Nowe zasady preferencyjnego wykupu mieszkań spółdzielczych

Zgodnie w wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 roku, obowiązujące od 31 lipca 2007 roku przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiające przekształcenie spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności „za złotówkę” (przy minimalnych kosztach dla członków spółdzielni) zostały uznane za niekonstytucyjne. Trybunał Konstytucyjny zdecydował jednakże, że zakwestionowane przepisy obowiązywać będą jeszcze do 30 grudnia 2009 roku.

Pomimo że wielu spółdzielców zdążyło już przekształcić lokatorskie i własnościowe prawa spółdzielcze w prawo odrębnej własności, wielu spółdzielcom do dzisiaj się to nie udało.

Oprócz oczywistego powodu jakim jest brak złożenia wniosku do spółdzielni o przekształcenie, problemem jest często brak działań ze strony władz spółdzielni czy nieuregulowany stan prawny gruntu na którym posadowiony jest budynek.

Rząd pracuje nad projektem

W chwili obecnej w Sejmie trwają intensywne prace nad zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w celu szybkiego wprowadzenia nowych przepisów regulujących przekształcanie praw spółdzielczych we własność.

Największą szansę na przyjęcie ma projekt rządowy, który przewiduje, że to sami członkowie spółdzielni większością 2/3 głosów obecnych na walnym zgromadzeniu mogliby ustalać czy spółdzielcy w przypadku przekształcania prawa lokatorskiego mają wnosić dodatkową opłatę za przekształcenie i jej wysokość. Taka opłata nie mogłaby przekroczyć różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego przez spółdzielcę pełnego wkładu mieszkaniowego. Tak ustalona kwota podlegałaby dodatkowo zmniejszeniu o 50 procent wartości pomocy uzyskanej od państwa przez spółdzielnię (po zwaloryzowaniu). Gdyby taka uchwała nie została podjęta (co jest bardzo prawdopodobne ze względu na wymaganą wysoką większość głosów na walnym zgromadzeniu), wykup odbywałby się za równowartość nominalnej kwoty umorzenia kredytu.

Obowiązujące terminy

W przypadku własnościowego prawa do lokalu przekształcenie odbywało by się po zapłaceniu nominalnej kwoty umorzenia kredytu przypadającego na ten lokal, pod warunkiem, że od ustanowienia własnościowego prawa nie upłynęło jeszcze 15 lat. Obowiązek wniesienia takiej wpłaty występowałby więc tylko w przypadku stosunkowo nowych mieszkań.

Projekt rządowy przewiduje, że wnioski o wykup mieszkań złożone do 29 grudnia 2009 roku, spółdzielnie miałyby zrealizować do 30 marca 2010 roku.

Przewidziane jest także przedłużenie terminu na przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe z końca 2010 roku do końca 2012 roku.

W projekcie zaproponowano także rozwianie wątpliwości, związanych z formą wymaganą dla ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – zgodnie z projektem wystarczy zwykła forma pisemna (dotyczyć to ma także umów zawieranych po 31 lipca 2007 roku).

Pozostaje pytanie czy znowelizowane przepisy zdążą wejść w życie na początku 2010 roku. Biorąc pod uwagę zaawansowanie projektu, prawdopodobnie nie będzie to możliwe i przez pewien czas osoby pragnące dokonać wykupu mieszkania będą musiały poczekać bo wykup będzie musiał być wstrzymany.

Ponieważ istnieje jednak szansa na to, że w przypadku wniosków o przekształcenie lokatorskich i własnościowych praw do lokalu w prawo odrębnej własności złożonych do 29 grudnia 2009 roku, wykup miałby się odbywać na warunkach obecnie obowiązujących, na pewno warto pamiętać o złożeniu wniosku o przekształcenie w tym terminie.