Wpis najmu do księgi wieczystej - kiedy, na jakiej podstawie oraz co to daje?

Najem jest prawem osobistym wynikającym z umowy, która ma charakter zobowiązaniowy (czynsz w zamian za prawo do używania lokalu) i jako taka, jest skuteczna między dwoma stronami wynajmującym i najemcą. Oznacza to, że umowa najmu dotyczy tylko najemcy i wynajmującego, i w żadnym wypadku nie powinna kształtować obowiązków i praw innych osób. 

Co daje księga wieczysta

Pewną modyfikacja tej zasady jest, jednak skutek wynikający z wpisu najmu do księgi wieczystej. Wpis ten ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy na wypadek zbycia najmowanej nieruchomość przez wynajmującego. Dzieje się tak, gdy wynajmujący (zbywca) sprzedaje nieruchomość obciążoną prawem najmu na rzecz osoby trzeciej, która staje się nabywcą tej nieruchomości.

W wyniku umowy sprzedaży nieruchomość staje się własnością nabywcy. Nowy właściciel wstępuje w niegdyś zawarty stosunek najmu i może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych. Najemca chcąc uniknąć przedwczesnego wypowiedzenia powinien wpisać prawo najmu do księgi wieczystej prowadzonej dla najmowanej nieruchomości.

Jak dokonać wpisu

W celu ochrony prawa najmu, najemca powinien wpisać najem do księgi wieczystej. Wpisu praw najmu w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Osobami uprawnianymi do złożenia wniosku są:
- właściciel nieruchomości (wynajmujący),
- oraz osoba na rzecz której prawo ma być ustanowione (czyli najemca).

Wniosek o dokonanie wpisu prawa najmu składa się na urzędowym formularzu, który podlega stałej opłacie sądowej w wysokości (150 zł). Do wniosku należy dołączyć umowę najmu bądź pisemną zgodę wynajmującego na dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Najem wpisany do księgi wieczystej wywołuje następujące skutki prawne:

• najem ujawniony w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed najmem nieujawnionymi w księdze,
• prawo najmu ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, czyli także wobec późniejszego nabywcy nieruchomości,
• prawo najmu ujawnione w księdze wieczystej korzysta z rękojmi wiary ksiąg wieczystych.

Podstawa prawna: art. 678 kodeksu cywilnego,
art. 16, 17, 20, 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.