Wynajem krótkoterminowy - jak uregulować ten segment rynku nieruchomości?

W ostatnich latach najem krótkoterminowy, jak zaznaczyła posłanka Agnieszka Dziemianowicz-Bąk w interpelacji poselskiej nr 6895 do ministra rozwoju, odbywający się za pośrednictwem portali internetowych, tj. Airbnb i Booking.com, zyskuje na popularności. Na wskazanym rynku pojawia się coraz więcej zorganizowanych podmiotów gospodarczych, które oferują krótkookresowy najem dziesiątek nieruchomości - szacuje się, że 5% gospodarzy odpowiada za 60% przychodów generowanych za pośrednictwem platformy Airbnb. Według doniesień medialnych najem krótkoterminowy staje się również działalnością powszechnie wykorzystywaną przez branżę deweloperską. Co znamienne, około 30% mieszkań na rynku pierwotnym ma być kupowanych w celu przedsięwzięcia omawianej inwestycji.

Powyższe przyczynia się do wzrostu cen nowych mieszkań, tworząc zjawisko tzw. bańki na rynku nieruchomości. To z kolei implikuje kłopoty z zaspokojeniem podstawowej potrzeby życiowej Polek i Polaków, jaką jest posiadanie własnego mieszkania. Należy podkreślić, iż niniejsze przyczynia się do braku poczucia stabilizacji, co może negatywnie odbijać się na wzroście demograficznym Rzeczypospolitej Polskiej. Brak regulacji na rynku najmu krótkoterminowego oznacza również, że wiele podmiotów omija przepisy dotyczące usług hotelarskich (ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, Dz. U. z 1997 r. Nr 133, poz. 884, z późn. zm.), tworząc wewnątrz wskazanej branży nieuczciwą konkurencję.

Zdanie posłanki, rosnąca popularność najmu krótkoterminowego w związku z zaangażowaniem się we wskazaną działalność dużych podmiotów gospodarczych powoduje wzrost cen nieruchomości, jak również rodzi problem z ich dostępnością dla wielu Polek i Polaków. Zasadne wydaje się uregulowanie tego segmentu rynku nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, zadała pytanie: Czy ministerstwo planuje opracowanie rozwiązań mających na celu uregulowanie branży wynajmu krótkookresowego?

Minister Rozwoju, udzielają odpowiedzi na interpelację wyjaśnił, że ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) ma zastosowanie do najmu krótkoterminowego, jednak brak jest w nim przepisów szczególnych w tym zakresie.

Szczegółowe przepisy mające na celu utrzymanie porządku w lokalach mieszkalnych, których adresatami są głównie ich właściciele, są zawarte m.in. w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 737, z późn. zm.) oraz w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 845, z późn. zm.).

Ustawy te przewidują dotkliwą sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu, w sytuacji gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W przedmiotowym zakresie istotna jest również ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 611).

Udostępnianie nieruchomości na krótki pobyty stanowi szereg cyklicznych czynności, powtarzalnych okresowo, wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób spełniający definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1292, z późn. zm.), jeżeli przychód należny z tytułu działalności gospodarczej przekroczył w danym miesiącu 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia, działalność ta staje się działalnością gospodarczą ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z tego faktu.

Należy wskazać, jak wyjaśnia dalej resort rozwoju, iż w art. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz. U z 2019 r. poz. 238 oraz z 2020 r. poz.374), dalej jako „ustawa”, doprecyzowano, że regulacja dotyczy świadczenia usług hotelarskich oraz usług pilotów wycieczek i przewodników turystycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także za granicą, jeżeli umowy z turystami o świadczenie tych usług są zawierane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nastąpiła zatem zmiana regulacji z podmiotowej na przedmiotową.

Ustawa ta w art. 3 ust. 1 pkt 8 stanowi, iż przez użyte w ustawie określenie usługi hotelarskie należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 i 2 ustawy usługi hotelarskie mogą być świadczone:

• w obiektach hotelarskich, które spełniają:
  1. wymagania co do wielkości obiektu, jego wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, ustalone dla rodzaju i kategorii, do których obiekt został zaszeregowany;
  2. wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami.
• w innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, oraz wymagania określone w wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami.

Natomiast zgodnie z art. 35 ust. 3 tejże ustawy „za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz przepisów odrębnych.”

Ustawa ta normuje kwestie świadczenia usług noclegowych w obiektach hotelarskich takich jak: hotel, motel, pensjonat, kemping (camping), dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, pole biwakowe oraz w innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie. Jak wyżej wskazano zarówno dla obiektów hotelarskich, jak i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie określone są minimalne wymagania co do wyposażenia oraz zakresu usług, w tym usług gastronomicznych.

Należy również podkreślić, że samorząd gminny (wójt, burmistrz, prezydent) aktualnie posiada kompetencje w zakresie nadzoru nad świadczeniem usług hotelarskich krótkotrwałych w innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie na podstawie przepisów wyżej wymienionej ustawy.

Występujące nowe trendy w gospodarce polegające na korzystaniu z platform internetowych umożliwiających wymianę dóbr i usług pomiędzy ludźmi oraz fakt, że turystyka jako dziedzina nierozerwalnie jest związana z otwartością na nowe doświadczenia i tym samym jest atrakcyjnym obszarem poszukiwania możliwości kojarzenia ze sobą stron, dysponujących potencjałem oferowania dóbr i usług, powodują konieczność przeprowadzenia prac analitycznych w przedmiotowym obszarze.

Minister właściwy do spraw turystyki przeprowadził prace analityczne nad przygotowaniem „Białej księgi regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”, która objęła swoim zakresem przede wszystkim system promocji turystycznej, ewentualne możliwości jego finansowania oraz problematykę ekonomii współdzielenia, w tym szczególnie kwestii krótkoterminowego wynajmu mieszkań turystom.

Ponadto minister właściwy do spraw turystyki uczestniczy w projekcie „Otwarte Dane Plus”, którego ogólnym celem jest wzrost ilości i poprawa jakości otwartych danych publicznych oraz zwiększenie ich ponownego wykorzystywania, natomiast głównym celem projektu jest:

• dostosowanie rejestrów do obecnie obowiązujących przepisów prawa, w tym głównie do wymogów Krajowych Ram Interoperacyjności;
• udostępnienie e-usług w celu ułatwienia składania wniosków i komunikacji z systemem;
• uruchomienie narzędzi w celu umożliwienia zasilania zewnętrznych systemów w informacje zgromadzone w rejestrach;
• dostarczanie nowoczesnego instrumentu służącego promocji i pozyskiwaniu sprawdzonych informacji na temat bazy hotelarskiej w Polsce.

Oprogramowanie stanowić będzie wsparcie urzędów administracji publicznej w zakresie realizacji zadań określonych w ww. ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych i polegać będzie m. in. na udostępnieniu na stronie internetowej danych dotyczących skategoryzowanych przez poszczególnych marszałków województw obiektów hotelarskich oraz danych dotyczących innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, wpisanych do ewidencji w gminie przez wójta (burmistrza, prezydenta). Pozwoli to na monitorowanie całego rynku usług hotelarskich, w tym usług oferowanych przez portale internetowe takie jak Airbnb czy Booking.

Polecamy: Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce