Ceny działek - od czego zależą i ile średnio kosztuje zakup działki pod dom?

• Od 50 do 5000 zł za mkw.
• Nie tylko lokalizacja
• Uwaga na pułapki

Od 50 do 5000 zł za mkw.

Jak zwykle w nieruchomościach, absolutnie najważniejszym parametrem działki gruntu jest lokalizacja. To od niej w zasadniczym stopniu zależy przede wszystkim cena. Najwyżej, co oczywiste, wyceniane są działki w największych miastach z Warszawą na czele, a następnie te zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie metropolii – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Z kolei im dalej od dużego miasta, a więc bliżej tzw. prowincji, ceny są tym bardziej przystępne dla budżetu przeciętnego amatora budowy domu.

Jest to podyktowane oczywiście głównie względami komunikacyjnymi, ale nie mniejszą rolę odgrywa tu sam prestiż lokalizacji, za który zazwyczaj płaci się zasadniczą część ceny. Jeżeli dla Warszawy średnia stawka gruntu pod budowę domu wynosi 800-1000 zł/mkw., to bez większego trudu znajdziemy również oferty w unikatowych lokalizacjach stolicy z nawet kilkukrotnie bardziej wyśrubowanymi cenami, dochodzącymi - bagatela - nawet do 5 tys. zł/mkw. i więcej.

Warszawa ze średnią stawką na rynku gruntów pod budownictwo jednorodzinne w granicach 800 – 1000 zł jest mniej więcej dwukrotnie droższa od pozostałych rodzimych metropolii, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk. W tych lokalizacjach bez problemu kupimy działkę pod wymarzony domek średnio za 500-600 zł/mkw.

Z kolei w rejonach oddalonych od największych rynków nieruchomościowych kraju, a więc w typowo prowincjonalnych lokalizacjach, działki budowlane wyceniane są średnio od kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu złotych za mkw.

Zobacz: Nieruchomości

Nie tylko lokalizacja

Sama lokalizacja, choć jest zasadniczym czynnikiem decydującym o atrakcyjności i cenie parceli, to jednak na pewno nie jedynym. Bardzo ważnym elementem jest otoczenie, a więc to wszystko, co znajduje się w bliższym i dalszym sąsiedztwie wpływając na okoliczny klimat i komfort zamieszkiwania. Chodzi przede wszystkim o estetykę i jednorodność zabudowy (pożądana wyłącznie jednorodzinna), sąsiedztwo uciążliwych obiektów (typu warsztaty rzemieślnicze czy samochodowe), czy np. oczyszczalni ścieków bądź hałaśliwych ciągów komunikacyjnych itp. Działkę pod dom jednorodzinny zdecydowanie dyskwalifikuje wartościowo także bezpośrednie sąsiedztwo osiedla czy kilkukondygnacyjnych budynków wielorodzinnych, co zazwyczaj skutecznie redukuje do zera prywatność okolicznych mieszkańców domów jednorodzinnych.

Oczywiście równie ważne co stan obecny są też perspektywy zmiany otoczenia w bliższej i dalszej przyszłości. W związku z tym niezwykle istotne jest dokładne przestudiowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla okolicy, w której zamierzamy się wybudować.

Pod uwagę przy wyborze wymarzonego miejsca pod budowę domu koniecznie trzeba wziąć położenie i ukształtowanie działki oraz jej usytuowanie w pionie względem sąsiednich parceli. Zazwyczaj istotnie większą wartość mają działki położone narożnie, doskonale doświetlone, o regularnych kształtach, optymalnych powierzchniach w granicach minimum 8-10 arów, i co bardzo ważne położone bezpośrednio przy drodze dojazdowej o jak najlepszej jakości nawierzchni. Raczej kiepskim wyborem jest parcela w drugiej linii zabudowy, a więc nie leżąca bezpośrednio przy głównej drodze, a dodatkowo korzystająca ze służebności drogi koniecznej. Natomiast już absolutnie należy unikać gruntów budowlanych zlokalizowanych w zagłębieniach terenu, na obszarach podmokłych, czy tym bardziej zalewowych, nawet gdyby miały być oferowane „za półdarmo”.

Oczywiście najlepiej gdy działka jest uzbrojona, czyli ma doprowadzone media w postaci prądu, wody i gazu. Kupno działki bez doprowadzonych mediów może być dość często ryzykowne, a już na pewno powinno być wyraźnie uwzględnione w cenie transakcyjnej.

Zobacz: Budowa i remont

Uwaga na pułapki

Tak jak każda transakcja na rynku nieruchomości obarczona jest większym czy mniejszym ryzykiem, tak i zakup działki pod budowę domu powinien zawsze przebiegać pod znakiem wzmożonej ostrożności – przypomina ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku nieruchomości gruntowych stosunkowo często można bowiem trafić na klasyczne pułapki, które jak wiadomo mogą okazać się stratą nie do odzyskania.

Zawsze bezwzględnie należy jak najstaranniej studiować dokumenty nabywanej nieruchomości, zwłaszcza księgę wieczystą, przede wszystkim pod kątem wysokiego prawdopodobieństwa ciążących na niej wad prawnych. O takowych można mówić przede wszystkim w sytuacji, gdy zbywana nieruchomość nie jest własnością sprzedającego, tudzież jest obciążona prawem osoby trzeciej, takim jak użytkowanie, służebność czy najem.

Ciekawym i niestety dość powszechnym przykładem wady prawnej nieruchomości gruntowej jest obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu, co oznacza przebiegający pod działką rurociąg czy gazociąg. Taka sytuacja może skutecznie ograniczyć lub wręcz uniemożliwić prace budowlane.

Zobacz: Finanse domowe