W 2026 r. lepiej kupić kawalerkę niż duże mieszkanie. Jakie są ceny mieszkań w największych miastach Polski?

• W 2026 r. lepiej kupić kawalerkę?
• Dlaczego ceny kawalerek spadają?
• Najpopularniejsze metraże mieszkań trzymają cenę
• Mieszkania 3-pokojowe
• W Gdańsku ceny mieszkań wciąż rosną
• Inwestorzy czekają z zakupem

W 2026 r. lepiej kupić kawalerkę?

W końcówce 2025 r. ceny ofertowe kawalerek częściej spadały, podczas gdy większe mieszkania wciąż trzymały wysokie stawki. Rynek mieszkań zaczyna się coraz bardziej różnicować, nie ma jednego scenariusza cenowego – wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl podsumowujących IV kwartał 2025 r. na rynku wtórnym. W IV kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa za kawalerkę z rynku wtórnego spadła w ośmiu miastach wojewódzkich. W tym gronie znalazły się: Warszawa, Wrocław, Łódź, Lublin, Białystok, Katowice, Kielce i Rzeszów. Obniżki wynosiły najczęściej 1-3% k/k, co przekładało się – w zależności od miasta – na 100-400 zł mniej na metrze kwadratowym. Większy kwartalny spadek ceny zanotował tylko Lublin.

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie ceny ofertowe ustabilizowały się, bo tak można interpretować wahania w górę lub w dół wynoszące mniej niż 1% k/k. Średnie stawki wzrosły natomiast w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp. (1-4% k/k, czyli 250-400 zł na metrze).

Aktualnie – spośród wszystkich miast wojewódzkich – jeszcze w siedmiu lokalizacjach średnia cena ofertowa za kawalerkę wynosi mniej niż 10 tys. zł/mkw. Przy tym Katowice i Olsztyn od pewnego czasu ocierają się o tę granicę.

Dlaczego ceny kawalerek spadają?

Dlaczego w IV kwartale 2025 r. osiem miast wojewódzkich zanotowano obniżkę średniej ceny ofertowej za kawalerkę? – Możemy mówić o pewnej kontynuacji, ponieważ w III kwartale ub.r. takich miast było sześć. Na pierwszy rzut oka może to dziwić, bo dostępność kredytów wzrosła. W teorii, tańszy kredyt powinien zwiększyć popyt, a co za tym idzie, sprzedający nie powinni być tacy skłonni schodzić z ceny. Pamiętajmy jednak, że obniżki stóp procentowych nie poprawiły dostępności kredytów dla wszystkich – zwraca uwagę Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – Na rynek wróciły głównie rodziny i pary, ale też single wymieniający posiadane już mieszkanie na większe. Innymi słowy, tańszy kredyt najbardziej pomógł segmentowi mieszkań rodzinnych. Tymczasem kawalerki, jako pierwsze mieszkania, najczęściej kupują młodzi single. Takie osoby są najbardziej zależne od kredytów. A te nawet pomimo obniżek stóp procentowych pozostają wciąż poza zasięgiem wielu młodych ludzi – dodaje Bieńkowski.

Na to wszystko nakłada się też fakt, że w ostatnich latach segment kawalerek był też mocno „napompowany” inwestycyjnie. – Kawalerki długo były traktowane jak najprostszy produkt pod wynajem. Kiedy jednak rentowność najmu przestała wyglądać tak atrakcyjnie (wyższe koszty, większa ostrożność najemców), popyt ze strony inwestorów spadł. To także mogło wpłynąć na to, że ceny kawalerek zaczęły łapać zadyszkę – dodaje Rafał Bieńkowski.

Najpopularniejsze metraże mieszkań trzymają cenę

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym najczęściej rozglądały się za lokalami dwupokojowymi – w IV kwartale ub.r. stanowili oni 55% poszukujących. Z kolei 22% użytkowników portalu szukało mieszkań trzypokojowych, a 20% kawalerek. Analiza pokazuje, że najpopularniejsze mieszkania cały czas trzymają wysoką cenę.

O ile w przypadku kawalerek średnia cena ofertowa spadła w ośmiu miastach wojewódzkich, o tyle w przypadku mieszkań dwupokojowych takie sytuacje można było policzyć na palcach jednej ręki. Przeciętne oczekiwania sprzedających spadły w trzech stolicach regionalnych: nieznacznie w Zielonej Górze i Rzeszowie (1% k/k, czyli około 150 zł na metrze) i mocniej w Kielcach (5% k/k, czyli o około 500 zł).

W pozostałych miastach było nieco drożej lub tak samo jak w III kwartale 2025 r. Wzrost średniej ceny ofertowej za dwa pokoje zaobserwowano w ośmiu stolicach regionalnych, chociaż skala zmian różniła się w zależności od regionu. We Wrocławiu, Szczecinie i Gorzowie Wlkp. było to tylko 1% k/k (średnio od 80 do 130 zł drożej na metrze), a w przypadku Gdańska, Bydgoszczy, Opola, Olsztyna i Torunia 3-5% k/k (od 330 do ponad 600 zł drożej na metrze). W pozostałych siedmiu miastach było stabilnie – kwartalne wahania cen wyniosły mniej niż 1%.

Mieszkania 3-pokojowe

Sytuacja bardzo podobnie wyglądała w przypadku mieszkań trzypokojowych. Tam również tylko trzy miasta zanotowały spadek średniej ceny (Łódź, Lublin, Toruń). Siedem miast wojewódzkich utrzymało ceny z III kwartału (Wrocław, Kraków, Gorzów Wlkp., Katowice, Kielce, Rzeszów Szczecin), a osiem zanotowało podwyżkę. Należy jednak podkreślić, że w większości tych lokalizacji wzrost wyniósł 1-2% (od 120 do 330 zł na metrze), jedynie w Bydgoszczy było to 6% (około 500 zł na metrze). W IV kwartale 2025 r. ceny mieszkań trzypokojowych generalnie wahały się w najmniejszym stopniu. W aż 16 z 18 miast średnia cena ofertowa zmieniła się maksymalnie do około 2%.

W Gdańsku ceny mieszkań wciąż rosną

Podobnie jak w kilku ostatnich kwartałach, podwyżki cen raczej sporadycznie pojawiały się w największych miastach. Patrząc na wszystkie analizowane wielkości mieszkań (jedno-, dwu- i trzypokojowe) w miastach TOP 5 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań), widzimy, że były tylko trzy przypadki symbolicznych wzrostów średniej ceny ofertowej na poziomie 1% k/k. Dotyczyło to Warszawy (trzypokojowe), Wrocławia (dwupokojowe) i Poznania (trzypokojowe).

Z trendu obserwowanego w największych miastach wciąż wyłamuje się Gdańsk. Tam w IV kwartale ub.r. kawalerki podrożały średnio o prawie 2% (do blisko 17 tys. zł/mkw.), mieszkania dwupokojowe o ponad 4% (do 16,1 tys. zł/mkw.), a trzypokojowe o ponad 2% (do 15 tys. zł/mkw.). Tym samym Gdańsk coraz bardziej dogania Kraków, czyli drugie najdroższe miasto w Polsce, jeśli chodzi o ceny mieszkań. – Gdańsk pozostaje liderem wzrostów, ponieważ tamtejszy rynek ma nieco inną specyfikę niż reszta dużych miast. Oprócz mieszkańców kupujących pod kątem pracy czy rodziny, jest tu też duża grupa nabywców z innych regionów, którzy chcą mieć drugi adres nad morzem – na weekendy, na przyszłą emeryturę albo najem sezonowy. To dodatkowe źródło popytu potrafi podbijać ceny nawet wtedy, gdy w innych miastach aktywność kupujących wyhamowuje. W Gdańsku wielu kupujących jest gotowych dopłacić za styl życia i prestiż, a sprzedający rzadziej czują presję, by schodzić z ceny – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Inwestorzy czekają z zakupem

W IV kwartale 2025 r. zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego było nieznacznie mniejsze niż w III kwartale – liczba kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami była niższa o 4% k/k. IV kwartał ub.r. nie przyniósł wzrostu zainteresowania ogłoszeniami, ponieważ część kupujących dalej wstrzymywały takie „hamulce” jak: wciąż wysokie ceny, wysokie oprocentowanie kredytów (nawet mimo obniżek stóp), wyhamowywanie wzrostu płac i niepokoje związane z wojną w Ukrainie. Znaczenie miał też kalendarz. W końcówce roku aktywność kupujących często spada, a grudzień należy pod tym względem do jednych ze słabszych miesięcy w roku.

Źródło: nieruchomosci-online.pl