Kupno mieszkania – na co zwracamy uwagę?

Balkony i tarasy

Balkon jest niezbędnym czynnikiem dla 95 proc. kupujących mieszkania (wnioski płynące z analiz Home Broker). Lokum bez niego jest średnio o 6 proc. tańsze, co np. w przypadku nieruchomości wartej 300 tys. zł stanowi 18 tys. zł. Takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy i osoby z ograniczonym budżetem. Jednak na ogół 19 na 20 nabywców odrzuca oferty bez balkonów.

Dlatego wielu deweloperów buduje 100 proc. mieszkań z balkonami. Choć na rynku zdarzają się też takie inwestycje, w których co czwarty lokal go nie posiada. W ofercie rynku pierwotnego średnio 95 proc. z budowanych lokali ma balkon, loggię lub taras, wynika z badań Home Broker. Dla największej liczby osób ankietowanych przez tę firmę najbardziej atrakcyjne są tarasy, ale są one zwykle dostępne tylko w przypadku relatywnie drogich mieszkań położonych na najwyższych piętrach budynków.

Zobacz także: Mieszkanie z rynku pierwotnego czy mieszkanie z rynku wtórnego? Plusy i minusy

Deweloperzy stawiają więc najczęściej na balkony i loggie, choć zdarzają się też tacy, którzy oferują inne rozwiązania dla poprawy komfortu zamieszkania przyszłych właścicieli mieszkań.

– Tarasy na dachu budynku to marzenie wielu osób poszukujących mieszkań. Dlatego tak zaprojektowaliśmy naszą warszawską inwestycję Nowa Wileńska, żeby wszyscy mieszkańcy kompleksu mogli korzystać z unikatowego tarasu, który znajdzie się na dachu parkingu na poziomie pierwszego piętra. Będzie na niego prowadzić bezpośrednie wyjście z klatki schodowej. Inwestycja mieści się w segmencie mieszkań popularnych. Lokale dostępne są w cenie już od 7 tys. zł/mkw., nie mniej przyszli właściciele będą mogli cieszyć takim miejscem do wypoczynku, które jest charakterystyczne dla projektów o wyższym standardzie – komentuje Michał Wilczewski z firmy Budrem, która jest inwestorem i wykonawcą projektu.           

Jakość życia przyszłych mieszkańców

W warunkach rosnącej konkurencji cenowej o wyborze konkretnej inwestycji w dużym stopniu decydują także udogodnienia, jakie oferują inwestorzy. Osiedla powstają przy parkach i zbiornikach wodnych albo inwestorzy tworzą własne enklawy wodne i parkowe na terenie inwestycji. Takie rozwiązania nie są już domeną wyłącznie drogich projektów. Coraz więcej deweloperów planując wprowadzenie inwestycji na rynek, zwraca uwagę na jakość życia przyszłych mieszkańców. Standardem na rynku pierwotnym stały się parkingi podziemne, zielone patia i place zabaw dla dzieci. Poza tym, niektóre inwestycje oferują nawet obiekty rekreacyjne, jak fitness, czy basen.  

Podążając za oczekiwaniami klientów, deweloperzy coraz częściej oferują wykończenie mieszkania pod klucz i jego aranżację. W wielu inwestycjach konstrukcja budynku pozwala na dowolną zmianę rozkładu mieszkań albo łączenie lokali. Ponieważ część osób chce kupić wykończone lokum, firmy deweloperskie wprowadzają na rynek również takie oferty. Nabywcy decydują się na wykończenie wnętrza przez dewelopera, bo można je sfinansować w ramach kredytu hipotecznego. Poza tym mogą skorzystać z rabatów inwestora u producentów materiałów budowlanych.   

Rozkład mieszkania – okna na południe

Przy podejmowaniu decyzji o zakupie dla znacznej ilości kupujących kluczowy staje się widok z okna, nasłonecznienie czy poziom hałasu. Mieszkania z oknami na południe są lepiej nasłonecznione i droższe od tych z oknami na północ. Podobnie jak lokale z ekspozycją zachodnią są częściej wybierane niż te z oknami wychodzącymi na wschód.  Przekłada się to na ich ceny. Mieszkania z oknami na południe są o 3,2 proc. droższe od północnych. Jak ustalili analitycy Home Broker, pomimo wyższej ceny, dwa razy szybciej znajdują one nabywców.

Podobnie jest z lokalami z oknami zachodnimi. W 5 z 7 ośrodków miejskich cena takich lokali była wyższa niż z ekspozycją wschodnią, a w czterech widoczna była także znaczna przewaga popytu (Home Broker). To nic dziwnego, jeśli weźmiemy pod uwagę, że wybór dokonany w tym względzie rzutował będzie nie tylko na komfort zamieszkania, ale i wysokość rachunków. Słoneczne mieszkania są bowiem znacznie cieplejsze, przez co wymagają mniej energii do ogrzewania i oświetlenia jesienią i zimą.

Zobacz także: Kupno mieszkania - krok po kroku

Ceny mieszkań a wymagania rynku

Tym, co przede wszystkim dostosowali deweloperzy do wymagań rynku są ceny mieszkań. Stawki na rynku pierwotnym są teraz nawet o kilkanaście procent niższe niż kilka lat temu, przed kryzysem. Przeciętna cena ofertowa nowych mieszkań obniża się systematycznie od początku 2009 roku i jest wynikiem wprowadzania do oferty coraz większej liczby mieszkań w standardzie popularnym. Struktura mieszkań oparta jest o niewielkie mieszkania dwu i trzypokojowe lokale. To powoduje, że ceny mieszkań tak w ujęciu za metr kwadratowy, jak i pod względem ceny całkowitej, są dość dobrze dostosowane do możliwości finansowych klientów.

Raport firmy Emmerson mówi, że od początku 2010 roku do połowy 2011 r. spadły stawki ofertowe na rynku pierwotnym. We Wrocławiu nastąpiła korekta cen nowych mieszkań o 7,8 proc., w Krakowie o 7,4 proc., a w Poznaniu o 6,7 proc. W Warszawie budowane mieszkania są tańsze o niemal 6 proc., w Łodzi 4 proc., z kolei w Gdańsku – o 3,7 proc. Niewielką zwyżkę cen odnotowano na przestrzeni tego czasu tylko w Katowicach (0,8 proc.). Wydaje się jednak, że proces optymalizacji cen nowych mieszkań dobiega już końca. Analitycy Reas w raporcie za II kw. 2011 roku wskazują, że ceny ofertowe mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek w ostatnich miesiącach zaczynają wykazywać tendencję zwyżkową.