Kupujemy więcej lokali przed oddaniem ich do użytkowania

Obecnie, na trzy transakcje mieszkaniami, w dużych miastach, jedna dotyczy lokalu od dewelopera - wskazują dane Home Broker. Poziom ten jest od wielu miesięcy stabilny, a jego wysokość można wiązać z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków. Zgodnie z rządowymi szacunkami wciąż brakuje w kraju od 1,5 do 1,7 mln mieszkań.

Co z gotowymi lokalami?

Po okresie kryzysowego zastoju deweloperzy ruszyli, więc do pracy nad nowymi projektami. W efekcie w ostatnich 12 miesiącach zaczęli oni budowę o blisko 40% większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. W gronie mieszkań dostępnych do sprzedaży najwięcej jest tych, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy. Niedogodności i ryzyko z tym związane nie odstraszają jednak nabywców. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 66% obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera, zanim lokal został oddany do użytkowania. Oznacza to wzrost w porównaniu z badaniem z 2010 roku, kiedy to na zakupu niegotowego mieszkania zdecydowało się 58% nabywców.

Zobacz także: W Warszawie kupisz mieszkanie taniej

Na potrzeby badania podzieliśmy realizację inwestycji deweloperskiej na cztery etapy:

• Etap I - do stanu zerowego
• Etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV - po oddaniu do użytkowania

Ile osób decyduje się na zakup na etapie dziury w ziemi?

23% nabywców zdecydowało się w ostatnich 3 miesiącach na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. W porównaniu z poprzednim badaniem oznacza to wzrost o 40%. W połowie 2010 roku na zakup na pierwszym etapie decydowało się jedynie 17% kupujących. Do takiego wyboru przekonywać może często szeroki wybór lokali i cena. Po pierwsze może być ona niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania.

Jak sprzedająsię gotowe budynki?

Obecnie kupujący chętniej niż w zeszłym roku kupują mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich 3 miesiącach blisko co czwarty wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót. Dla porównania w zeszłym roku co piąty nabywca podpisywał umowę w takiej sytuacji.

Mniejszą popularnością cieszą się natomiast mieszkania w inwestycjach ukończonych i tych, gdzie prace wykończeniowe trwają już tylko wewnątrz budynku. Udział mieszkań sprzedanych na tych etapach zaawansowania robót, spadł w porównaniu z ostatnim badaniem o 8 i 5 pkt. proc.

Jakich mieszkań sprzedaje się najwięcej?

Wciąż jednak największy odsetek kupujących decyduje się na mieszkanie oddane do użytkowania. Obecnie jest to 34% nabywców. W odniesieniu do wyniku z zeszłego roku oznacza to znaczny spadek popularności. W 2010 roku aż 42% umów zawieranych było już po ukończeniu inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowny.

Gdzie najwięcej sprzedaje się takich mieszkań?

Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie blisko co trzecie mieszkanie deweloperskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania, czyli zanim jeszcze inwestycja „wyszła” nad ziemię. Jest to najwyższy wynik spośród badanych miast. Identyczną popularnością charakteryzuje się w stolicy zakup mieszkania już oddanego do użytkowania. Takie zaburzone proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchamianych w stolicy. Wzmaga to konkurencję cenową między deweloperami, którzy żeby otrzymać finansowanie, muszą legitymować się znacznym odsetkiem zawartych umów z nabywcami. Ponadto, aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu.

Gdzie najmniej sprzedaje się mieszkań na I etapie budowy?

Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 7% zakupów na rynku pierwotnym przypada na pierwszy etap i aż 75% na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. Ponadto w odniesieniu do zeszłego roku proporcje sprzedaży na poszczególnych etapach zaawansowania robót budowlanych praktycznie się nie zmieniły. Gotowe mieszkania kuszą mieszkańców Poznania, pomimo rozpoczynających się nowych inwestycji w mieście.

Zobacz także: Czy taniej i lepiej na rynku pierwotnym?

Czy z mniejszym ryzykiem wiąże się niższa cena?

Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko podejmowane przez nabywcę mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bowiem bankructwo dewelopera. Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej. Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. W każdym jednak przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami. Poziom podejmowanego ryzyka ma, więc zazwyczaj odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Z doświadczenia Home Broker wynika, że wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6-10%. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.