Czy ceny lokali odpowiadają ich wartości?

Wartość zależy od celu

Wartość może być określona różnie w zależności od celu, któremu służy. Inna będzie np. wartość rynkowa, która najczęściej oznacza cenę, za którą aktualnie można nieruchomość sprzedać a inna – wyliczona dla celów bankowych np. do zabezpieczenie kredytu czyli ustanowienia hipoteki. Wartość bankowa musi uwzględniać zmiany wartości nieruchomości w czasie oraz sytuację przymusowej sprzedaży i dlatego bywa niższa od tzw. wartości rynkowej.

Jeszcze inaczej ustala się wartość dla celów podatkowych (np. dla podatku katastralnego, którego w Polsce jeszcze nie ma ale ma on już quasi odpowiednik w postaci opłat za użytkowanie wieczyste gruntu). Stosowana jest tu zasada ustalania wartości rynkowej na podstawie cen uzyskanych w ostatnim czasie za działki w pobliskiej lokalizacji.

Zobacz także: W jaki sposób można kupić tanie mieszkanie?

Czy nie przepłacę

To co najbardziej interesuje potencjalnych uczestników rynku czyli właścicieli nieruchomości wystawianych do sprzedaży oraz potencjalnych nabywców to odpowiedź na pytanie czy ceny wystawianych na sprzedaż nieruchomości odpowiadają ich wartości? Otóż zdaniem wielu pośredników w obrocie nieruchomościami aktualne ceny ofertowe proponowane przez właścicieli są cenami zawyżonymi o 10 – nawet do 20 proc. Świadczy o tym dość długi czas sprzedaży – co najmniej 3 miesiące dla mieszkań bywa, że lokale i domy czekają na chętnych i dłużej. Warto jeszcze przeanalizować jedno kryterium.

I czy nie stracę

Czy nabywając dziś nieruchomość na kredyt uda się nam sprzedać w przyszłości za tyle, aby odzyskać zapłaconą cenę plus przyrost wartości na poziomie wskaźnika inflacji, bowiem gdy analizuje się ceny nieruchomości w długim czasie – to można zauważyć, że ich wartość rośnie właśnie w tym tempie. Niestety ten wzrost nie przebiega po linii prostej, lecz na ogół po krzywej sinusoidalnej i bardzo trudno jest określić czy akurat mamy trend wzrostowy czy spadkowy. Dziś wielu pośredników w obrocie nieruchomościami skłania się do poglądu, że jeszcze ceny powinny spadać, choć powoli.

Wpływ Rodziny na Swoim na ceny

Na naszym rynku dość silny wpływ na ceny mają regulacje prawne. Jest zapowiedź, że rządowy program „Rodzina na Swoim ograniczony zostanie do nowych lokali, a i to tylko tych, których ceny mkw. nie przekrocz a 110 proc. wartości odtworzeniowej. To silny bodziec dla kształtowania popytu na lokale poniżej tak wyznaczonego poziomu cen, przy czym na rynku wtórnym ceny mogą spaść jeszcze mocniej, szczególnie w przypadku budynków liczących 20 i więcej lat z uwagi na ich niższy standard. Analitycy zapowiadają jeszcze powolne spadki cen i zapewne tak się stanie, co nie znaczy, że nie będzie lokali zyskujących na wartości. Będą w dobrych lokalizacjach, o wysokim standardzie, atrakcyjnym rozkładzie i aranżacji. Ale te trudno kupić po okazyjnej cenie.

Zobacz także: Jak wyglądają limity cen w programie „Rodzina na Swoim”?