Podatek od nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, w przypadku, gdy wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości wynika z samego faktu posiadania nieruchomości.

Właścicielowi wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przysługuje, poza prawem własności do lokalu mieszkalnego, udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie oraz w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Oznacza to, że każdy właściciel mieszkania ma określony udział ułamkowy lub procentowy we wspólnych częściach budynku i gruntu, na którym stoi budynek, do których można zaliczyć klatki schodowe, strychy, windy. Z kolei ułamkowe udziały poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej po dodaniu dają jeden, czyli łącznie posiadają oni w uproszczeniu całość substancji budynku. W związku z tym obowiązek podatkowy nie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej, czyli na ogóle właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, lecz na właścicielach poszczególnych lokali mieszkalnych.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Od zasady są wyjątki

Biorąc pod uwagę charakter prawny wspólnoty jako ułomnej osoby prawnej wiele kontrowersji budzi kwestia czy wspólnota może nabywać nieruchomości wyłącznie do majątku właścicieli, czy również w swoim imieniu do własnego majątku. Efektem sporów prawnych w tej kwestii było wydanie przez Sąd Najwyższy uchwały z dnia 21 grudnia 2007 r., w której wyraził następujące stanowisko, że „wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku” i nadał jej moc zasady prawnej.

Zobacz również serwis: Najem

W związku z powyższym stanowiskiem, jeżeli wspólnota nabyła nieruchomość do majątku własnego, należy wspólnotę uznać za podatnika podatku od nieruchomości jako odrębny od ogółu właścicieli podmiot tj. jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, będącą właścicielem nieruchomości.
Decydująca dla rozgraniczenia, czy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności ogółu właścicieli czy przedmiotem własności wspólnoty jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, jest treść uchwały właścicieli lokali, podjętej zgodnie z ustawą o własności lokali. Przepis stanowi, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, czyli nabycie nieruchomości, potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale. Jeśli uchwała nie przewiduje zgody na nabycie nieruchomości na rzecz ogółu mieszkańców, oznacza to, że nieruchomość została nabyta na rzecz wspólnoty jako odrębnego podmiotu, co czyni wspólnotę podatnikiem podatku od nieruchomości.