Jak bezpiecznie kupić działkę?

Ziemia jest obecnie bardzo pożądanym dobrem inwestycyjnym. Wynika to nie tylko z mało opłacalnej oferty produktów finansowych, ale także z ograniczonej dostępności atrakcyjnych gruntów. Ziemia jest naturalnym dobrem organicznym, którego nie można wyprodukować, przez to jest towarem deficytowym.

Na potencjalnych nabywców czyha jednak mnóstwo pułapek, które warto sprawdzić przed ostatecznym podjęciem decyzji. Nie ważne czy kupujemy ziemię dla siebie pod budowę domu, czy chcemy na niej zarobić, warto zawsze przyjrzeć się 5 najważniejszym kwestiom.

Zobacz serwis: Dom i prawo

Dostępność mediów. Jest to jedno z podstawowych zagadnień, które należy sprawdzić już na samym początku. Patrząc na ogłoszenia sprzedaży działek w podobnej lokalizacji, można zauważyć duże rozchwianie cenowe. Widać to zwłaszcza na przykładzie Warszawy i okolic, gdzie ceny gruntów są jednymi z najwyższych w naszym kraju. – Takie różnice cenowe nie są podyktowane żadnymi promocjami – komentuje Kuba Karliński z Magmillon. – Niestety zbyt często jest tak, że nieświadomy kupujący wybierze tańszą działkę, nie myśląc o konsekwencjach swojej decyzji. Nierzadko załatwienie spraw związanych z mediami jest bardzo kosztowne i może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, tym samym podwyższając cenę gruntu nawet o kilkanaście złotych za metr. – Kończy ekspert.

Eksperci z Magmillon sugerują, że jeżeli nie zależy nam na czasie i szybkim rozpoczęciu budowy, można skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm, które oferują działki bez dostępu do mediów, jednak zobowiązują się w najbliższym czasie uzbroić teren na własny koszt. Zakup takiej, jeszcze nieuzbrojonej, działki w okolicach Warszawy wiąże się z kosztami w granicach 55 zł/m², podczas gdy nieruchomości gruntowe w podobnej lokalizacji, z dostępem do mediów są oferowane nawet w cenie 70 złotych za metr kwadratowy.

MPZP. Kolejną pułapką, na którą warto zwrócić uwagę, są niespodzianki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz studium zagospodarowania przestrzennego gminy. Bardzo często oczarowani urodą swojej przyszłej działki, snujemy plany o przyszłych profitach lub o budowie pięknego domu, nie sprawdzając czy w ogóle będziemy mieć taką możliwość. Może się okazać, że obok naszej działki zarezerwowany jest korytarz na drogę szybkiego ruchu, wyznaczona jest strefa oddziaływania linii energetycznych lub nieprzekraczalna linia zabudowy od naturalnych cieków wodnych. Takie zapisy mogą istotnie ograniczyć możliwości zabudowy. Warto więc, przed dopełnieniem formalności, przestudiować plany, by uniknąć rozczarowania.

Zobacz serwis: Finanse

Księga Wieczysta. Na tym nie kończy się nasza papierkowa robota. Równie ważny jak MPZP jest również stan prawny naszej nieruchomości gruntowej. Kluczowa w jego ocenie jest księga wieczysta, która pozwala ustalić, komu aktualnie przysługują prawa do nieruchomości. Niejasna sytuacja w księgach wieczystych może uniemożliwić snucie dalszych planów względem naszej działki. Może okazać się bowiem, że na gruncie, który sobie upatrzyliśmy, ciąży hipoteka. Należy zatem sprawdzić czy właściciel lub właściciele – co szczególnie tyczy się nieruchomości gruntowych – nie obciążyli hipoteki naszej działki. Kolejnymi zagrożeniami są m.in.: służebność na rzecz sąsiada lub dożywocie, które obliguje do dożywotniej opieki nad dożywotnikiem.

Wody gruntowe. Warto jest także sprawdzić stan wód gruntowych na naszej działce. Najlepszą porą do sprawdzania poziomu wód gruntowych jest wiosna. Wraz z topnieniem śniegu można najefektywniej sprawdzić czy woda wsiąka w glebę czy zalega na działce. Najbezpieczniej jest zatrudnić geologa, który wykona odwierty i odpowiednio opisze stan. Można również zrobić to domowymi sposobami – czyli wykopać kilka dołków o różnej głębokości i poczekać kilka godzin w celu sprawdzenia czy woda nie napływa w jeden z wykopanych otworów. Sprawdzenie stanu wód gruntowych jest bardzo ważne zwłaszcza przed postawieniem domu. Może to zmienić jego architekturę oraz koszty  budowy. Jeżeli mamy na działce wysoki poziom wody oraz niską przepuszczalność gleby to możemy zapomnieć o podpiwniczeniu. Bezpieczny poziom wody powinien znajdować się min. 1 metr pod planowanym poziomem domu.

Dojazd. Ostatnim z ważnych zagadnień, o którym należy pamiętać przed zakupem ziemi jest dojazd do posesji. Warto w tym celu wybrać się na naszą działkę kilka razy, o różnych porach dnia. Należy przy tym uwzględnić, że nie mogą to być weekendy, w trakcie których częstotliwość ruchu jest z reguły mniejsza. Może okazać się, że na drodze do pracy znajduje się jedyny wiadukt w miejscowości, problematyczne rondo lub skrzyżowanie, gdzie zawsze są korki – to wszystko potrafi znacząco wydłużyć podróż.  Ważna jest także pora roku oraz pogoda. Warto sprawdzić, czy w trakcie ulew lub roztopów droga do naszej działki nie zamieni się w basen, a my zamiast jechać samochodem powinniśmy przesiąść się w amfibię.

Autor: Agata Szlęzak