Jak napisać umowę dzierżawy nieruchomości

Krok 1: określamy strony umowy

Należy dokładnie i jednoznacznie określić strony umowy.

W przypadku osób fizycznych podajemy:

• imiona i nazwiska
• dane teleadresowe
• numery dowodów tożsamości
• jeśli prowadzą działalność gospodarczą – firmę oraz numer wpisu w ewidencji działalności gospodarczej

W przypadku spółek i innych jednostek organizacyjnych:

• Pełna nazwa firmy (łącznie z formą organizacyjną)
• adres siedziby
• numeru wpisu do KRS oraz sąd prowadzący rejestr, a także kapitał zakładowy spółki (dla sp. z o.o. i akcyjnych)
• osoby uprawnione do reprezentacji

(Dane spisujemy z odpisu z KRS – nie podpisujmy żadnej umowy, jeśli nie zostanie nam okazany oryginał aktualnego odpisu.)

Zobacz także: Umowa sprzedaży gruntu niezabudowanego

Krok 2: opisujemy nieruchomość

Umowa dzierżawy powinna zawierać dokładny opis przedmiotu dzierżawy.

W przypadku gruntu należy określić:

• jego położenie
• powierzchnię
• numer ewidencyjny działki
• numer księgi wieczystej (jeśli ją posiada)

Krok 3: określamy cel dzierżawy i sposób wykorzystania nieruchomości.

Dzierżawiona nieruchomość musi być wykorzystywana w określonym celu. Jest to ważne zarówno dla wydzierżawiającego (ogranicza dzierżawcę), jak i dla dzierżawcy (wie co może robić na terenie nieruchomości).

Oznaczenie powinno być precyzyjne :

- np. określając, iż na terenie nieruchomości prowadzona będzie działalność gospodarcza, piszemy dokładnie o jaką działalność chodzi: np. prowadzenie warsztatu samochodowego.

Określenie sposobu wykorzystania nieruchomości jest wiążące dla dzierżawcy. Jeśli będzie z niej korzystał w inny sposób, bez zgody wydzierżawiającego, ten ostatni może rozwiązać umowę bez zachowania okresów umownych (w trybie natychmiastowym).

Krok 4: oświadczenie dzierżawcy

Dzierżawca powinien złożyć oświadczenie, że znany jest mu stan techniczny przedmiotu dzierżawy.

Krok 5: określamy czas umowy

Należy wskazać czas trwania umowy dzierżawy.

• czas oznaczony (np. dwa lata czy do konkretnej daty np. do 20.01.2010r.)
• czas nieoznaczony (dzierżawa skończy się po jej wypowiedzeniu)

Należy pamiętać o tym, że umowę zawartą na dłużej niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Krok 6: określamy wysokość, rodzaj i termin płatności czynszu

Czynsz stanowi wynagrodzenie wydzierżawiającego. Istotne jest dokładne wskazanie:

• wysokości i rodzaju czynszu (pieniądze, czy inne świadczenia)
• terminu zapłaty (np. z dołu, do 15 dnia kolejnego miesiąca)
• sposobu jego zapłaty ( na rachunek bankowy, do rąk własnych itp.)

Czynsz z tytułu dzierżawy (tzw. czynsz dzierżawny) może być płacony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju („w naturze”).

np. z części pożytków z nieruchomości – np. raz do roku w okresie zbiorów – 100 kg jabłek.

Krok 7: ponoszenie dodatkowych kosztów

W związku z dzierżawą istnieje niekiedy konieczność ponoszenia innych kosztów, oprócz czynszu dzierżawnego np.:

• ubezpieczenia
• opłat za media
• wywozu śmieci
• innych rachunków (w zależności od tego czy dzierżawimy grunt, czy np. lokal użytkowy)

Warto, żeby strony uzgodniły w takiej sytuacji sposób rozliczeń i zawarły go w umowie (np. czy opłaty te będzie uiszczał dzierżawca, czy też zapłaci je wydzierżawiający, który później przedstawi dzierżawcy rachunki).

Dla wydzierżawiających rozliczających się z fiskusem ryczałtowo, najlepszym rozwiązaniem jest przerzucenie opłat na dzierżawcę.

Jan Kowalski wydzierżawia lokal usługowy spółce „Naprawa samochodów” sp. z o.o. Czynsz wynosi 1000 zł miesięcznie, opłaty za użytkowanie sięgają 700 złotych. Sytuacja pierwsza – właściciel płaci rachunki, po czym ściąga wartość od dzierżawcy = dostaje od niego 1700 zł miesięcznie i od tego płaci ryczałtowy podatek. Sytuacja druga – dzierżawca płaci rachunki, właściciel otrzymuje od niego tylko czynsz – 1000 zł. – od tej wartości płaci podatek.

Krok 8: zobowiązania dzierżawcy

W umowie warto wymienić zobowiązania dzierżawcy do:

• używania przedmiotu tylko zgodnie z przeznaczeniem
• do nie udzielania dalszej dzierżawy (poddzierżawy, ani użyczania nieruchomości bez zgody wydzierżawiającego
• do zwrócenia przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem stopnia normalnego użycia
• dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym

Są to wprost dyspozycje Kodeksu cywilnego. Dla osoby nie znającej przepisów stanowią jednak określenie jego obowiązków.

Krok 9: wypowiedzenie umowy

Jeśli dzierżawa zawarta jest na czas określony, żeby móc wypowiedzieć umowę, odpowiedni zapis musi znaleźć się w umowie. Powinien również być uzależniony od określonych sytuacji. W innym wypadku dzierżawa wygaśnie dopiero wraz z upłynięciem okresu na jaki została zawarta.

W przypadku umów na czas nieokreślony wypowiedzenie wynosi (o ile strony nie postanowią inaczej):

• 1 rok w przypadku dzierżawy gospodarstwa rolnego
• 6 miesięcy w pozostałych przypadkach

Jeśli dzierżawca zalega z płatnością za 2 miesiące, a po pisemnym wezwaniu w ciągu 3 miesięcy nie ureguluje należności, wydzierżawiający może rozwiązać umowę nie zachowując terminów wypowiedzenia.

Krok 10: podpisujemy umowę

Strony powinny własnoręcznie podpisać umowę. W przypadku przedsiębiorców i jednostek organizacyjnych (spółdzielnie, spółki) na umowie powinny znaleźć się odpowiednie pieczątki i podpisy osób upoważnionych do reprezentowania podmiotu (z uwzględnieniem reprezentacji łącznej np. dwóch członków zarządu, członek zarządu i prokurent).

Zobacz także: Umowa o ustanowienie służebności na nieruchomości