Rynek nieruchomości: raport

Gdzie jest najdrożej?

Wg danych serwisu Oferty.net trzy najdroższe polskie miasta od miesięcy pozostają niezmienione. Najwięcej za m² – średnio 9849 zł – zapłacą kupujący w Sopocie. Tu stawka wzrosła o 2,4%, tj. o 231 zł w porównaniu do lutego. Tuż za nadmorskim kurortem plasuje się Warszawa ze średnią stawką 9163 zł za m², lecz w stolicy, w porównaniu z poprzednim miesiącem, cena obniżyła się o 40 zł. Mimo tego, że stawki na rynku wtórnym w Warszawie już od dłuższego czasu utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie i tak znacznie przekraczają oczekiwania i możliwości potencjalnych nabywców. Najniższe miejsce na podium zajmuje Kraków, w którym średnia cena ofertowa kształtuje się na poziomie 7587 zł/m². Największy spadek ceny za m², spośród wszystkich analizowanych miast, zanotowaliśmy w Katowicach, lecz nawet tam był on nieznaczny i wyniósł 2,6%.

Co wiąże się z niższą marżą?

Z najnowszego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że już pięć banków jest w stanie zaproponować marżę kredytu złotowego w wysokości 1 pkt. proc. lub niższą. Nic dziwnego, bo drugi kwartał każdego roku to czas, gdy Polacy zaciągają najwięcej kredytów na nieruchomości, banki zakasują więc rękawy i stają do walki o łaskę kredytobiorców. Najniższe marże przy kredytach złotowych są w stanie zaoferować: Bank Zachodni WBK, Euro Bank, Deutsche Bank PBC, DnB Nord i HSBC. Obniżki przygotowało też wiele innych banków, w sumie, porównując do poprzedniego rankingu (sprzed kwartału), marże obniżyło 12 z 26 instytucji oferujących kredyty hipoteczne w polskiej walucie. Mniej zmian widać w ofertach kredytów walutowych, banki straciły zapał do obniżek, prawdopodobnie jest to efekt intensywnych działań Komisji Nadzoru Finansowego.

Zobacz także: Jak rysuje się polska płaca minimalna na tle europejskiej?

Mimo spadających marż kredytowych, rośnie oprocentowanie pożyczek. Jak to możliwe? Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: bankowej marży oraz stopy procentowej wyliczonej w oparciu o rynkową stawkę WIBOR. Rosnące stopy procentowe (zarówno w Polsce jak i strefie euro) powodują wzrost stawek rynkowych, a te pociągają za sobą zmiany oprocentowania kredytów. Od dnia powstania poprzedniego raportu 3-miesięczny WIBOR zwiększył się o 11 pkt. bazowych, co przekłada się na wzrost raty kredytu o ok. 7 zł na każde pożyczone 100 tys. złotych. W przypadku kredytów w euro zmiana jest jeszcze większa. Stawka EURIBOR zyskała prawie 16 pkt. bazowych, a rata nowego kredytu wzrosła o 9 zł na każde 100 tys. złotych.

Na co wpływają rosnące stawki rynkowe?

Rosnące stawki rynkowe wpływają nie tylko na nowe kredyty, ale i na te już spłacane. W przypadku kredytów walutowych trzeba jednak pamiętać o wpływie kursów walut na miesięczne obciążenie kredytobiorcy. Porównując do poprzedniego raportu spadły kursy zarówno euro, jak i franka. W ciągu miesiąca euro staniało o 2 proc. (ponad 8 gr, do 3,9423 zł), a frank o 1 proc. (ponad 3 gr, do 3,0757 zł). Spadki kursów zostały jednak w dużej mierze zrównoważone przez wzrost oprocentowania kredytów. Summa summarum rata kredytu w obu walutach zanotowała delikatny spadek. Osoby zadłużone w euro zapłacą ratę niższą o ok. 1 zł na każde 100 tys. zł kredytu, posiadający w portfelu kredyty we franku oszczędzą ok. 4 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. Nie wiadomo, kiedy dojdzie do kolejnej podwyżki stóp procentowych w Polsce (najbliższe posiedzenie RPP odbędzie się 10-11 maja br.), jednak wymowa komunikatów Rady jest jednoznaczna: prędzej czy później ona nastąpi. Do końca roku można się spodziewać podwyżek o 50 pkt. bazowych, co na pewno nie pozostanie bez wpływu na raty kredytów złotowych.

Gdzie najlepiej kupić działkę?

Pierwszy powiew wiosny to moment, kiedy zwykle wzrasta popyt na działki budowlane. Coraz dłuższe i cieplejsze dni powodują, że wielu z nas zaczyna marzyć o własnym domu z ogrodem, by z dala od zgiełku miasta móc delektować się ciszą i pięknem przyrody.

Zobacz także: Czy zamiany mieszkań staną się bardziej popularne?

Z analizy opublikowanych w marcu ofert działek pod zabudowę jednorodzinną, zlokalizowanych w powiatach graniczących z miastami wojewódzkimi wynika, że najmniej wydamy na grunt pod Olsztynem. Tutaj w otoczeniu jezior mazurskich, z pięknym widokiem na okolice, znajdziemy działkę o średniej powierzchni 1 478 m², w cenie ofertowej 98 zł za m², oddaloną zaledwie kilka kilometrów od stolicy województwa warmińsko-mazurskiego. Jeżeli marzy nam się dom pod Krakowem, to najbardziej atrakcyjny cenowo jest powiat wielicki. Średnio za m² ziemi zapłacimy 129 zł, czyli zdecydowanie mniej niż w powiecie krakowskim, gdzie za kawałek gruntu o bardzo zbliżonej powierzchni tj. 2250 m², sprzedający żądają już 211 zł/m².

Wielkopolska nie kusi atrakcyjnymi cenami – za działkę w powiecie poznańskim o powierzchni 1319 m² zapłacimy średnio 219 zł/m². Może zatem warto zainteresować się Dolnym Śląskiem? Za kawałek własnej ziemi w powiecie wrocławskim zapłacimy średnio 129 zł/m². Sporym obciążeniem dla naszej kieszeni będzie działka pod Warszawą. Najmniej za m² gruntu zapłacimy w powiecie mińskim, choć nawet tu jego cena wynosi średnio 209 zł.

Źródło: „Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance”