłata do odsetek przez 8 lat mogła wynieść nawet 119 tys. zł. Było to możliwe przy zakupie mieszkania w Warszawie o maksymalnej powierzchni 75 mkw. w najwyższej cenie za 1 mkw., jaką dopuszczał stary limit (9819 zł/mkw.). W przypadku budowy domu maksymalna dopłata mogła ciągnąć nawet 170 tys. zł. (Home Broker).

Zobacz także: Kupujesz mieszkanie? Zobacz, jak skrócić czas zakupu do minimum

W październiku będziemy świadkami kolejnej odsłony limitów cen mieszkań w programie „Rodzina na Swoim”. Możliwy jest spadek pułapu cen, który będzie obowiązywał przez następne pół roku. Będzie to wynikało ze zmiany wskaźnika kosztu budowy, który podają wojewodowie. Ponieważ jest on obliczany na podstawie kosztów zakończonych budów, a te w ciągu ostatnich dwóch kryzysowych lat malały, możliwa jest następna obniżka limitów.