Dopłaty do najmu w 2019 r. - nowy rządowy projekt

• Regularne oszczędzanie idzie do lamusa
• Malejąca dopłata do czynszu
• Pieniądze dla zarabiających poniżej średniej

Rząd planuje przez 9 lat dopłacać do czynszu osobom o niższych dochodach. Skala dopłat będzie jednak bardzo zróżnicowana. W dużych miastach budżet ma pokryć od 6 do 31% wydatków na najem. Rząd przeznaczy na ten cel prawie tyle samo co na pomoc państwa w zakupie mieszkania na własność – wynika z szacunków Open Finance.

Jeśli ktoś miał nadzieję, że zapowiadany program regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe pomoże jemu lub jego dzieciom uzbierać środki na wkład własny, niestety musi obejść się smakiem. Z projektu ustawy o dopłatach do czynszów wynika, że rząd zarzucił pomysł na Indywidualne Konta Mieszkaniowe.

Regularne oszczędzanie idzie do lamusa

Przypomnijmy, że miały to być rachunki do regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Po minimum 5 latach zebrane środki można by było wydać na przykład na budowę domu lub zakup mieszkania. Do zakładania kont miały zachęcać brak opodatkowania odsetek oraz bezpośrednie dopłaty z budżetu.

Poza tym dla budżetu państwa znacznie tańsze jest wspieranie oszczędzania niż dopłacanie do kredytów lub czynszu najmu. Przykład? Z danych BGK wynika, że przeciętny beneficjent zakończonego niedawno programu dopłat do kredytów mieszkaniowych („Mieszkanie dla młodych”) zainkasował 26,2 tys. zł.

W uzasadnieniu do projektu ustawy o dopłatach do czynszu znajdujemy liczby, z których można oszacować, że przeciętny beneficjent tego planowanego programu zainkasuje około 21,6 tys. zł, czyli niewiele mniej. Dla porównania, gdyby stworzyć program regularnego oszczędzania, koszt ten można by nawet kilkukrotnie obniżyć, a więc po prostu wydawać publiczne pieniądze w sposób bardziej efektywny.

Spójrzmy na konkretny przykład. Załóżmy, że co miesiąc oszczędzamy po 500 złotych, a oprocentowanie z dopłatą wynosi 5% i nie podlega ono opodatkowaniu. Po 5 latach otrzymujemy solidną kwotę prawie 35 tys. zł, którą wydać można na własne potrzeby mieszkaniowe, a łączny koszt wsparcia tego celu przez budżet państwa wyniósłby w tym wypadku niecałe 2,5 tys. zł.

Malejąca dopłata do czynszu

Wróćmy jednak do projektu ustawy o dopłatach do czynszów. Wynika z niego, że najemcy będą mogli liczyć na dofinansowanie przez 9 lat. Okres ten będzie podzielony na trzy równe części. Najwyższe dopłaty otrzyma się na początku, po trzech latach zmaleje one o jedną trzecią, a w ostatnim okresie o kolejne 50%. Kwota dopłaty będzie zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym oraz informacji na temat kosztu budowy nowego lokum w danej lokalizacji.

Przykład? Gdyby ustawa dziś działała, to w Warszawie singiel mógłby co miesiąc liczyć na dopłatę w kwocie 173 złotych przez pierwsze 3 lata. Potem miałaby ona stopnieć do 115 zł, aby przez ostatnie trzy lata wynieść 58 złotych miesięcznie.

W przypadku rodziny z jednym dzieckiem mogłoby to być odpowiednio 432, 288, a na końcu 144 złotych miesięcznie. Rodzina z trójką dzieci mogłaby natomiast liczyć przez trzy lata na 691 złotych miesięcznie. Od roku 4 do 6 kwota miałaby stopnieć do 461 złotych, aby przez ostatnie trzy lata opiewać na 230 zł. Czy to dużo? Dziś za wynajem 50-metrowego lokum w Warszawie trzeba zapłacić stawkę rynkową w kwocie prawie 2,2 tys. złotych. Trzyosobowa rodzina mogłaby więc przez 3 lata pokryć pieniędzmi z dopłaty 20% czynszu. Potem jednak dopłata stopniałaby do 13% comiesięcznego zobowiązania, aby przez ostatnie 3 lata opiewać na skromne 7% czynszu i to tylko przy założeniu, że przez 9 lat stawki te by się nie zmieniły.

Potencjalne dopłaty do czynszu dla 3-os. rodziny wynajmującej 50-metrowe mieszkanie
Lokalizacja	Przeciętna rynkowa stawka czynszu najmu	Dopłata do czynszu
		do 3 roku	od 4 do 6 roku	od 7 do 9 roku	Procent czynszu
Białystok	1 390 zł	314 zł	209 zł	105 zł	7,5% - 22,6%
Toruń	1 140 zł	334 zł	223 zł	111 zł	9,8% - 29,3%
Bydgoszcz	1 180 zł	334 zł	223 zł	111 zł	9,4% - 28,3%
Gdańsk	1 910 zł	378 zł	252 zł	126 zł	6,6% - 19,8%
Gorzów Wielkopolski	1 340 zł	295 zł	196 zł	98 zł	7,3% - 22,0%
Zielona Góra	1 290 zł	295 zł	196 zł	98 zł	7,6% - 22,9%
Katowice	1 700 zł	324 zł	216 zł	108 zł	6,4% - 19,1%
Kielce	1 180 zł	327 zł	218 zł	109 zł	9,2% - 27,7%
Kraków	1 960 zł	361 zł	241 zł	120 zł	6,1% - 18,4%
Lublin	1 800 zł	328 zł	219 zł	109 zł	6,1% - 18,2%
Łódź	1 390 zł	285 zł	190 zł	95 zł	6,8% - 20,5%
Olsztyn	1 080 zł	340 zł	226 zł	113 zł	10,5% - 31,5%
Opole	1 290 zł	297 zł	198 zł	99 zł	7,7% - 23,0%
Poznań	1 700 zł	390 zł	260 zł	130 zł	7,6% - 22,9%
Rzeszów	1 240 zł	314 zł	209 zł	105 zł	8,4% - 25,3%
Szczecin	1 550 zł	310 zł	207 zł	103 zł	6,7% - 20,0%
Warszawa	2 160 zł	432 zł	288 zł	144 zł	6,7% - 20,0%
Wrocław	1 700 zł	365 zł	244 zł	122 zł	7,2% - 21,5%
Szacunki Open Finance na podstawie uzasadnienia do ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania oraz danych NBP

Pieniądze dla zarabiających poniżej średniej

Kto może liczyć na dopłaty? Przede wszystkim osoby, które nie mają nieruchomości. Do tego ważne są zarobki. Nie mogą być one ani za niskie, ani za wysokie. Przy każdej inwestycji dolna granica wynagrodzenia będzie określana indywidualnie, ale w ustawie określono już górną granicę. Ma to być 60% przeciętnego wynagrodzenia w przypadku singla plus dodatkowe 30% tegoż wynagrodzenia na każdego kolejnego członka rodziny. Policzmy więc o jakich kwotach mówimy.

Zgodnie z danymi GUS statystyczny pracownik inkasował w 2017 roku kwotę 4271,51 złotych brutto. 60% z niej to prawie 2563 zł brutto, czyli bez mała 1853 zł „na rękę”. Właśnie tyle mógłby maksymalnie zarabiać ubiegający się o dopłaty singiel gdyby dziś działała projektowana ustawa. Wraz ze wzrostem liczebności gospodarstwa domowego kwota ta oczywiście by rosła. W przypadku małżeństwa z dzieckiem maksymalny dopuszczalny dochód opiewałby na prawie 3706 zł, a dla rodziny z trójką pociech bez mała 5559 zł netto miesięcznie – wynika z szacunków Open Finance.

Maksymalny dochód beneficjentów programu dopłat do najmu
Liczebność gospodarstwa domowego	Wynagrodzenie brutto		Wynagrodzenie netto
	łączne	na osobę	łączne	na osobę
1	2 563 zł	2 563 zł	1 853 zł	1 853 zł
2	3 844 zł	1 922 zł	2 779 zł	1 390 zł
3	5 126 zł	1 709 zł	3 706 zł	1 235 zł
4	6 407 zł	1 602 zł	4 632 zł	1 158 zł
5	7 689 zł	1 538 zł	5 559 zł	1 112 zł
6	8 970 zł	1 495 zł	6 485 zł	1 081 zł
Opracowanie Open Finance na podstawie danych GUS i założeń projektu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania

Poza tym w proces naboru najemców i określanie warunków otrzymania dopłaty do czynszu angażowane będą gminy. Będą one mogły zastosować preferencje dla emerytów, osób wychowujących dzieci, niepełnosprawnych, osób, które utraciły dach nad głową, czy osób przeprowadzających się w celu podjęcia pracy czy nauki. Obostrzeń jest więc wiele, a gdyby tego wszystkiego było mało, to na dopłaty będą mogli liczyć tylko najemcy, którzy jako pierwsi wprowadzą się do nowowybudowanych lub zrewitalizowanych mieszkań zbudowanych po podpisaniu stosownych umów ze specjalnie po to powołanym gminnym pośrednikiem.

Mieszkania te będą mogli budować wszyscy zainteresowani – TBS-y, spółdzielnie, osoby fizyczne czy firmy. Dopiero praktyka pokaże jednak czy deweloperzy lub inwestorzy (np. fundusze lub REIT-y) będą skłonni partycypować w tym programie. To ważne, bo wszystko wskazuje na to, że bez ich partycypacji w Narodowym Programie Mieszkaniowym nie powstanie tak wiele mieszkań jak zakłada rząd. Bez tego trudno liczyć na to, że ceny mieszkań w Polsce staną się bardziej przystępne dla kieszeni przeciętnego Kowalskiego.

Bartosz Turek, analityk Open Finance