REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Lokal mieszkalny – rękojmia za wady fizyczne

Subskrybuj nas na Youtube
Mieszkanie Fot. Fotolia
Mieszkanie Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Lokal mieszkalny z rynku pierwotnego objęty jest trzyletnią rękojmią za wady fizyczne – kwestię tę reguluje kodeks cywilny. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mogą nam przysługiwać nawet po tym okresie, jeśli deweloper podstępnie zataił wadę. Przeczytaj, jakie mamy uprawnienia?

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, to bardzo ważna i trudna decyzja w życiu każdego z nas. Osoby młode bądź młode małżeństwa rzadko kiedy są w stanie dokonać takiego zakupu za gotówkę, nie wiążąc się przy tym kredytem hipotecznym na dłuższą część swojego życia. Decydując się na zakup nowego mieszkania każdy chciałby żeby było idealne. Niestety, również w nowym mieszkaniu po pewnym czasie mogą wyjść na jaw wady, które nie były widoczne podczas protokolarnego odbioru mieszkania od dewelopera.

REKLAMA

Zobacz także: Pozew o zawarcie umowy o wybudowanie mieszkania

REKLAMA

W przypadku gdy wyjdą na jaw wady nieruchomości takie jak pęknięcia ścian, grzyb na ścianach, nieszczelne okna, nie domykające się drzwi, etc., właściciel nieruchomości może skorzystać między innymi z instytucji rękojmi, która uregulowana jest w kodeksie cywilnym.

Instytucja rękojmi za wady fizyczne uregulowana jest w art. 556 § 1 KC. „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.” Wskazać przy tym należy, że dla oceny istnienia wady we wspomnianej postaci decydujące znaczenie ma subiektywne wyobrażenie kupującego (wyroki SN z 10 lipca 2002 r., II CKN 111/01 i z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02). Zgodność więc produktu z normą polską sama przez się nie oznacza, że nie jest dotknięty wadą fizyczną (uchwała SN z 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88 i wyrok SN z 20 maja 1997 r., II CKN 115/97).

Zobacz także: Co robić, gdy budowa dewelopera odbiega od projektu?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku nieruchomości lokalowej uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają dopiero po trzech latach. W odniesieniu do wad, które pojawiły się w mieszkaniu, bieg rękojmi rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu, a więc od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Zgodnie z art. 568 § 2 upływ terminu trzy letniego nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli deweloper wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być skutecznie podniesiony przez właściciela nieruchomości również po upływie trzyletniego terminu, jeżeli zawiadomił dewelopera o wadzie przed upływem ustawowego terminu. Warto zaznaczyć, że wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi należy zgłaszać bezpośrednio deweloperowi, ponieważ to on jest stroną umowy – sprzedającym. Wielu właścicieli lokali popełnia błąd i wady lokalu z tytułu rękojmi zgłasza zarządowi wspólnoty mieszkaniowej lub też zarządcy nieruchomości.

Zobacz także: Jak zabezpieczyć swoje prawa w umowie z deweloperem?

Z tytułu rękojmi właścicielowi wadliwej nieruchomości przysługują szerokie uprawnienia:

  1. prawo odstąpienia od umowy (jednakże nie można od umowy odstąpić jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni wadliwą rzecz albo niezwłocznie wady usunie);
  2. żądanie obniżenia ceny – obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 KC). Jeżeli natomiast sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący (art. 560 § 4 KC);
  3. roszczenie o naprawienie szkody. Zgodnie z art. 566 § 1 K.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Z tym przepisem związany jest ogólny przepis dotyczący odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, a mianowicie art. 471 K.c. – „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

REKLAMA

Po stwierdzeniu wad fizycznych lokalu należy zadbać o dowody, które przydadzą się w ewentualnym postępowaniu cywilnym. Jeżeli są to wady widoczne należy wykonać serwis zdjęciowy. Właściciel nieruchomości może również zlecić wykonanie odpowiedniej ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni i ewentualnie wyceni wady lokalu. Zaleca się również sporządzenie protokołu wad lokalu. W protokole powinien wziąć udział przedstawiciel dewelopera, a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest wystąpienie do dewelopera z odpowiednim żądaniem, które powinno mieć formę pisemną. W przypadku braku reakcji ze strony dewelopera należy skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej i wystąpić na drogę postępowania cywilnego.

Zobacz także: Ustawa deweloperska, czyli bezpieczniejszy zakup lokalu od dewelopera

Marcin Zadrożny

Aplikant adwokacki

HILLS LTS S.A.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

REKLAMA