REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ceny nieruchomości a liczba transakcji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości. Fot. RED Real Estate Development
Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości. Fot. RED Real Estate Development

REKLAMA

REKLAMA

Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości.

REKLAMA

Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wzrósł w czerwcu o 0,12 proc., osiągając wartość 879,30 pkt. Kolejny miesiąc z rzędu skala odnotowanej zmiany jest symboliczna (przed miesiącem było to +0,09 proc., a dwa miesiące temu -0,02 proc.). W porównaniu z czerwcem ubiegłego roku nasz wskaźnik stracił 1,4 proc., zaś w stosunku do czerwca 2009 roku zyskał 0,5 proc. Ceny mieszkań są więc stabilne i nadal pozostają w trwającym już dwa lata trendzie bocznym.

REKLAMA

Tak jak można było tego oczekiwać ze względu na zbliżające się wakacje, w czerwcu zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony potencjalnych nabywców było mniejsze. Liczba uwzględnionych przy wyliczaniu indeksu transakcji wyniosła tym razem nieco ponad 3200, co oznacza spadek o 5,4 proc. wobec wcześniejszego miesiąca. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego aktywność kupujących jest jednak wyższa o 16,4 proc.
Zgodnie z tym, co sugeruje kosmetyczna zmiana wartości indeksu, w stosunku do raportu z poprzedniego miesiąca w połowie z monitorowanych miast ceny spadły, a w połowie wzrosły. Największe wzrosty cen zaobserwowaliśmy w Gdyni (4,7 proc.), Łodzi (4,4 proc.) i Toruniu (3,9 proc.), zaś największe spadki w Katowicach (-2,8 proc.), Poznaniu (-1,9 proc.) i Wrocławiu (-1,5 proc.).

Jak będzie wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości?

Trwająca już od dwóch lat stabilizacja cen mieszkań może nam jeszcze trochę potowarzyszyć. Warto pamiętać, że przy inflacji na poziomie 5 proc. w skali roku, ceny mieszkań, choć nominalnie niemal niezmienne, w istocie zanotowały kilkuprocentowy realny spadek. W nadchodzących miesiącach ten proces będzie prawdopodobnie kontynuowany.

REKLAMA

Przy ostatnim odczycie wskaźnika cen transakcyjnych spadła liczba transakcji, ale wynika to głównie z okresu wakacyjnego, podczas którego zwyczajowo ruch w interesie nieruchomościowym spada. Wzrost aktywności zaobserwujemy zapewne nie wcześniej niż we wrześniu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o popyt, to dane dotyczące wzrostu zatrudnienia i wynagrodzeń sugerują, że o jego stabilny poziom raczej nie ma się co martwić. Fakt, że ceny od dwóch lat twardo trzymają się jednego poziomu i generalnie nie chcą już bardziej spaść może być dodatkową zachętą do kupna własnego lokum dla tych wszystkich, którzy odwlekali tę operację w nadziei na lepszą cenę.
Mimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, dostępność kredytów hipotecznych jest wysoka. Nie powinno więc być większych kłopotów z pozyskaniem finansowania.

Zobacz także: Czy można kupić tanie mieszkanie od dewelopera?

Potencjalny wzrost popytu nie powinien jednak wpłynąć na wzrost cen, bo wciąż utrzymuje się stosunkowo wysoka podaż nowych mieszkań. A jak wynika z zapowiedzi firm deweloperskich, jeszcze w tym roku zamierzają wprowadzać do sprzedaży kolejne inwestycje.

W czerwcu ceny mieszkań po raz drugi kosmetycznie wzrosły, choć w perspektywie roku przeciętne „M” w największych polskich miastach straciło na wartości 1,4 proc. Obwieszczenie trendu spadkowego cen byłoby jednak nadmiernym uproszczeniem. W ostatnich 12 miesiącach zarówno wzrosty, jak i spadki były obserwowane po cztery razy. Tyle samo miesięcy poziom cen praktycznie się nie zmienił. Powyższe dane świadczą o niezdecydowaniu na rynku i tendencji do utrzymywania się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie. Dzieje się tak już od przeszło dwóch lat.

Drogi kredyt a ceny nieruchomości

Doradcy Home Broker w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się kontynuacji takiego stanu rzeczy. Środkowa prognoza mówi bowiem o nominalnym spadku cen o 1,7 proc. w skali najbliższego roku. Obok rekordowej podaży lokali, coraz częściej pojawiającym się wytłumaczeniem takich prognoz jest utrudnienie dostępu do relatywnie tanich kredytów. Chodzi tu o ograniczenie programu „Rodzina na Swoim” oraz zmiany w rekomendacji „S”.

Nowelizacja ustawy

Co prawda do grona beneficjentów dopłat do kredytów mają zostać włączone osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe (tzw. „single”), ale pod nóż pójdą limity cen kwalifikujące do dopłat. Na rynku pierwotnym z samego tytułu zmiany sposobu ich wyliczania spadną one o 28,6 proc., a na rynku wtórnym aż o 42,9 proc. Przykład? W Warszawie można dziś wydać na metr mieszkania przeszło 9,8 tys. zł za m kw., po zmianach będzie to 7 tys. zł na rynku pierwotnym i 5,6 na wtórnym. Natomiast w takich miastach jak Wrocław, Bydgoszcz, Toruń, Łódź, Kraków, Gdańsk, Olsztyn, Poznań limit wynosi dziś około 7 tys. zł za metr. Po nowelizacji będzie to około 5 tys. zł na rynku pierwotnym i 4 tys. zł na wtórnym. W efekcie w 13 przebadanych przez Home Broker miastach grono mieszkań, kwalifikujących się do rządowego wsparcia, skurczy się z obecnych 66 proc. do 10 proc. oferty lokali o wielkości nieprzekraczającej 75 m kw. Ponadto znalezienie takiej nieruchomości przy obecnym poziomie cen w Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie czy Wrocławiu graniczyłoby z cudem. Do zmian może dojść jeszcze przed końcem okresu urlopowego. Na drodze legislacyjnej do pokonania została już bowiem tylko powtórna procedura w sejmie i podpis prezydenta.

Rekomendacja „S” – dla kogo będzie niekorzystna?

Wyżej wspomniana nowelizacji rekomendacji „S” uderzy natomiast w osoby, które chciałyby zadłużyć się w zagranicznych walutach. Zgodnie z ustaleniami tego dokumentu, raty wszystkich kredytów spłacanych przez „walutowego” kredytobiorcę nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto. Dotychczas rekomendacja „T” ograniczała ten wskaźnik do 50 proc. w przypadku osób zarabiających mniej niż średnia krajowa i 65 proc. dla wszystkich pozostałych. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania ponad ten termin nie będzie już skutkowało wzrostem zdolności kredytowej, mimo że niektóre banki udzielają takiego finansowania nawet na ponad 40 wiosen.

Trzeba tu zauważyć, że przeciętna wartość kredytu udzielanego w rodzimej walucie wynosi około 200 tys. zł, natomiast w walutach zagranicznych jest to około 350 tys. zł. Jak więc widać ograniczenia wprowadzane nowelizacją rekomendacji „S” uderzą głównie w osoby zarabiające więcej, niż średnia krajowa, którzy zostali dość łagodnie potraktowani w rekomendacji „T”. Zgodnie z szacunkami Home Broker w przypadku osób lepiej zarabiających od 1 stycznia spadek zdolności kredytowej w walutach może zbliżyć się nawet do 50 proc.

Zobacz także: Na jakie mieszkanie się zdecydować: gotowe czy w trakcie budowy?

Spadek liczby transakcji w czerwcu

Co prawda ceny od dwóch miesięcy delikatnie wzrosły, ale czerwcowe dane mogą niepokoić spadkiem liczby zawieranych transakcji. Do tej pory był to czynnik pokazujący rosnącą siłę rodzimego rynku. Gdyby w kolejnych miesiącach potwierdził się trend spadkowy w tym zakresie, mogłoby to sugerować pogorszenie sytuacji. Bez wątpienia na czerwcowym wyniku zaważyły rosnące stopy procentowe w Polsce, które przekładają się na wysokość comiesięcznej raty oraz zdolność kredytową nie tylko w przypadku długu denominowanego w rodzimej walucie, ale i w zagranicznych.

W czerwcu liczba zawieranych transakcji spadła o 5,4 proc. (licząc miesiąc do miesiąca). W ostatnich trzech latach miesiąc ten przynosił przeciwne wyniki. Przeciętnie był to wzrost na poziomie 3,2 proc. W odniesieniu do analogicznego okresu przed rokiem wciąż jednak można mówić o wzroście na poziomie przeszło 16 proc., co może nastrajać umiarkowanie optymistycznie.

Jak obliczyć cenę za metr kwadratowy?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczyć indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dwa domy na jednej działce - czy i kiedy to możliwe?

W internecie czasem pojawiają się pytania o możliwość budowy dwóch domów jednorodzinnych na jednej działce. Wyjaśniamy, czy jest to dopuszczalne.

Najtańsze mieszkanie od dewelopera. Ile kosztuje?

Ile trzeba zapłacić za najtańsze mieszkanie od dewelopera? Jakie powierzchnie mają takie nieruchomości? Gdzie są dostępne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Pusty korytarz w bloku to sprawna ewakuacja

Wózki na klatkach schodowych, rowery, kartony i szafy w podziemnych garażach. Taki widok jest codziennością na ternie wielu osiedlach. Dla mieszkańców to sposób na zaoszczędzenie kilku metrów powierzchni. Niestety, takie zachowanie nie jest zgodne z wytycznymi przeciwpożarowymi. Komentarz Mariusza Łubińskiego, prezesa firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Stare drzewa - dla jednych skarb dla innych przeszkoda

Do napisania niniejszego artykułu zainspirowała mnie ostatnia transakcja na rynku pierwotnym. Dla młodego małżeństwa poszukiwałam nieruchomości w podwarszawskim miasteczku, koniecznie w małej inwestycji, domu z 3 sypialniami, ale przede wszystkim ze starodrzewem. Wybrane przez małżeństwo miasteczko, to prawdziwa zielona oaza pod Warszawą. Po odwiedzeniu kilkunastu inwestycji i przeprowadzonych rozmowach z lokalnymi, małymi deweloperami okazało się, że starodrzew nie zawsze jest „mile widziany przez klientów” i że za wycinką starych dorodnych drzew wcale nie stoją deweloperzy.

REKLAMA

Nadchodzi obowiązkowa termomodernizacja mieszkań i domów. Sprawdź, które mogą być z niej zwolnione i na jakich zasadach z zastosowania się do dyrektywy budynkowej

Już od przyszłego roku zacznie działać tak zwana dyrektywa budynkowa. Wszystkie domy, bloki, kamienice i inne nieruchomości zostaną podzielone według klas energetycznych. Te z najniższa w trybie pilnym będą przechodzić obowiązkową termomodernizację, co mimo wsparcia ze środków publicznych dla ich właścicieli oznacza nie tylko uciążliwości, ale i dodatkowe koszty.

Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii budzi emocje wśród osób planujących zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim. Od 3 kwietnia w wchodzą w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi cała procedura sądowa dotycząca nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) ma zostać zakończona w maksymalnie 15 dni.

Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

REKLAMA

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

REKLAMA