Najem lokali mieszkalnych- informacje ogólne

Podział najmu lokali

Najem mieszkań zgodnie z założeniami przyjętymi w nauce prawa możemy podzielić:

•  najem okazjonalny regulowany w kodeksie cywilnym oraz
•  najem komunalny oparty o ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego.

Podział ten ma na celu rozróżnienie dwóch zasadniczych kwestii dotyczących najmu mieszkań.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest przede wszystkim najmem o charakterze czasowym (zazwyczaj kilku miesięcznym lub kilku letnim) i nie służy on trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Cechuje go prostsza forma wypowiadania (tj. krótsze terminy wypowiedzenia). Najem okazjonalny dotyczy osób prywatnych, które mogą sobie uczynić z wynajmowanego przez siebie mieszkania dodatkowe źródło dochodu. Podstawą tego jest fakt, iż sam właściciel danego mieszkania przejściowo nie korzysta z niego w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych (ponieważ np. przebywa za granicą lub ma drugie mieszkanie) Osobami najczęściej korzystającymi z tego typu najmu są studenci wynajmujący stancje, osoby czasowo przebywające w danym miejscu np. w związku z wykonywaną pracą.

Najem komunalny

Przez najem komunalny należy rozumieć taki najem lokalu mieszkalnego, który nie jest najmem okazjonalnym - niekoniecznie chodzi o najem mieszkania komunalnego z gminnego zasobu mieszkaniowego

Natomiast najem komunalny ze względu na regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów skierowany jest do osób, którym wynajmowane mieszkanie służy do trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to tzw. stałych najemców, którzy z wynajmowanym mieszkaniem trwale wiążą swoje życie osobiste i zawodowe. Co prawda ustawa ta mówi o tym, że i w przypadku najmu komunalnego możliwe jest zawarcie umowy na czas określony, jednak dalsze regulacje prawne płynące z treści tej umowy wyraźnie wskazują, że preferuje ona najem bezterminowy.

Co więcej w przypadku najmu z mieszkaniowego zasobu gminy (z pewnymi wyjątkami) ustawa przewiduje wręcz nakaz zawierania umów bezterminowych. Kolejną różnicą jest również to, że najem komunalny dotyczy, przede wszystkim lokali stanowiących publiczny zasób mieszkaniowy.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266, ze zm.).