Jak uniknąć strat przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

W rekordowym 2009 roku deweloperzy oddali do użytkowania blisko 72 tys. nowych nieruchomości mieszkalnych. Na odbiór, większości z nich, nowi nabywcy często musieli czekać wiele miesięcy, obserwując postępy w pracach budowlanych. W trakcie ich trwania mogło dojść do wielu niedopatrzeń i usterek, które tak jak i sam lokal mogą być później kosztowne w naprawie. Odbiór techniczny musi, więc zostać przeprowadzony dokładnie, co mogą utrudniać emocje nowego nabywcy. Warto więc, aby nowy właściciel tego dnia zabrał ze sobą osobę niezwiązaną emocjonalnie z danym lokalem, która krytycznym okiem spojrzy na jakość wykonania lokalu. Jeszcze lepiej byłoby, gdyby był to ktoś posiadający wiedzę z zakresu budownictwa. Gdy z pomocną dłonią nie może nam pospieszyć nikt z rodziny lub znajomych zawsze można skorzystać z fachowej usługi wsparcia przy odbiorze lokalu.

– Jej koszt nie powinien przekroczyć 200 – 300 złotych – wskazuje Włodzimierz Wielogórski, Manager ds. Rynku Pierwotnego w Home Broker.

Jak się dobrze przygotować?

Niezależnie od tego czy nowy nabywca chce odebrać mieszkanie samodzielnie czy z pomocą, musi tę czynność odpowiednio zaplanować. Po pierwsze ważna jest pora dnia, podczas której lokal zostanie poddany ocenie. Bez wątpienia łatwiej bowiem dostrzec wszelkie niedoskonałości przy dobrym oświetleniu.

– Szczególną uwagę należy zwrócić na zarysowanie szyb, ram okiennych, usterki parapetów, zarysowania drzwi i istotne zarysowania ścian – wymienia Wielogórski.

Koniecznie sprawdzić też należy mechanizmy i obsadzenie drzwi i okien. Warto tu podkreślić, że moment odbioru technicznego jest decydujący w kwestii ewentualnych roszczeń nowego nabywcy. Gdy usterki zostaną zauważone później, kupujący może nie być w stanie udowodnić, że nie dokonał ich sam. Dokładność jest więc bardzo ważna, bo usunięcie usterek może słono kosztować.

Zobacz także: W jaki sposób można kupić tanie mieszkanie?

– Wymiana zarysowanej okleiny drzwi wejściowych to wydatek rzędu kilkuset złotych, nie wspominając o znacznie droższej wymianie okien czy szyb, które w nowoczesnych systemach okiennych wymienia się całymi połówkami – dodaje Włodzimierz Wielogórski.

Odbiór techniczny należałoby więc zaplanować w dni wolne od pracy lub specjalnie w tym celu zaplanować urlop.

Jakie przyrządy nam się przydadzą?

Co więc należy zabrać ze sobą na odbiór techniczny lokalu? Przede wszystkim niezbędny jest przyrząd do mierzenia kątów i miarka.

– Posłuży ona do zmierzenia otworów drzwiowych, czy odległości między drzwiami i ścianą – błędne usytuowanie otworu drzwiowego może bowiem przeszkodzić np. w umiejscowieniu pralki – tłumaczy Włodzimierz Wielogórski. Wbrew pozorom pomiar lokalu może okazać się niepotrzebny. - Wszystkie mieszkania przed odbiorami mają robiony pomiar przez geodetę. Czasem zdarzają się w takich obmiarach błędy, ale mieszkanie można na spokojnie obmierzyć już po odbiorze i zgłosić sprawę deweloperowi przed podpisaniem aktu notarialnego – dodaje.

Podczas odbioru mieszkania przydać się może także żarówka z oprawką i przewodami, dzięki której sprawdzimy działanie instalacji elektrycznej. Przy okazji należy pamiętać, że zgodnie z normami odbiór lokalu przeprowadza się przy świetle dziennym, a gładkość tynku sprawdza się poziomicą, a nie sztucznym oświetleniem. Ponadto stosowanego przez deweloperów tynku gipsowego nie należy mylić z gładzią gipsową. W efekcie na ścianach w nowym mieszkaniu dopuszczalne są niewielkie nierówności. Wspomniana wyżej poziomica będzie także potrzebna na balkonie. Należy bowiem pamiętać, że tak jak powierzchnia podłóg w mieszkaniu musi być równa, tak na balkonie niezbędny jest spadek. Musi on być jednak skierowany na zewnątrz budynku, aby padający deszcz nie zamieniał salonu nowego „M” w brodzik. Nowy nabywca nie powinien także zapomnieć o zapałkach albo zapalniczce. Dzięki nim będzie mógł sprawdzić czy sprawnie działa instalacja wentylacyjna.

Jakość i standard elementem umowy

Podczas odbioru technicznego trzeba także pamiętać o tym, że jest on głównie wykonywany po to, aby sprawdzić czy deweloper oddaje nowemu nabywcy lokal zgodny z obietnicami poczynionymi w umowie. Po pierwsze, więc należy odpowiedzieć na pytanie czy jakość i standard poszczególnych elementów wykończenia są zgodne z tymi wymienionymi w umowie. Jeśli deweloper obiecał okna drewniane, płytki na balkonie mrozoodporne, a parapety z kamienia naturalnego, to rozwiązania gorszego rodzaju rodzą roszczenia ze strony nabywcy o wymianę zgodną z umową lub obniżenie ceny lokalu. Dobrym doradcą przy dokonywaniu odbioru technicznego jest też projekt budowlany mieszkania.

– Niektóre firmy standardowo dają takie dokumenty klientom inne nie chcą ich nawet udostępnić. Z reguły zawierają one znacznie więcej informacji na temat wymiarów i instalacji niż plany dołączone do umów – zauważa Włodzimierz Wielogórski.

Efektem odbioru jest protokół

Wszystkie uszkodzenia, uchybienia i niedoróbki muszą znaleźć się w protokole odbioru technicznego lokalu. Należy jednak pamiętać, że ich usunięcie zajmie deweloperowi trochę czasu. Nie ma, więc sensu zgłaszanie zarysowań ściany, którą później nabywca planuje usunąć lub pokryć gładzią gipsową. Trzeba też pamiętać, że w zamian za odpowiednie obniżenie ceny mieszkania, nabywca może zrezygnować z roszczenia dokonania niektórych napraw i zająć się nimi osobiście w późniejszym terminie.

Protokół nie likwiduje roszczeń

Trzeba też podkreślić, że podpisanie protokołu odbioru nie sprawia automatycznie, że nowy nabywca traci prawo do zgłaszania usterek, które ujawnią się z czasem. Wtedy w grę wchodzi rękojmia, która nawet niepowołana w umowie działa z mocy prawa przez 3 lata na konstrukcję budynku i przez rok na wykończenie. Roszczenia z tytułu rękojmi muszą być zgłaszane w formie pisemnej. Gwarancja na mieszkanie praktycznie nie występuje, na poszczególne elementy wykończenia – owszem.

– Warto, aby deweloper w trakcie odbioru przekazał klientowi dokumenty dotyczące gwarancji na przykład na drzwi czy okna, a także wszelkie instrukcje użytkowania, aby nie było w przyszłości kwestii spornych przy reklamacjach – dodaje Włodzimierz Wielogórski.

W przypadku stwierdzenia usterek w elementach objętych zarówno rękojmią jak i gwarancją, można domagać się z tego tytułu ich wymiany, naprawy lub pieniężnej rekompensaty.

Zobacz także: Wyższa emerytura za mieszkanie

Co oznacza „odbiór techniczny” i „odbiór lokalu”?

Na koniec wypadałoby jeszcze rozróżnić dwa pojęcia: „odbiór techniczny” i „odbioru lokalu”. Pierwszy z nich polega na sprawdzeniu jakości wykonania mieszkania. Drugi natomiast wiąże się ze spisaniem stanu liczników, odbiorem kluczy, a co za tym idzie także płaceniem czynszu.

– Część deweloperów łączy oba odbiory, a część je rozdziela. Drugie rozwiązanie jest bardziej korzystne dla klienta. Nabywca odbiera bowiem klucze już po usunięciu usterek, a więc płaci czynsz dopiero od momentu gdy bez przeszkód może zająć się wykończeniem. Ponadto dopóki klient nie odbierze kluczy koszty utrzymania lokalu ponosi deweloper, co dodatkowo mobilizuje go do szybszego usunięcia usterek – tłumaczy Włodzimierz Wielogórski. O tym czy odbiory będą przeprowadzone łącznie czy nie z reguły mówi umowa przedwstępna.