Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Zgodnie z brzmieniem art. 2, aby lokal mógł stać się przedmiotem obrotu, posiadać musi cechę samodzielności (dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, np. użytkowe).

Przez samodzielność lokali, rozumieć należy wydzieloną za pomocą trwałych ścian w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które razem z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, powyższą prawidłowość stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne cele. Spełnianie przesłanek samodzielności stwierdzane jest przez starostę poprzez wydawane przez niego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Aby takie zaświadczenie mogło zostać wydane, osoba zainteresowana składa w starostwie inwentaryzację budowlaną nieruchomości (zazwyczaj w trzech egzemplarzach, jeden z nich zostaje w posiadaniu starostwa jako załącznik do wniosku) wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia. Inwentaryzacja zawierać musi zaznaczenie lokalu na poszczególnych kondygnacjach budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi (choćby położone były poza głównym budynkiem, ale w obrębie nieruchomości gruntowej), wyliczenie udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Procedura uzyskania zaświadczenia jest zazwyczaj bezpłatna – w przypadku lokali o przeznaczeniu mieszkalnym, oraz obarczona opłatą skarbową w kwocie 17zł – w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w obu sytuacjach, zaświadczenie wydawane jest w ciągu 7 dni od złożenia wniosku.

Do lokalu przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia (zwane pomieszczeniami przynależnymi), choćby nie przylegały do niego bezpośrednio (czyli położone były na innym piętrze albo na tym samym piętrze ale przedzielone np. klatką schodową) lub nawet były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, a w szczególności: piwnica, strych, garaż, komórka (art.2 ustawy). Jak widać, katalog pomieszczeń ma charakter otwarty o czym świadczy sformułowanie „w szczególności”, ustawodawca dopuścił zatem możliwość istnienia innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym, z samodzielnym lokalem mamy do czynienia, gdy korzystanie z niego nie jest uzależnione od korzystania z innych samodzielnych lokali (porównaj wyrok wsa z 20.08.2013r. II SA/Ol 564/13, LEX 1361787, wyrok wsa z 09.07.2013r. II SA/Bd 522/13, LEX 1351548), czyli aby korzystać z jednego lokalu nie może zachodzić konieczność wkraczania do innego lokalu (np. przechodzenie przez jego korytarze, korzystanie z łazienki / kuchni itd.). Stwierdzenie samodzielności lokalu nie rozstrzyga w żadnej mierze o posiadaniu do niego prawa.

Przeciętny lokal mieszkalny składa się zazwyczaj z:

- izb mieszkalnych (pokoi),

- pomieszczeń pomocniczych – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002, nr 75, poz. 690), należy przez nie rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej (np. korytarze, przejścia), higienicznosanitarnych (np. łazienki), przygotowania posiłków (np. kuchnie), z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§3 pkt 12),

- pomieszczeń przynależnych (np. komórki, spiżarnie, garaż, piwnice).

Sąd Najwyższy w swym wyroku z dnia 01.02.2011r. (I OSK 1479/10, Lex nr 964678) zauważył, że o tym, czy dany lokal może zostać uznany za samodzielny nie przesądza położenie jego izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego, znaczenie ma to, czy określone pomieszczenie pomocnicze przeznaczone jest wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz, czy znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. W innym orzeczeniu NSA (z dnia 01.02.2011r., I OSK 1449/10, Lex nr 964675, podobnie wyrok NSA z dnia 22 września 2009r., I OSK 1531/08, Lex 595189) stwierdził, że zarówno pomieszczenia pomocnicze jak i pomieszczenia przynależne, mogą być zlokalizowane w budynku, ale też i poza budynkiem; jednakże w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

Ciekawą kwestię poruszył w swej uchwale SN w dniu 19.11.2010r. (III CZP 85/10, OSNC 2011/5/57) stwierdzając, że w przypadku budynku, w którym znajduje się tylko jeden lokal, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności tegoż lokalu, w związku z tym, aby móc ustanowić odrębną własność lokalu, w budynku znajdować muszą się przynajmniej dwa lokale.

Przed wejściem w życie obowiązującej obecnie ustawy o własności lokali, gminy dokonywały wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych w różny sposób. W szczególności, zdarzały się sytuacje, w których w budynku zawierającym np. siedem lokali i siedem piwnic z których korzystają wyłącznie użytkownicy poszczególnych lokali, jedni kupowali mieszkanie wraz z przynależną piwnicą a inni – samo mieszkanie, bez piwnicy, mimo, że cały czas ją użytkują. Takie postępowanie nastręczyło wielu kłopotów, przede wszystkim skutkowało złym naliczeniem udziałów w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie, dwa mieszkania o takiej samej powierzchni lokalu i piwnicy wnoszą opłaty zależne od wielkości udziału w różnej wysokości, bowiem w jednym przypadku udział został obliczony z uwzględnieniem pomieszczenia przynależnego, a w drugim –bez takiego uwzględnienia, w przypadku podejmowania uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów osoby z pominiętymi pomieszczeniami przynależnymi są pokrzywdzone – dysponują bowiem mniejszym udziałem, a więc mają mniejszy wpływ na podejmowane uchwały.

Z prawem własności odrębnego lokalu, związany jest przysługujący jego właścicielowi udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (udział w nieruchomości wspólnej, a więc w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, korytarze, podwórza). Zgodnie z brzmieniem art. 3, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustalany jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli na jednej działce posadowionych zostało kilka budynków, udział obliczany jest dla łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawodawca podjął próbę rozwiązania sytuacji ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku pominięcia pomieszczeń przynależnych, stwierdzając, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i ustalenie wspomnianego udziału bez uwzględniania pomieszczeń przynależnych albo w inny niż przywołany wyżej sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, ich udziały ustalano w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosować należy takie zasady, jak do obliczania udziałów w pierwszym wyodrębnionym lokalu, chyba, że wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali wraz z dotychczasowym właścicielem w drodze umowy dokonają ponownego ustalenia wysokości udziałów. Do tej pory najpowszechniej stosowaną formą poprawienia błędnie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej było zebranie wszystkich właścicieli lokali i zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego, w której ustalone zostały nowe wysokości udziałów, notariusze podchodzą do tej kwestii w dwojaki sposób, część sporządza umowę korekty udziałów naliczając symboliczne kwoty z tytułu taksy, inni natomiast sugerują zniesienie współwłasności wszystkich lokali i późniejsze jej ponowne ustalenie wraz z przyporządkowaniem nowych udziałów naliczając taksę od łącznej wartości nieruchomości, co wiąże się z dużo wyższymi kosztami dla wspólnoty.

Niezwykle interesujące stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r. II CSK 43/13 (Lex 1388593), stwierdzając, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które dotknięte zostały wadą; na mocy art. 58 §1 k.c., na miejsce nieważnych postanowień wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, w miejsce udziału określonego sprzecznie z brzmieniem art.3 ust.3 ustawy o własności lokali, wchodzi udział obliczony prawidłowo na mocy powyższego przepisu.

Sąd zważył, że aby móc dokonać korekty w księgach wieczystych błędnie ustalonych udziałów,  skorzystać można z dopuszczalnej w wyjątkowych przypadkach procedury, zgodnie z którą podstawą wpisu do księgi wieczystej może być sam przepis ustawy (przytoczono  uchwały SN z 9.07.1993r., III CZP 91/93, OSNCP 1994 nr 2,poz.29; z dnia 07.05.2009r. III CZP 15/09, OSNC 2010 nr 1, poz.10; z dnia 07.10.2009r., III CZP 69/09, OSNC 2010 nr 4, poz.53 oraz z dnia 24.06.1997r. II CKN 216/97, OSNC 1998 nr 1, poz.7; z dnia 23.05.2002r. IV CKN 1092/00, OSNC 2003 nr 9, poz. 122 i z dnia 13.11.2003r., I CK 238/02 niepublikowane), twierdzenie to znalazło się również w §60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.08.2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, na mocy którego przy dokonywaniu wpisów w działach ksiąg wieczystych, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny, należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania. Aby dokonać poprawnego wpisania udziałów na miejsce ujawnionych w księgach wieczystych wadliwych wielkości, należy powołać się na art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jako podstawę wpisu. Sąd zważył jednocześnie, że z wnioskiem o dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie ustalone i wpisane w księdze wieczystej udziały, wystąpić może zarząd wspólnoty mieszkaniowej, w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni natomiast wszyscy zainteresowani właściciele lokali. Jest to rozwiązanie o wiele tańsze w stosunku do czynności dokonywanych przez notariuszy, którzy przecież poza swoim wynagrodzeniem pobiorą kwoty na dokonanie odpowiednich wpisów w poszczególnych księgach wieczystych oraz należne podatki i opłaty.

Zobacz także: Pomieszczenie pomocnicze a pomieszczenie przynależne – różnice

Zobacz także: Rozbiórka budynku bez pozwolenia – kiedy jest możliwa?

Zobacz także: Jak uzyskać pozwolenie na użytkowanie?