Ustanowienie odrębnej własności lokalu na mocy jednostronnej czynności właściciela według ustawy o własności lokali

Aby doszło do powstania odrębnej własności lokalu, musi on posiadać cechę samodzielności. Szczegółowe unormowania  w tym zakresie znajdują się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. 2000, nr 80, poz.903 ze zm.). Podstawowym kryterium pozwalającym ocenić, czy dany lokal jest samodzielny, jest jego wydzielenie za pomocą trwałych ścian w obrębie budynku, nie jest nigdzie wspomniane, z ilu pokoi musi się składać, jest za to wzmianka, że może to być izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (np. kuchnie, łazienki, korytarze, garderoby itp.) służą zaspokajaniu ludzkich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymienionych wymagań stwierdzane jest przez starostę w formie zaświadczenia o samodzielności (art. 2 ustawy). Do lokalu przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia, które nie muszą bezpośrednio do niego przylegać, mogą nawet znajdować się poza budynkiem, byleby mieściły się w granicach nieruchomości gruntowej, w szczególności: piwnica, komórka, strych, garaż. Nie jest to jednak katalog zamknięty, dopuszczalne są zatem inne pomieszczenia przynależne.

Zobacz: Co zawiera orzeczenie wydane przez zespół do spraw orzekania o niepełnosprawności?

Z ustanowieniem odrębnej własności związany jest udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, liczony jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział wpływa zarówno na prawa (większy udział to większy wpływ na podejmowane we wspólnocie mieszkaniowej uchwały), jak i na obowiązki (z udziałem związane jest uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, w wydatkach na jej rzecz, im większy udział, tym większą kwotę trzeba wnieść za dany lokal). Suma udziałów wszystkich lokali musi być równa 1, jeśli nie jest – udziały zostały policzone w zły sposób.

Zobacz: Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Z chwilą wyodrębnienia lokalu w obrębie budynku, powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa zrzeszająca właścicieli poszczególnych lokali. Jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, mamy do czynienia z małą wspólnotą, do której stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego mówiące o współwłasności. Jeżeli natomiast, wspomniana liczba lokali jest większa niż siedem (czyli od 8 w górę), powstaje duża wspólnota mieszkaniowa, do której zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali. Właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, którego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art.20 ustawy). Najbardziej widoczną różnicą pomiędzy poszczególnymi wspólnotami jest sposób podejmowania uchwał przez właścicieli lokali, w małych wspólnotach do podjęcia uchwały potrzeba zgody wszystkich właścicieli, natomiast w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, wystarczy aby za uchwałą opowiedziała się większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Wspólnota, na mocy art.23 ust.2 ustawy, może zawrzeć umową albo podjąć uchwałę i postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos; jest to korzystne rozwiązanie zwłaszcza we wspólnotach, w których suma udziałów poszczególnych lokali nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela (np. budynek gminny, w którym dokonano wyodrębnienia dopiero jednego lokalu).

Zobacz: Hipoteka zabezpiecza nie tylko nieruchomość

Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, w których np. Kowalski jest właścicielem lokalu numer 1 o powierzchni 90m² i chce go podzielić na mniejsze lokale. Zanim ustanowi odrębną własność lokali, przeprowadzić musi szereg czynności prawnych i fizycznych, a mianowicie:

1. Uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w drodze uchwały na dokonanie podziału nieruchomości. Jeżeli wspólnota nie chce wyrazić takiej zgody, właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
2. Uzyskać niezbędne pozwolenia, zaświadczenia, projekty na wydzielenie i doprowadzenie do obu lokali niezależnych instalacji: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, centralnego ogrzewania. Tak, aby korzystanie z jednego lokalu nie było związane z koniecznością korzystania z innego lokalu.
3. Dokonać fizycznego podziału nieruchomości poprzez wydzielenie trwałymi przegrodami każdego z lokali spełniającego przesłanki wskazane m.in. w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie.
4. Wykonać inwentaryzację budowlaną z zaznaczeniem na rzutach poszczególnych kondygnacji obu lokali wraz z pomieszczeniami pomocniczymi i przynależnymi. W inwentaryzacji musi też zostać wyliczony udział każdego z lokali w nieruchomości wspólnej. Sposób obliczania udziału został opisany powyżej.  Podczas podziału lokali dojść może do dwóch sytuacji, w pierwszym przypadku podział dotychczasowego lokalu na dwa mniejsze nie zmienia obecnego udziału, np. do tej pory lokal numer 1 posiadał udział 185/1000, po dokonaniu podziału na dwa lokale zostaje on proporcjonalnie między nie rozbity, natomiast suma udziałów obu powstałych w wyniku podziału lokali daje udział pierwotny tj. 185/1000. Z drugim przypadkiem mamy do czynienia, gdy podział lokalu nr 1 skutkował zmianą jego dotychczasowego udziału, więc suma udziałów powstałych dwóch lokali nie da wyniku 185/1000. Jeśli zaistnieje drugi wariant, droga do ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych wskutek podziału znacznie się wydłuży. Stanie się tak, ponieważ po zsumowaniu udziałów wszystkich lokali w budynku, suma nie wyjdzie 1000/1000, a zatem, aby móc wyodrębnić lokale, koniecznym będzie, aby najpierw cała wspólnota udała się do notariusza, który dokona korekty udziałów w taki sposób, by wynik znów dawał jedność, a dopiero później właściciel będzie mógł wnosić o ustanowienie odrębnej własności lokali. Jest to procedura dużo dłuższa i kosztowniejsza, bowiem właściciel, przez którego doszło do konieczności zmiany udziałów pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do poniesienia kosztów tych zmian (w księgach wieczystych poszczególnych lokali, zapłaty za czynności notariusza), chyba, że wspólnota postanowi w drodze uchwały inaczej. A zatem, dużo korzystniejszym jest wariant pierwszy, w którym podział lokalu nie wpływa na udziały pozostałych lokali w budynku. Wówczas, pozostali właściciele nie są stronami umowy o wyodrębnienie lokalu, ich rola kończy się na wyrażeniu zgody na podział, nie mają natomiast wpływu na sam fakt czy termin wyodrębnienia lokali. Czasem zdarza się, że po podziale lokali, wspólnota zmienia się z małej w dużą, to chyba jedyny przykład oddziaływania wyodrębnienia lokali na wspólnotę tworzoną przez ogół właścicieli.
5. Wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, dołączając inwentaryzację budowlaną. Procedura uzyskania zaświadczenia jest najczęściej darmowa w przypadku lokali mieszkalnych i płatna (17zł opłaty skarbowej) w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia to siedem dni.
6. Jeśli podział lokalu na dwa dokonany przez Kowalskiego nie wpłynął na udziały pozostałych lokali w budynku, właściciel może udać się do notariusza celem ustanowienia odrębnej własności lokali.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, wpis ten ma zatem charakter konstytutywny – tworzy prawo. W przypadku obrotu istniejącym prawem, wpis do księgi ma jedynie charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza istniejące już prawo (porównaj wyrok SN z dnia 09.11.2011r. II CSK 104/11, Lex 1102262). Czasem zdarzają się sytuacje, w których chcemy dokonać obrotu prawem, które jeszcze nie powstało, a więc osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu może, jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy (albo orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność nieruchomości). Mamy tu do czynienia z umową zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu – dotyczy to jednakże wyłącznie sytuacji, w których nabywca prawa odrębnej własności lokalu złożył wniosek o wpis tego prawa lub założenie księgi wieczystej (porównaj: postanowienie sądu okręgowego z dnia 13 października 2011r. II Ca 895/11), przy złożeniu takiego wniosku, ustawodawca roztacza już opiekę wynikającą z działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem nie mamy tu do czynienia z umową o świadczenie niemożliwe. Opierając się na naszym przykładzie, w przypadku chęci wyodrębnienia z lokalu numer 1 dwóch nowych lokali, notariusz zazwyczaj wnioskuje o zamknięcie dotychczas prowadzonej księgi wieczystej dla lokali numer 1 i o założenie dwóch nowych lokalowych ksiąg wieczystych na każdy z lokali będących przedmiotem odrębnej własności, jednak, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w dotychczasowej księdze zachować jeden z lokali, a jedynie dla drugiego złożyć wniosek o założenie nowej księgi, w myśl bowiem  § 17 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. 2001, Nr 102, poz. 1122), księgę wieczystą zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią. Jeśli lokal, który ma powstać wskutek podziału większego lokalu, ma być przedmiotem darowizny, istnieje prawnie dopuszczalna możliwość dokonania umowy darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu, która to umowa stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu (zobacz: postanowienie SN z 26.06.2001r., I CA 1/01, OSNC 2002/2/26), jeśli zatem Kowalski będący właścicielem lokalu numer 1 chce podarować jeden z lokali powstałych wskutek podziału swojemu dziecku, może to zrobić, zanim zostanie założona księga wieczysta dla tego nowego lokalu.