Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości?

1. Nieruchomości nabyte (wybudowane) przed 01.01.2007 r.

Jeżeli kupiliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość przed 01.01.2007 r., rozliczamy się z tytułu jej sprzedaży zgodnie z zasadami obowiązującymi w tamtym czasie.

Zobacz także: Podatnicy VAT – prowadzący działalność gospodarczą w ramach najmu

• Kiedy nie zapłacimy podatku w ogóle?

Zanim przystąpisz do sprzedaży mieszkania, czy działki sprawdź jakie warunki musisz spełnić, żeby nie zapłacić podatku dochodowego w ogóle: porada

Zastosowanie mają tylko zwolnienia istniejące przed 01.01.2007 r. (nie skorzystamy m.in. z ulgi meldunkowej).

• Co jest podstawą opodatkowania ?

W przypadku „starych” nieruchomości, podstawę opodatkowania stanowi przychód uzyskany z jej sprzedaży – czyli wszystko to co dostaliśmy w zamian.

Podstawę opodatkowania możemy pomniejszyć jedynie o koszty odpłatnego zbycia:

• koszty notarialne,
• opłatę skarbową/sądową,
• wynagrodzenie pośrednika nieruchomości w wysokości, jaką rzeczywiście ponieśliśmy.

Podstawy opodatkowania nie pomniejszymy o „koszty uzyskania przychodu” np. koszty remontu nieruchomości.

Podatek zapłacimy nawet jeśli ponieśliśmy stratę w wyniku transakcji (np. kupiliśmy działkę za 30.000 zł, a sprzedaliśmy za 20.000 zł).

• Jaki jest wymiar podatku?

Podatek jest zryczałtowany i wynosi 10% przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia.

Jan Kowalski sprzedał w lipcu 2007 r. mieszkanie, które kupił rok wcześniej. Uzyskał ze sprzedaży mieszkania 150.000 zł. Korzystał z usług pośrednika nieruchomości, którego wynagrodzenie wyniosło 4.000 zł. Zgodził się także ponieść część kosztów notarialnych w wysokości 1000 zł.Podatek jaki musi zapłacić wynosi: 10% x (150.000 – 4000 – 1000) zł. = 10% x 145.000 zł = 14.500 zł. Pan Jan nie może w żaden sposób pomniejszyć wymiaru podatku o koszty jakie poniósł remontując mieszkanie. Może natomiast obniżyć podstawę opodatkowania o koszty sprzedaży (taksę notarialną, wynagrodzenie pośrednika).

Zobacz także: Umowa najmu a podatek od nieruchomości

• Kiedy i jak płacić podatek?

Podatek należy zapłacić w terminie 14 dni od daty sprzedaży nieruchomości (podpisania aktu notarialnego) - bez wezwania przez urząd skarbowy.

Należy go wpłacić na rachunek urzędu skarbowego , właściwego dla naszego miejsca zamieszkania.

Jednocześnie w tym samym terminie należy wypełnić i złożyć (lub nadać listem poleconym) deklarację podatkową PIT-23.

Zobacz także: Podatek od darowizny na zakup mieszkania

Złożenie deklaracji po terminie stanowi wykroczenie karno-skarbowe, natomiast uchylenie się od złożenia jest przestępstwem.

2. Nieruchomości kupione, lub wybudowane po 01.01.2007r. do 31.12.2008 r.

Nieruchomości, które kupiliśmy, bądź zakończono ich w budowę po 01.01.2007 r. opodatkowane są na zupełnie innej podstawie niż wcześniejsze, m.in. stawka wynosi 19% dochodu, oraz pojawiła się „ulga meldunkowa”.

• Sprawdź czy możesz uniknąć podatku

Sprzedaż ww. nieruchomości może być objęta zwolnieniem od podatku: Czytaj

• Co jest podstawą opodatkowania?

Podstawę opodatkowania stanowi przychód ze sprzedaży nieruchomości pomniejszony o:

• Koszty odpłatnego zbycia:
  • koszty notarialne
  • opłatę skarbową/ sądową
  • wynagrodzenie pośrednika nieruchomości

• UDOKUMENTOWANE Koszty uzyskania przychodu:
  • koszty zakupu / wytworzenia (budowy)
  • koszt poczynionych nakładów (remonty, modernizacje) zwiększających wartość nieruchomości.
  • wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn stosunkowo przypadającą na daną nieruchomość.

Zobacz także: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – jego przekształcenie i sprzedaż a PIT

Jan Kowalski odziedziczył działkę o wartości 10.000 zł i samochód o wartości 8.000 zł – Od całości zapłacił podatek od spadków i darowizn. Kosztem uzyskania przychodu będzie jedynie wartość podatku zapłacona od nieruchomości).

Koszty uzyskania przychodu powiększają się co roku o wskaźnik inflacji (podlegają „waloryzacji”).

Zobacz także: Darowizna domu od teściów a obowiązek podatkowy

Koszty uzyskania przychodu są corocznie podwyższane :

• począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych,
• do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie

Podwyższenie odpowiada wysokości inflacji okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego,

Wartość tę ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim. (oraz na stronie internetowej.

Zachowajmy faktury VAT!!!

Przychód powiększa się jednak o dokonane wcześniej odpisy amortyzacyjne- dokonywane zarówno liniowo, jak i w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu lub leasingu.

Jaki jest wymiar podatku?

Sprzedaż nieruchomości obłożona jest 19 % ryczałtowym podatkiem dochodowym. 19% liczy się od przychodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszanego o ww. koszty, a powiększanego o odpisy amortyzacyjne.

Jan Kowalski kupił w styczniu 2007 r. mieszkanie, które postanowił wyremontować i sprzedać z zyskiem. Koszt zakupu mieszkania wyniósł 150.000 zł. , na remont P. Jan wydał 35.000 zł. W listopadzie 2007 udało mu się sprzedać mieszkanie za 200.000 zł.
Jego podatek wyniesie: 19%x (200.000 – 150 000 – 35 000) = 19% x 15.000= 2.850 zł

Zobacz także: Pomoc dziecku w zakupie mieszkania a podatek

Kiedy i jak zapłacić podatek?

Podatek rozliczamy rocznie razem z innymi dochodami (np. z tytułu dochodów z pracy) na formularzach pit 36, lub pit 37.

Jeśli nie posiadamy dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych i nie korzystamy z ww. formularzy- musimy złożyć pit 36 tylko na potrzeby sprzedaży nieruchomości.

Dochód ze sprzedaży umieszczamy w odpowiednich rubrykach formularzy i nie wliczamy go w dochód opodatkowany w oparciu o skalę podatkową.

Termin na wpłacenie podatku upływa wraz ze złożeniem deklaracji rocznej (do 30.04. roku kolejnego po sprzedaży nieruchomości).

Zobacz także: Pomoc w spłacie kredytu a podatki

W stosunku do nieruchomości wybudowanych lub zakupionych po 31.12.2008r. obowiązują nowe zasady opodatkowania sprzedaży. Wprowadzono nowy druk (PIT 39) i nową stawkę i zasady opodatkowania. Więcej: Rozliczenie sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009.

Zasady opodatkowania opisane w niniejszym artykule nadal mają zastosowanie do nieruchomości nabytych w czasie obowiązywania poprzednich przepisów (zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych).

Zobacz także: Podatek katastralny – potencjalne konsekwencje