Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zakres i właściwości

Zakres prawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. „Zbywalność” lokalu pozwala na jego sprzedaż, przekazanie w drodze darowizny, obciążenie hipoteką, wynajęcie (użyczenie). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega również dziedziczeniu – na zasadach ogólnych. Może również zostać przekazane w drodze testamentu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można utracić w drodze egzekucji.

Co do zasady, żeby nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie trzeba być członkiem spółdzielni. Wyjątek stanowi tzw. pierwotne nabycie – bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej.

Wpis do księgi wieczystej

Osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą (nie jest to konieczne). Wówczas zostaje ona ujawniona w księdze jako uprawniony, ponieważ właścicielem lokalu i budynku pozostaje nadal spółdzielnia. Spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste.  

Najem lub oddanie w bezpłatne używanie

Co do zasady, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może wynająć mieszkanie lub oddać je w bezpłatne używanie bez zgody spółdzielni. Wyjątek od powyższej reguły stanowi zmiana sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części – w tych sytuacjach wymagana jest zgoda spółdzielni.

Dziedziczenie przez kilku spadkobierców

W przypadku dziedziczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika celem dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W sytuacji bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela.  

Zobacz także: Przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej

Utrata prawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można utracić w sytuacjach przewidzianych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Osoba korzystająca z lokalu, która długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo zachowuje się w sposób niewłaściwy czyniąc korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może żądać, w trybie procesowym, sprzedaży lokalu na licytacji. W sytuacji opisanej powyżej, właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje lokal zamienny.

Umowa przeniesienia własności lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. Następuje to na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez osobę ubiegającą się o zawarcie takiej umowy:

– spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, 

– spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

Spółdzielnia zawiera umowę w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną.

Umowa nie może zostać zawarta, jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. 

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis z ww. aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.  

Zobacz serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Podstawa prawna

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.)