ABC transakcji nieruchomości: krótki przewodnik po umowach przedwstępnych, warunkowych i przyrzeczonych

• Umowa przedwstępna – fundament bezpieczeństwa
• Umowa warunkowa – kiedy państwo ma „pierwszeństwo”
• Umowa przyrzeczona (końcowa) – wielki finał

Umowa przedwstępna – fundament bezpieczeństwa

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży.

Umowę przedwstępną zawieramy, gdy w chwili jej zawierania strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej, a jednak chcą zapewnić sobie możliwość jej zawarcia na określonych warunkach w przyszłości. Strony podpisują taką umowę wtedy, gdy np. kupujący nie ma wystarczających środków własnych na zakup nieruchomości i potrzebuje czasu np. na uzyskanie kredytu, lub pozyskanie środków z innych źródeł (np. ze sprzedaży własnej nieruchomości). Z kolei sprzedający być może musi uregulować stan prawny sprzedawanej nieruchomości, przygotować odpowiednie dokumenty lub ją opróżnić w celu przekazania kupującym.

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym przedmiot umowy, cenę, termin zawarcia umowy, wysokość zadatku (lub zaliczki), a także odpowiadać na pytanie co się stanie jeżeli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie.

Znaczenie umowy przedwstępnej jest czasem bagatelizowane przez klientów, a ja tłumacząc klientom jej znaczenie zawsze podkreślam, że umowa ta powinna zawierać wszystkie szczegóły przyszłej umowy sprzedaży, tak aby przygotowując się do jej zawarcia w przyszłości strony nie musiały robić dodatkowych uzgodnień lub negocjacji (dotyczących np. terminu i sposobu płatności, terminu wydania i stanu nieruchomości).

Umowa ta może być zawarta w formie cywilnoprawnej lub jako akt notarialny, a jej forma ma duże znaczenie.

• Umowa cywilnoprawna (zwykła forma pisemna) jest tańsza (brak taksy notarialnej), ale daje słabą ochronę. Jeśli jedna ze stron się wycofa, może jedynie żądać zwrotu zaliczki lub zwrotu zadatku i odszkodowania.
• Umowa w formie aktu notarialnego daje tzw. silniejszy skutek. Oznacza to, że jeśli sprzedający bezprawnie odmówi zawarcia umowy końcowej, a kupującemu zależy na sfinalizowaniu umowy - może on wystąpić do sądu z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli sprzedającego i kupujący staje się właścicielem nawet bez jego zgody.

Umowa warunkowa – kiedy państwo ma „pierwszeństwo”

Umowa sprzedaży pod warunkiem pojawia się wtedy, gdy nieruchomość jest obarczona tzw. ustawowym prawem pierwokupu. Dotyczy to najczęściej nieruchomości gruntowych.

Kto może mieć prawo pierwokupu?

• Gmina: Często w przypadku działek niezabudowanych położonych na terenach rewitalizacji lub w specjalnych strefach ekonomicznych.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR): Przy sprzedaży większości gruntów rolnych (zgodnie z przepisami na stronie KOWR).
• Lasy Państwowe: Przy sprzedaży działek oznaczonych w ewidencji jako lasy (Ls).

Mechanizm działania

W tej umowie strony ustalają wszystkie warunki (cenę, termin, wyposażenie), ale dodają klauzulę: „Sprzedaż dojdzie do skutku, o ile uprawniony podmiot nie skorzysta z prawa pierwokupu”.

Po podpisaniu aktu, notariusz wysyła zawiadomienie do odpowiedniego urzędu. Urząd ma zazwyczaj 30 dni na decyzję. Jeśli urząd zrezygnuje z zakupu (lub nie odpowie), strony muszą spotkać się ponownie, aby podpisać umowę przenoszącą własność.

W umowie warunkowej nie dochodzi jeszcze do zapłaty całej ceny, a kupujący nie może jeszcze objąć nieruchomości w posiadanie.

Umowa przyrzeczona (końcowa) – wielki finał

Umowa przyrzeczona, nazywana często „umową końcową” lub „właściwą”, to najważniejszy dokument w procesie zakupu nieruchomości. W przypadku zawierania wcześniejszych umów dotyczących tej nieruchomości - jest to realizacja postanowień zawartych w umowie przedwstępnej lub zakończenie procedury po umowie warunkowej.

Podpisanie tej umowy to moment, w którym prawo własności faktycznie przechodzi ze sprzedającego do kupującego.

Jej zawarcie wymaga zachowania rygorystycznej formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Na podstawie tej umowy notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie nowego właściciela.

Zrozumie nie różnic między umową przedwstępną, warunkową a przyrzeczoną to podstawa w procesie sprzedaży/nabywania nieruchomości. Każda z tych umów pełni funkcję „bezpiecznika” na innym etapie transakcji. Umowa przedwstępna daje stronom czas, warunkowa porządkuje relacje z uprawnionymi podmiotami, a przyrzeczona finalizuje proces obrotu nieruchomościami.

Każda z tych umów pełni inną rolę w procesie zabezpieczania Twojego majątku.

Z odpowiednim przygotowaniem merytorycznym i wsparciem dobrego agenta nieruchomości, a także notariusza droga do sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości będzie nie tylko bezpieczna, ale i satysfakcjonująca.