Jaka jest treść prawa własności oraz jak wygląda jego wykonywanie?

• Określenie obszaru prawa własności

 

Granice korzystania z rzeczy wynikać mogą z ustaw i zasad współżycia społecznego, to w ich ramach właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności ma prawo do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. W tych samym granicach właściciel może rozporządzać rzeczą, na przykład, ją sprzedać czy podarować. Powyższe obostrzenia wynikają z przezorności ustawodawcy, który poprzez stworzenie granic wykonywania prawa własności chroni interesy ogółu społeczeństwa, w który, w niektórych przypadkach, mógłby godzić interes indywidualnego obywatela. W praktyce, dochodzić może do sytuacji, w których interes jednostki ustąpić musi miejsca interesowi ogółu społeczeństwa, na przykład zamierzenie inwestycyjne może negatywnie wpłynąć na stosunki a przez to na pozycje pozostałych członków społeczności lokalnej, takie zachowanie nie może się zatem spotkać z aprobatą ustawodawcy. Niektóre z ograniczeń wydaję się być racjonalnymi i zasadnymi, ponieważ faktycznie, ulokowanie choćby składowiska odpadów pośród osiedla domków jednorodzinnych prowadzić musiałoby to znacznego utrudnienia funkcjonowania sąsiadów, spadków wartości ich nieruchomości, a przez to do pogorszenia sytuacji zarówno ekonomicznej jak również samopoczucia poszczególnych osób. Jednakże, wydaje się, że niektóre obostrzenia są zbyt restrykcyjne, na przykład, w dziedzinie wydawania pozwoleń na budowę, istnieć co prawda powinny ogólne zasady dotyczące wysokości budynków, powierzchni zabudowy, rodzaju ogrzewania czy ochrony środowiska, jednakże w ramach istniejącej nieruchomości, jej właściciel powinien posiadać większą swobodę inwestycyjną, stąd już tylko krok dzieli nas od poruszenia kwestii związanych z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę i nadmiernej biurokracji z tym związanej, porzućmy więc ten temat.

Z artykułu 142 kc wynika bezpośrednio uprawnienie do użycia a nawet uszkodzenia przedmiotu czyjejś własności przez inną osobę, jeżeli jest to niezbędne do odwrócenia niebezpieczeństwa zagrażającego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby (zwłaszcza, jej zdrowiu i życiu) lub osoby trzeciej. Właściciel nie może sprzeciwiać się takiemu użyciu rzeczy należącej do niego, może jednakże wysunąć żądanie naprawienia wynikłej z tego użycia czy zniszczenia szkody. Warto zaznaczyć, że powyższe regulacje znajdują swoje zastosowanie również w przypadku zapobieżenia niebezpieczeństwu grożącemu dobrom majątkowym, chyba, że szkoda grożąca jest oczywiście i w sposób niewspółmierny mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia jego rzeczy. Dla zobrazowania stopnia wpływu omawianego artykułu 142 kc na faktyczną sytuacje, warto wskazać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1980r. (II CR 164/80, OSNC 1981/4/61), w przedmiotowej sprawie, przedsiębiorstwo zarządzające ściekami komunalnymi aby nie dopuścić do wdarcia się do miasta poprzez kanały ściekowe wysokiej fali powodziowej, zamknęło odpływ wspomnianych ścieków do rzeki. Wskutek tego działania, doszło do zalania ściekami sąsiednich upraw, co niewątpliwie doprowadziło do powstania określonej szkody po stronie ich właścicieli. Sąd co prawda potwierdził, że osoby poszkodowane mogą żądać naprawienia wynikłej z tego działania przedsiębiorstwa szkody, jednakże, w związku z tym, że wspomniane działanie podjęte zostało w interesie ogólnym, a więc również w interesie poszkodowanego, ustalone odszkodowanie powinno ulec stosownemu zmniejszeniu.

Określenie obszaru prawa własności

Aby określić obszar obowiązywania prawa własności, odwołać należy się do brzmienia art. 143 kc, zgodnie z którym, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność tegoż gruntu rozciąga się na przestrzeń zarówno nad jak i pod jego powierzchnią. Zgodnie z linią orzeczniczą, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu wyznacza granice przestrzenne obowiązywania nad i pod jego powierzchnią prawa własności. Korzystanie z gruntu przez właściciela zostało więc w pewien sposób ograniczone w przestrzeni, do poziomu wymaganego dla realizacji funkcji przysługującego mu prawa (wyrok SN z dnia 03 grudnia 2003r. I CK 345/03, Lex 151628). Ocenienie, czy dany stopień oddziaływania na przestrzeń jest uzasadniony, wymaga każdorazowego osądzenia tych zachowań z punktu widzenia przeznaczenia, uwzględniając interes ogółu i możliwie jak najpełniejszy interes właściciela. Opisywane granice nie mają takich samych wymiarów dla każdej nieruchomości gruntowej, takie określenie byłoby abstrakcyjne z powodu choćby oderwania od takich aspektów, jak przeznaczenie gruntu, jego lokalizacja czy sposób korzystania przez właściciela (zobacz wyrok SN z dnia 03 listopada 2004r. III CK 52/04, Lex 1124087). Dopiero ocena z uwzględnieniem powyższych czynników prowadzić może do określenia granic przestrzennych konkretnej nieruchomości, każdorazowe zindywidualizowane ocenianie tych parametrów w praktyce prowadzić czasem może do wystawienia niesprawiedliwych ocen.

Właściciel nieruchomości podczas wykonywania swojego prawa, powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 kc). Jeżeli zatem, naruszenie własności gruntów sąsiednich jest wynikiem immisji (czynności podjęte przez właściciela na obszarze własnej nieruchomości, które wpływają na nieruchomości sąsiednie), to działanie ochronne powinny dążyć do zlikwidowania bądź do zmniejszenia do stopnia „przeciętnej miary” wspomnianej immisji. W trybie roszczenia negatoryjnego (żądanie przywrócenia stanu poprzedniego lub zaniechania zakłóceń, wysuwane przez właściciela, którego prawo własności doznało naruszenia innego niż faktyczne pozbawienie go władztwa) możliwym jest nawet nakazanie rozebrania obiektu budowlanego, pod warunkiem, że obiekt ten nie został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę. Sąd przyjmuje bowiem złożenie, że interesy osób trzecich są przedmiotem ochrony i podlegają rozpatrzeniu przez odpowiednie organy administracyjne z zakresu prawa budowlanego w postępowaniu administracyjnym przed wydaniem przez nie pozwolenia na budowę; zatem sąd powszechny nie jest władny w zakresie kontroli prawomocnych decyzji administracyjnych (porównaj wyrok SN z dnia 18 czerwca 1998r. II CKU 6/98, Prok. I Pr.-wkł. 1999/1/32).  Z kolei, w innym orzeczeniu zauważono, że na mocy omawianego art. 144 kc powstało uprawnienie do nałożenia na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania dalszych oddziaływań stanowiących źródła immisji, ale również, do nałożenia na niego takich obowiązków, które w efekcie doprowadzą do powrotu zakłóceń w granice „przeciętnej miary”, a więc do maksymalnych granic negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie (wyrok SN z dnia 14 maja 2002r. V CKN 1021/00, Lex 55512).

Rozpatrzenie granic możliwego negatywnego oddziaływania przez właściciela nieruchomości na sąsiednie nieruchomości rozpatrywane może być również w zakresie wydania zezwolenia na szczególne usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granicy nieruchomości sąsiedniej; otóż, jeśli właściciel jednej nieruchomości zachował przewidziane w przepisach prawa odległości dotyczące usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do granicy nieruchomości, a właściciel nieruchomości sąsiedniej także powiada możliwość zachowania takich odległości podczas lokalizacji swojego obiektu budowlanego na swojej działce, to zgodnie z treścią zasady równego traktowania stron, nie znajduje akceptacji zgoda na usytuowanie takiego obiektu przy granicy, zwłaszcza, w przypadku, w którym wykazane zostanie, że będzie to miało negatywny wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który zachował odpowiednią odległość od granicy (wyrok NSA w Białymstoku z dnia 11 października 2002r. SA/Bk 788/02, ONSA 2003/4/141).  Warto zauważyć, że na przykład sam fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości na mniejsze działki gruntu nie prowadzi do zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich, dopiero sposób rzeczywistego zagospodarowania powstałych w wyniku tego podziału działek może stanowić podstawę oceny i uzasadniać przekonanie o wystąpieniu niebezpieczeństwa niedopuszczalnych immisji (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2007r. I OSK 707/06, Lex 325275).  Właściciel musi się powstrzymywać od dokonania takich czynności, które mogłyby zagrozić nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art.147 kc).

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (tzw. droga konieczna). Wytyczenie drogi koniecznej nastąpi przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej obecnie dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga taka ma prowadzić. Jeśli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest wynikiem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile będzie to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem wspomnianej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 kc). Zgodnie z dostosowaną do współczesnych realiów wykładnią art. 145, poprzez pojęcie dostępu do nieruchomości oraz odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, należy rozumieć także komunikacje z nieruchomością za pomocą samochodów służących do przemieszczenia się lub przewożenia towarów; co nie oznacza nic innego, jak uznanie, iż dostęp do nieruchomości przy użyciu pojazdu mechanicznego jest już „standardem” i powinien być składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej (uchwała SN z dnia 14 maja 2014r. III CZP 14/14, Lex 1491111).

Zobacz także:  Jak nabyć prawo własności nieruchomości poprzez zasiedzenie? Jakie warunki trzeba spełnić?

Zobacz także: Jak wymeldować konkubenta z mieszkania?