Czynsz we wspólnocie mieszkaniowej

Obowiązki właściciela lokalu skupiają się nie tylko na utrzymaniu jego własnego lokalu. Dotyczą także kwestii wynikających z zamieszkiwania w stanowiącym całość społeczno-gospodarczą organizmie jakim jest wspólnota mieszkaniowa, której członkowie są zdani na wspólne zamieszkiwanie i współdziałanie dla dobra wspólnego.

Jak wskazuje Art. 15 Ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Obowiązki finansowe właścicieli lokali obejmują:
• pokrywanie kosztów w pełnej wysokości związanych z ich lokalem,
• pokrywanie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w co wlicza się m.in. wydatki na remonty, bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a także wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustala wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały. Jedynie za tzw. media, czyli dostarczanie ciepła, wody i wywóz śmieci, mieszkańcy muszą zapłacić według stawki ustalonej jednostronnie przez dostawcę.

Jak ustalana jest wysokość opłat

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, w których jest więcej niż siedem lokali siła głosu właściciela wyrażona jest procentowym udziałem powierzchni użytkowej jego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (z do nich przynależnymi). Aby uchwała została przyjęta, musi być na nią oddana większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Zarząd ma obowiązek, nawet w przypadku nieobecności któregoś z członków wspólnoty, umożliwić wszystkim właścicielom lokali oddanie głosu pod uchwałą. Może w tym celu osobiście zgłosić się do z listą do właściciela lub przesłać pocztą do podpisania odpowiednie oświadczenie.
Zwiększenie obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej jest możliwe tylko w przypadku lokali użytkowych i zależy od zaistnienia przesłanek wymienionych w Art. 12 Ustawy o własności lokali czyli w sytuacji, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Opóźnienia w opłatach

Za opóźnienia w regulowaniu opłat przez członków, wspólnota może domagać się odsetek. W przypadku, gdy nie określono inaczej w uchwale właścicieli lokali, należą się odsetki ustawowe. Kolejną konsekwencją znacznych opóźnień w uiszczaniu opłat przez określoną grupę właścicieli lokali jest możliwość dochodzenia przez wspólnotę odszkodowania na zasadach zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeżeli wspólnota poniosła szkodę, której nie zrekompensowałyby odsetki, np. z tytułu kar umownych na rzecz usługodawcy zewnętrznego za opóźnienia w zapłacie lub za zerwanie umowy wobec braku zapłaty. Wspólnota może również zaniechać pobierania odsetek za opóźnienia w uiszczaniu bieżących opłat, tylko jeżeli nastąpi to w wyniku odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli oraz pod warunkiem, że nie będzie ona naruszać zasad prawidłowego zarządu ani interesów właścicieli lokali. W szczególności może to mieć miejsce wówczas, gdy terminy płatności z umów zawieranych przez wspólnotę mieszkaniową z podmiotami zewnętrznymi (np. z przedsiębiorstwem oczyszczania) na to pozwalają, a skład osobowy wspólnoty uzna takie rozwiązanie zgodne z zasadami współżycia społecznego.

Wysokość opłat

Należy pamiętać o tym, aby miesięczne opłaty wnoszone na rachunek wspólnoty, o których decydują sami właściciele, nie były zbyt niskie. Przemawia za tym przede wszystkim prawny obowiązek wspólnoty do utrzymania budynku w nie pogarszającym się stanie technicznym oraz pobudki czysto praktyczne takie jak zachowanie czystości oraz sprawności instalacji w budynku. Ma to duże znaczenie dla prywatnych finansów właścicieli, ponieważ jeżeli cała nieruchomość jest zadbana, to mieszkanie, niezależnie od jego standardu zyskuje na wartości.

Opłaty to nie czynsz

Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na fakt, że nazywanie opłat ponoszonych we wspólnocie mieszkaniowej czynszem jest błędne, ponieważ czynsz płaci się w przypadku najmu pomieszczeń od osoby fizycznej lub prawnej, a w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, budynek należy do właścicieli lokali w zależności od udziału jaki posiadają w nieruchomości.

Zobacz również serwis: Nieruchomości