Kupno mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej

Umowa o budowę lokalu – ekspektatywa

Początek procesu budowlanego (gotowy lokal kupujemy według innych zasad) wiąże się z podpisaniem ze spółdzielnią mieszkaniową umowy na budowę lokalu.

Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;

2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

5.inne postanowienia określone w statucie spółdzielni.

Zobacz także: Obowiązki właścicieli lokali spółdzielni mieszkaniowej

Umowa przypomina tzw. umowę deweloperską, ale żeby ją zawrzeć musimy być członkiem spółdzielni.

Z chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”.

Ważne

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Skuteczność nabycia ekspektatywy warunkowana jest wstąpieniem nabywcy do spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia takiej osoby w poczet członków spółdzielni). Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zobacz także: Pozew o przeniesienie własności gruntu

---

Wniesienie wkładu budowlanego

Członek spółdzielni wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię

kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany

do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w ciągu 6 miesięcy od daty zakończenia budowy.

Zobacz także: Wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości

Trwałość umowy – możliwość wypowiedzenia

Umowa o budowę lokalu może być rozwiązana w wyniku jej wypowiedzenia zarówno przez członka spółdzielni, jak i przez spółdzielnię. Przy czym możliwość wypowiedzenia umowy przez spółdzielnię została ograniczona ustawowo:

Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków umowy, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali, wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego, byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione (dotyczy to głównie zobowiązań finansowych).

Członek spółdzielni nie jest ograniczony przyczynami wypowiedzenia umowy (ograniczenia w umowie nie będą skuteczne – byłyby działaniami mającymi na celu obejście ustawy).

Wypowiedzenie może nastąpić 3 miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. W przypadku wypowiedzenia umowy spółdzielnia musi zwrócić wszelkie wniesione opłaty (nie licząc opłaty wpisowej członka spółdzielni).

Zobacz także: Zarządcy spółdzielni ścigają zadłużonych lokatorów

---

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności

Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia.

Jednakże, na żądanie członka, spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa.

W przypadku opóźnień ze strony spółdzielni – a w sytuacji, gdy wyodrębnienie lokalu jest już możliwe, członkowi spółdzielni (oraz innym osobom uprawnionym) przysługuje roszczenie do sądu o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa (z reguły udziały zależą od wysokości wniesionego wkładu przez poszczególne osoby).

Zobacz także: Kiedy nabywca może uzyskać prawo do korzystania z lokalu?

Charakter lokalu kupionego od spółdzielni

Spółdzielnia oferuje lokal stanowiący odrębną własność, wraz z udziałem w gruncie na którym położony jest budynek. W zależności od tego jakim prawem w stosunku do nieruchomości dysponuje spółdzielnia, własność lokalu może być powiązana z udziałem we własności gruntu lub w użytkowaniu wieczystym.

Blokiem administruje spółdzielnia, ale tylko do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali i do podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali. Właściciele muszą ponosić koszty użytkowania terenów i urządzeń należących do spółdzielni, a niezbędnych do korzystania z nieruchomości lokalowej.

Uzyskana w ten sposób odrębna własność lokalu, może być obciążana (np. hipoteką), a także zbywana bez żadnych ograniczeń ze strony spółdzielni. Nabywca takiego prawa nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej (ten obowiązek ma miejsce tylko na etapie nabycia i posiadania ekspektatywy).

Zobacz także: Obowiązki właścicieli lokali spółdzielni mieszkaniowej