Za rok kupisz większe mieszkanie?

Ceny mieszkań będą jednak spadały?

Prognozowany w perspektywie roku spadek cen mieszkań w największych miastach na poziomie 0,4%, wpisuje się w trend niewielkich zmian cen na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne „M” straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła około 2%. Trzeba też pamiętać, że na rynku widoczne jest w tym aspekcie rozwarstwienie. Tam gdzie lokalizacja jest uznawana za dobrą lub prowadzone są inwestycje poprawiające walory okolicy, można spodziewać się wzrostów cen. Podobnie jest w przypadku niewielkich mieszkań, na które wciąż jest największy popyt. Z drugiej strony gorsze lokalizacje oraz duże mieszkania potaniały bardziej niż wynikałoby to ze średniej rynkowej.

Zobacz także: Rodzina na Swoim: limity cen budzą kontrowersje

Rozważając zmiany cen nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w marcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej na początku 2012 roku inflacja osiągnie poziom blisko 2,5%. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby blisko 3%.

Deweloperzy budują więcej

Obecnie na polskim rynku nieruchomości mamy największy w historii zasób mieszkań dostępnych w sprzedaży i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warto tu przytoczyć dane GUS, które mówią, że deweloperzy w 2010 roku rozpoczęli budowę o przeszło 42% większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Pierwsze miesiące tego roku pokazują, że trend jest kontynuowany, choć już z mniejszą dynamiką. Nie pozostaje to bez wpływu na ceny.

Zobacz także: Kupno mieszkania - krok po kroku

– Deweloperzy w Krakowie potrafią sprzedawać mieszkania z cenami niższymi o około 1 tys. zł za m², niż oferowane na rynku wtórnym – zauważa Michał Swat, doradca Home Broker z Krakowa.

Nie pozostaje to bez wpływu na ceny mieszkań używanych. Trzeba jednak pamiętać, że te drugie posiadają w wybranych aspektach posiadają przewagę, która przekłada się na wyższą cenę. Po pierwsze przeważnie są już wykończone, okolica jest zagospodarowana, a ponadto nabywca nie ponosi ryzyka niepowodzenia projektu deweloperskiego.

---

"Rodzina na swoim"

Nie można także zapomnieć o zapowiedziach ograniczenia programu "Rodzina na swoim". W założeniu rządu ma ona polegać na wyłączeniu beneficjentów w wieku ponad 35 lat, obniżeniu limitów cen nieruchomości o ponad 21% i - co wydaje się najważniejsze - wyłączeniu z rządowego wsparcia kredytów zaciągniętych na zakup lokali używanych. Nie można jednak przecenić wpływu tego czynnika. Realne wydaje się ograniczenie popytu z tego tytułu na poziomie kilku procent. Dla porównania w wyniku kryzysu kilkukrotny spadek popytu wywołał spadek cen mieszkań na poziomie 10 – 15%.

Kredyt w walucie obcej

Ponadto od 2012 roku wejdzie w życie część zmian nowelizacji rekomendacji S. Ograniczą one dostęp do kredytów w walutach zagranicznych. Zgodnie z badaniami Home Broker dotknie to w największym stopniu osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa. Zgodnie z rekomendacją S raty wszystkich kredytów, spłacanych przez danego kredytobiorcę, nie będą mogły przekroczyć 42% jego dochodów netto. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. W efekcie zdolność kredytowa najlepiej zarabiających może w przypadku zadłużenia w zagranicznych walutach spaść nawet o blisko połowę.

Zobacz także: Przeprowadzka z mieszkania do domu

Zdolność kredytowa rośnie?

W kontekście kredytów nie sposób nie wspomnieć także o podwyżkach stóp procentowych realizowanych obecnie przez Radę Polityki Pieniężnej. Choć banki starają się te zmiany asekurować obniżając marże, to nie mogą tego robić w nieskończoność. Widoczny jest więc już w tym zakresie wpływ na zdolność kredytową przeciętnego kredytobiorcy. Podczas gdy od października do kwietnia kwota jaką mogła pożyczyć trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto była relatywnie stała i wynosiła przeciętnie 425 tys. zł, to już w maju spadła ona do 414 tys. zł, czyli o niecałe 3%.

Powyższe dane świadczą o tym, że banki odrobinę mniej chcą pożyczyć za złotówkę dochodu. Nie można jednak tego czynnika przecenić zapominając o najświeższych danych GUS. Pokazały one bowiem, że fundusz wynagrodzeń rośnie. W kwietniu br. o 3,9% wzrosło r/r zatrudnienie, a o 5,9% przeciętne wynagrodzenie. Potencjalni nabywcy mają więc coraz więcej pieniędzy. Jak pokazują ponadto dane Home Broker i Open Finance sama liczba osób kupujących mieszkania także rośnie – w kwietniu br. zawarto bowiem o blisko 28% transakcji więcej niż w czwartym miesiącu 2010 roku.

Zobacz także: Czy w 2011 roku warto kupić mieszkanie używane, czy nowe?

Centralna prognoza nie uwzględnia jednak lokalnej specyfiki rynków nieruchomości. W tym zakresie należy zwrócić uwagę na przykład na Katowice, gdzie prognozowany wzrost cen w perspektywie roku powinien przekroczyć inflację i wynieść 2,8%. Powodem utrzymywania się relatywnie wysokiego optymizmu wśród ankietowanych w stolicy województwa śląskiego jest wysoki poziom siły nabywczej Katowiczan. Za przeciętną roczną pensję netto mogliby oni sobie pozwolić na zakup blisko 10 m² mieszkania. Dla porównania w Krakowie, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu współczynnik ten wynosiłby od 5 do 6metrów.