Zamiana na większe mieszkanie? W Warszawie to nawet dodatkowe pół miliona

• Większe mieszkanie, dużo większy kredyt
• Dodatkowe pół miliona za mieszkanie większe o 35 metrów

Większe mieszkanie, dużo większy kredyt

Autorzy raportu zauważyli, że w metropoliach taka poprawa komfortu życia najczęściej wiąże się z koniecznością zaciągnięcia znacznego zobowiązania kredytowego, mimo posiadania wkładu finansowego pochodzącego ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Jak wskazano w raporcie, głównym powodem sprzedaży mieszkania jest zamiar kupienia kolejnego lokum – tym razem o większej powierzchni. Taki powód wskazuje 28 proc. sprzedających na rynku wtórnym.

„Poprawa standardu życia staje jest główną przyczyną wystawienia dotychczasowego mieszkania na rynek. To nie powinno dziwić w kontekście zakupów, jakich dokonywali Polacy w ostatnich kilkunastu latach. W transakcjach przeważały mieszkania dwupokojowe, często nazywane kompaktowymi, które nadawały się idealnie na start, jednak ich metraż, najczęściej ok. w 40 m kw., trudno nazwać komfortowym w przypadku powiększenia się gospodarstwa domowego” - zauważył ekspert agencji nieruchomości Metrohouse Marcin Jańczuk.

Według przytoczonych w raporcie danych Związku Banków Polskich, najwięcej kredytów (ok. 60 proc.) zaciąganych jest na 25-35 lat. Jednak kredytobiorcy starają się znaczenie wcześniej spłacić zobowiązania, zazwyczaj udaje się to w ciągu 13-17 lat. Jak zauważyli eksperci, skala nadpłat kredytów sugeruje, że gospodarstwa domowe - a zwłaszcza te posiadające mieszkania na własność - są w dość dobrej kondycji finansowej.

W raporcie wyliczono koszt zmiany mieszkania na większe, przeprowadzonej przez przykładowe gospodarstwo domowe, które nie jest obciążone kredytem hipotecznym i może wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania przeznaczyć jako wkład własny na zakup kolejnego. Założono, że przykładowa rodzina sprzedaje w średniej cenie transakcyjnej 40-metrowy lokal w jednym z największych polskich miast, kupując jednocześnie mieszkanie o metrażu 75 m kw. Autorzy przyjęli cenę nowego mieszkania, obniżając średnią cenę raportowaną przez NBP o 5 proc., co odzwierciedla nieco niższe ceny metra kwadratowego mieszkań o większych metrażach, dostępnych na rynku wtórnym.

Dodatkowe pół miliona za mieszkanie większe o 35 metrów

Z wyliczeń wynika, że zamiana mieszkania na większe będzie najbardziej kosztowna w Warszawie i Krakowie, gdzie takie lokale będą kosztować odpowiednio: 1,19 i 1,06 mln zł. Nieco tańsze propozycje znaleźć można w Gdańsku - w cenie 954 tys. zł i we Wrocławiu - 893 tys. zł. Natomiast 75-metrowe lokale za mniej niż 600 tys. zł można kupić w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi.

Przy obecnych cenach transakcyjnych okazuje się, że dla wielu rodzin zmiana mieszkania na większe będzie się wiązać z wydatkiem porównywalnym do zakupu pierwszego mieszkania przed laty.

„Analiza rat kredytowych przy zamianie mieszkania na większe obala powszechne mniemanie, że posiadanie własnego lokalu »na start« rozwiązuje problem finansowania docelowej nieruchomości. W obecnych warunkach rynkowych, w miastach takich jak Warszawa czy Kraków, różnica w cenie między lokalem 40-metrowym a 75-metrowym powoduje konieczność zaciągnięcia zobowiązania przekraczającego pół miliona złotych. To z kolei przekłada się na miesięczną ratę na poziomie blisko 3 000 zł i to w scenariuszu, w którym cały kapitał ze sprzedaży poprzedniego mieszkania potraktujemy jako wkład własny” - wskazali eksperci.

Ekspert finansowy Credipass Daniel Orlikowski zwrócił uwagę na rozwarstwienie rynku. „Podczas gdy w stolicy poprawa standardu życia wiąże się z potężnym obciążeniem domowego budżetu, w miastach takich jak Katowice, Bydgoszcz czy Łódź, koszt »dodatkowych« 35 metrów kwadratowych oznacza ratę kredytu oscylującą wokół 1 400 – 1 450 zł. Oznacza to, że w regionach o niższych cenach transakcyjnych mobilność mieszkańców i płynność segmentu mieszkań rodzinnych będzie znacznie wyższa. Dla kredytobiorców kluczowym wnioskiem z tych danych jest fakt, że w największych aglomeracjach samo posiadanie mniejszej nieruchomości, którą można sprzedać to za mało. Kluczowa staje się wysoka bieżąca zdolność kredytowa, która w I kwartale 2026 r. jest poddawana próbie przez rosnące koszty finansowania długoterminowego” - skomentował.