REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Krystyna Sulczewska

REKLAMA

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz korekty wadliwie ustalonych udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej na gruncie ustawy o własności lokali. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. (zwana dalej „ustawą”) uregulowała w swym zakresie sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, obowiązki i uprawnienia właścicieli tych lokali oraz sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.

REKLAMA

Zgodnie z brzmieniem art. 2, aby lokal mógł stać się przedmiotem obrotu, posiadać musi cechę samodzielności (dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, np. użytkowe).

REKLAMA

Przez samodzielność lokali, rozumieć należy wydzieloną za pomocą trwałych ścian w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które razem z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, powyższą prawidłowość stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne cele. Spełnianie przesłanek samodzielności stwierdzane jest przez starostę poprzez wydawane przez niego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Aby takie zaświadczenie mogło zostać wydane, osoba zainteresowana składa w starostwie inwentaryzację budowlaną nieruchomości (zazwyczaj w trzech egzemplarzach, jeden z nich zostaje w posiadaniu starostwa jako załącznik do wniosku) wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia. Inwentaryzacja zawierać musi zaznaczenie lokalu na poszczególnych kondygnacjach budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi (choćby położone były poza głównym budynkiem, ale w obrębie nieruchomości gruntowej), wyliczenie udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Procedura uzyskania zaświadczenia jest zazwyczaj bezpłatna – w przypadku lokali o przeznaczeniu mieszkalnym, oraz obarczona opłatą skarbową w kwocie 17zł – w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w obu sytuacjach, zaświadczenie wydawane jest w ciągu 7 dni od złożenia wniosku.

Do lokalu przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia (zwane pomieszczeniami przynależnymi), choćby nie przylegały do niego bezpośrednio (czyli położone były na innym piętrze albo na tym samym piętrze ale przedzielone np. klatką schodową) lub nawet były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, a w szczególności: piwnica, strych, garaż, komórka (art.2 ustawy). Jak widać, katalog pomieszczeń ma charakter otwarty o czym świadczy sformułowanie „w szczególności”, ustawodawca dopuścił zatem możliwość istnienia innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym, z samodzielnym lokalem mamy do czynienia, gdy korzystanie z niego nie jest uzależnione od korzystania z innych samodzielnych lokali (porównaj wyrok wsa z 20.08.2013r. II SA/Ol 564/13, LEX 1361787, wyrok wsa z 09.07.2013r. II SA/Bd 522/13, LEX 1351548), czyli aby korzystać z jednego lokalu nie może zachodzić konieczność wkraczania do innego lokalu (np. przechodzenie przez jego korytarze, korzystanie z łazienki / kuchni itd.). Stwierdzenie samodzielności lokalu nie rozstrzyga w żadnej mierze o posiadaniu do niego prawa.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przeciętny lokal mieszkalny składa się zazwyczaj z:

- izb mieszkalnych (pokoi),

- pomieszczeń pomocniczych – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002, nr 75, poz. 690), należy przez nie rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej (np. korytarze, przejścia), higienicznosanitarnych (np. łazienki), przygotowania posiłków (np. kuchnie), z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§3 pkt 12),

- pomieszczeń przynależnych (np. komórki, spiżarnie, garaż, piwnice).

REKLAMA

Sąd Najwyższy w swym wyroku z dnia 01.02.2011r. (I OSK 1479/10, Lex nr 964678) zauważył, że o tym, czy dany lokal może zostać uznany za samodzielny nie przesądza położenie jego izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego, znaczenie ma to, czy określone pomieszczenie pomocnicze przeznaczone jest wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz, czy znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. W innym orzeczeniu NSA (z dnia 01.02.2011r., I OSK 1449/10, Lex nr 964675, podobnie wyrok NSA z dnia 22 września 2009r., I OSK 1531/08, Lex 595189) stwierdził, że zarówno pomieszczenia pomocnicze jak i pomieszczenia przynależne, mogą być zlokalizowane w budynku, ale też i poza budynkiem; jednakże w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

Ciekawą kwestię poruszył w swej uchwale SN w dniu 19.11.2010r. (III CZP 85/10, OSNC 2011/5/57) stwierdzając, że w przypadku budynku, w którym znajduje się tylko jeden lokal, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności tegoż lokalu, w związku z tym, aby móc ustanowić odrębną własność lokalu, w budynku znajdować muszą się przynajmniej dwa lokale.

Przed wejściem w życie obowiązującej obecnie ustawy o własności lokali, gminy dokonywały wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych w różny sposób. W szczególności, zdarzały się sytuacje, w których w budynku zawierającym np. siedem lokali i siedem piwnic z których korzystają wyłącznie użytkownicy poszczególnych lokali, jedni kupowali mieszkanie wraz z przynależną piwnicą a inni – samo mieszkanie, bez piwnicy, mimo, że cały czas ją użytkują. Takie postępowanie nastręczyło wielu kłopotów, przede wszystkim skutkowało złym naliczeniem udziałów w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie, dwa mieszkania o takiej samej powierzchni lokalu i piwnicy wnoszą opłaty zależne od wielkości udziału w różnej wysokości, bowiem w jednym przypadku udział został obliczony z uwzględnieniem pomieszczenia przynależnego, a w drugim –bez takiego uwzględnienia, w przypadku podejmowania uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów osoby z pominiętymi pomieszczeniami przynależnymi są pokrzywdzone – dysponują bowiem mniejszym udziałem, a więc mają mniejszy wpływ na podejmowane uchwały.

Z prawem własności odrębnego lokalu, związany jest przysługujący jego właścicielowi udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (udział w nieruchomości wspólnej, a więc w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, korytarze, podwórza). Zgodnie z brzmieniem art. 3, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustalany jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli na jednej działce posadowionych zostało kilka budynków, udział obliczany jest dla łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawodawca podjął próbę rozwiązania sytuacji ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku pominięcia pomieszczeń przynależnych, stwierdzając, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i ustalenie wspomnianego udziału bez uwzględniania pomieszczeń przynależnych albo w inny niż przywołany wyżej sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, ich udziały ustalano w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosować należy takie zasady, jak do obliczania udziałów w pierwszym wyodrębnionym lokalu, chyba, że wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali wraz z dotychczasowym właścicielem w drodze umowy dokonają ponownego ustalenia wysokości udziałów. Do tej pory najpowszechniej stosowaną formą poprawienia błędnie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej było zebranie wszystkich właścicieli lokali i zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego, w której ustalone zostały nowe wysokości udziałów, notariusze podchodzą do tej kwestii w dwojaki sposób, część sporządza umowę korekty udziałów naliczając symboliczne kwoty z tytułu taksy, inni natomiast sugerują zniesienie współwłasności wszystkich lokali i późniejsze jej ponowne ustalenie wraz z przyporządkowaniem nowych udziałów naliczając taksę od łącznej wartości nieruchomości, co wiąże się z dużo wyższymi kosztami dla wspólnoty.

Niezwykle interesujące stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r. II CSK 43/13 (Lex 1388593), stwierdzając, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które dotknięte zostały wadą; na mocy art. 58 §1 k.c., na miejsce nieważnych postanowień wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, w miejsce udziału określonego sprzecznie z brzmieniem art.3 ust.3 ustawy o własności lokali, wchodzi udział obliczony prawidłowo na mocy powyższego przepisu.

Sąd zważył, że aby móc dokonać korekty w księgach wieczystych błędnie ustalonych udziałów,  skorzystać można z dopuszczalnej w wyjątkowych przypadkach procedury, zgodnie z którą podstawą wpisu do księgi wieczystej może być sam przepis ustawy (przytoczono  uchwały SN z 9.07.1993r., III CZP 91/93, OSNCP 1994 nr 2,poz.29; z dnia 07.05.2009r. III CZP 15/09, OSNC 2010 nr 1, poz.10; z dnia 07.10.2009r., III CZP 69/09, OSNC 2010 nr 4, poz.53 oraz z dnia 24.06.1997r. II CKN 216/97, OSNC 1998 nr 1, poz.7; z dnia 23.05.2002r. IV CKN 1092/00, OSNC 2003 nr 9, poz. 122 i z dnia 13.11.2003r., I CK 238/02 niepublikowane), twierdzenie to znalazło się również w §60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.08.2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, na mocy którego przy dokonywaniu wpisów w działach ksiąg wieczystych, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny, należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania. Aby dokonać poprawnego wpisania udziałów na miejsce ujawnionych w księgach wieczystych wadliwych wielkości, należy powołać się na art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jako podstawę wpisu. Sąd zważył jednocześnie, że z wnioskiem o dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie ustalone i wpisane w księdze wieczystej udziały, wystąpić może zarząd wspólnoty mieszkaniowej, w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni natomiast wszyscy zainteresowani właściciele lokali. Jest to rozwiązanie o wiele tańsze w stosunku do czynności dokonywanych przez notariuszy, którzy przecież poza swoim wynagrodzeniem pobiorą kwoty na dokonanie odpowiednich wpisów w poszczególnych księgach wieczystych oraz należne podatki i opłaty.

Zobacz także: Pomieszczenie pomocnicze a pomieszczenie przynależne – różnice

Zobacz także: Rozbiórka budynku bez pozwolenia – kiedy jest możliwa?

Zobacz także: Jak uzyskać pozwolenie na użytkowanie?

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA