REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności - RPO sugeruje zmiany w przepisach

Subskrybuj nas na Youtube
Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności - RPO sugeruje zmiany w przepisach
Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności - RPO sugeruje zmiany w przepisach
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Jeśli dotychczasowy użytkownik wieczysty zapłacił z góry wszystkie opłaty roczne za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które potem odsprzedał, to nabywca i tak musi uiścić opłatę „przekształceniową”. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich takie osoby powinny mieć prawo do nieodpłatnego przekształcenia, tym bardziej, że przysługuje ono np. spadkobiercy użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą tę opłatę. Według skarżących ustawodawca wprowadził ich w swego rodzaju pułapkę, gdyż liczyli, że również będą zwolnieni z opłat.

Obywatele piszą do Rzecznika Praw Obywatelskich o problemach podczas stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. RPO przedstawił te problemy wicepremier i minister rozwoju Jadwidze Emilewicz.

Ustawa miała na celu przekształcenie od 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zgodnie z założeniem ustawodawcy, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów miało być odpłatne. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty wnoszonej przez 20 lat. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Od tej zasady ustawa przewiduje jednak wyjątki, kiedy przekształcenie następuje bez żadnych dodatkowych opłat – m.in. wówczas, gdy dotychczasowy użytkownik wieczysty uiścił już wcześniej jednorazowo, z góry, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste za cały okres trwania tego prawa.

REKLAMA

Co z opłatą po kupnie tego prawa?

Okazuje się jednak, że w przypadku, kiedy taka osoba odsprzedała prawo użytkowania wieczystego, to nabywca nie może skorzystać ze zwolnienia i musi uiścić opłatę „przekształceniową”.

REKLAMA

W skargach od takich nabywców podnoszony jest zarzut, że zostali wprowadzeni przez ustawodawcę w swego rodzaju pułapkę. Kupując prawo użytkowania wieczystego od zbywcy, który wniósł jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, działali w przekonaniu, że również będą zwolnieni z obowiązku ponoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu. Ta okoliczność miała też wpływ na cenę nabycia prawa użytkowania wieczystego.

Tymczasem przekształcenie nabytego przez nich prawa użytkowania wieczystego do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu 1 stycznia 2019 r. (czego nie mogli przewidzieć i na które nie mieli oni wpływu) zmieniło w sposób znaczący ich sytuację prawną, bowiem zostali oni zobowiązani do poniesienia opłaty przekształceniowej.

Zdaniem Rzecznika,  w przypadku następców prawnych osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, brak jest podstaw do ograniczenia prawa do nieodpłatnego przekształcenia. Takie prawo maja np. spadkobiercy tego użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą opłatę za użytkowanie wieczyste.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

A po wniesieniu jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania wieczystego roszczenie właściciela gruntu wobec użytkownika wieczystego z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tego gruntu zostało przecież zaspokojone.

Pominięto osoby z tzw. prawem zabudowy

REKLAMA

Odrębnym problemem jest nieuwzględnienie w ustawie osób, którym służy w dalszym ciągu tzw. prawo zabudowy, ustanowione przed wejściem w życie dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Prawo zabudowy jest starą instytucją prawa cywilnego, pochodzącą jeszcze z ustawodawstwa okresu zaborów. Przez dziesięciolecia, na skutek kolejnych zmian w przepisach, w wielu wypadkach z mocy prawa zamienione ono zostało w prawo użytkowania wieczystego. Są jednak też i takie sytuacje, w których to nie nastąpiło, przede wszystkim z powodu niewydania w odpowiednim czasie przez organy administracji publicznej odpowiedniej decyzji administracyjnej.

W skargach do Rzecznika podnoszony jest argument, że treść przysługującego prawa zabudowy w istocie jest zbliżona do treści prawa użytkowania wieczystego gruntu. W okresie, w którym ustanawiano na nieruchomościach prawo zabudowy, było ono - w ówczesnym porządku prawnym - odpowiednikiem dzisiejszego prawa użytkowania wieczystego. Liczne akty prawne przekształcające lub przewidujące możliwość przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego, potwierdziły równorzędność obu tych praw.

Dlatego w ocenie Rzecznika można tu mówić o luce prawnej. Powinna ona zostać uzupełniona przez umożliwienie osobom posiadającym jeszcze prawo zabudowy przekształcenia tego prawa w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe - identycznie jak w przypadku użytkowników wieczystych.

Wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty

Wpływają także skargi dotyczące zasady wprowadzonej ustawą z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W jej myśl, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, które  zostało wszczęte po 5 października 2018 r. - a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. - roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. A zgodnie z tą ustawą umarza się postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej niezakończone w dniu wejścia w życie  ustawy zmieniającej (13 lutego 2019 r.).

Zastosowanie kwestionowanej regulacji w praktyce powoduje, że jeżeli nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, to w przypadku gdy choćby jeden z właścicieli odrębnych lokali (będący współużytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem) nie odebrał wypowiedzenia opłaty rocznej przed 1 stycznia 2019 r., wówczas dla wszystkich współużytkowników wieczystych roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.

Natomiast w tych sprawach, w których - w wyniku złożenia przez użytkowników wieczystych wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego - postępowania aktualizacyjne były w toku, podlegają one umorzeniu.

Taka regulacja jest oceniana jako niesprawiedliwa przez jednostki samorządu terytorialnego. Nałożyła się ona bowiem na  trwające już w jednostkach samorządu terytorialnego procedury aktualizacji wartości nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. W okresie tym były już wszczęte oraz wszczynano kolejne postępowania aktualizacyjne, których efektem jest podwyższenie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a w konsekwencji także i opłat przekształceniowych.

W skargach do RPO podnoszony jest zarzut, że omawiana regulacja prowadzi w konsekwencji do nieuzasadnionego obniżenia opłat lub nieuzasadnionego zakończenia postępowań aktualizacyjnych w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych danej nieruchomości. Stanowi ona nadmierną i nieuzasadnioną ingerencję ustawodawcy w samodzielność finansową jednostek samorządu terytorialnego. Godzi również w konstytucyjnie zagwarantowaną ochronę „interesów w toku”.

Ponadto sama redakcja omawianej regulacji w ustawie zmieniającej wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Nie wiadomo bowiem, jakich dokładnie postępowań ona dotyczy: czy wszystkich, które wszczęto po 5 października 2018 r. i nie zakończono do 13 lutego 2019 r., czy też tylko tych spośród nich, w których przed 1 stycznia 2019 r. nie doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej. Orzeczenia organów administracji są w tej kwestii rozbieżne.

Rzecznik poprosił wicepremier i ministrę rozwoju Jadwigę Emilewicz o rozważenie odpowiednich zmian w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych w prawo własności.

Treść wystąpienia RPO do Ministra Rozwoju z 16.07.2020.pdf

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Polecamy: INFORLEX Biznes

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Rzecznik Praw Obywatelskich

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

REKLAMA

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

REKLAMA