REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Fundusze REIT. Jak zarabiać na rynku nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Fundusze REIT. Jak zarabiać na rynku nieruchomości?
Fundusze REIT. Jak zarabiać na rynku nieruchomości?

REKLAMA

REKLAMA

Kiedy fundusze REIT pojawią się w Polsce? Polscy inwestorzy, zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości. Ten stan ma zmienić nowa ustawa - rząd właśnie wraca do prac nad przepisami o REIT-ach, niezwykle popularnych za granicą funduszach inwestujących w nieruchomości. Czas na Polskę, dobre prawo, czyli nowa ustawa powinna zapewnić inwestorom bezpieczeństwo w hossie i w bessie. Czym są fundusze REIT (Real Estate Investment Trust)?

Czym są fundusze REIT (Real Estate Investment Trust)?

REKLAMA

Do tej pory inwestowanie na lukratywnym rynku nieruchomości dla większości drobnych inwestorów oznaczało ich kupowanie, które służyło np. przechowaniu wartości kapitału lub zarabianiu na wynajmie. Oczywiście, można też zarabiać będąc udziałowcem w przedsięwzięciu deweloperskim i to nawet 12,5% rocznie. Jest to niezwykle atrakcyjne na tle inwestycji w lokaty, obligacje, czy mieszkania na wynajem. Niewielu jednak wie, że jest to ułamek możliwości pomnażania kapitału, bo można też bogacić się na inne sposoby, a na świecie zapewniają to specjalistyczne fundusze inwestycyjne tzw. “REIT”. U nas jak na razie wciąż brakuje legislacji. Szacuje się, że polski kapitał stanowi tylko od 2% do 5% wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych. Brak regulacji prawnych w naszym kraju od lat blokuje prawdziwy rozwój tego segmentu i jego dostępność dla każdego inwestora. 

REKLAMA

REIT-ty, na które czekamy w Polsce to typ funduszy inwestycyjnych, często notowanych na giełdzie papierów wartościowych, pozwalających indywidualnym (drobnym) inwestorom na zbiorowe lokowanie środków w nieruchomości. Te niezwykle popularne, np. w USA podmioty finansowe, które występują w charakterze spółek albo funduszy notowanych na GPW, dzięki którym mniejsi (drobni) inwestorzy mogą lokować swoje środki w nieruchomości.

Są one również dostępne dla pozostałych inwestorów, w tym dla inwestorów instytucjonalnych. Celem działania tego przedsiębiorstwa jest nabycie praw własności do różnych typów nieruchomości przynoszących dochód, m.in. nieruchomości komercyjnych – powierzchni biurowych, hoteli, powierzchni handlowych (przede wszystkim wielkich centrów handlowych), magazynów, a także nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych na wynajem, a następnie zarządzanie nimi i czerpanie z tego zysków. Głównym źródłem dochodów podmiotów REIT pozostają czynsze, a nie wzrost wartości nieruchomości, gdyż transakcje sprzedaży i kupna posiadanych aktywów wykonywane są jedynie w celu dopasowania składu portfela nieruchomości do bieżącej sytuacji rynkowej. Dochód REIT pochodzi zatem przede wszystkim z nieruchomości, innych aktywów bądź innych przedsięwzięć biznesowych powiązanych z nieruchomościami.           

REIT-y pozwalają każdemu inwestować w portfele aktywów w postaci nieruchomości w taki sam sposób, w jaki inwestuje się w inne branże - poprzez zakup pojedynczych akcji firmy lub poprzez fundusz inwestycyjny lub fundusz ETF (exchange-traded fund). Akcjonariusze REIT uzyskują udział w dochodzie uzyskanym z inwestycji w nieruchomości - bez konieczności wychodzenia z domu i kupowania, zarządzania lub finansowania nieruchomości.

REIT-y podbiły światowe rynki

REKLAMA

Około 145 milionów Amerykanów inwestuje w akcje REIT poprzez rodzaj emerytalnego planu oszczędnościowego “401(k)”, który w USA jest odpowiednikiem polskiego Pracowniczego Planu Kapitałowego lub inne fundusze inwestycyjne. W sumie wszystkie typy REIT-ów posiadają łącznie ponad 3,5 bln USD aktywów brutto w całych Stanach Zjednoczonych, a notowane na giełdzie REIT posiadają aktywa o wartości około 2,5 bln USD, reprezentujące ponad 500 000 nieruchomości. Amerykańskie fundusze REIT zostały ustanowione przez Kongres w 1960 roku, aby zapewnić wszystkim inwestorom, zwłaszcza drobnym, dostęp do nieruchomości przynoszących dochód. Od tego czasu amerykańskie podejście do funduszy REIT służy jako model dla około 40 krajów na całym świecie, w których funkcjonują. Z sukcesem  dostępne są chociażby na rynku Bułgarskim i Węgierskim.

Obecnie w samej Wielkiej Brytanii istnieje ich 56 o łącznej kapitalizacji rynkowej 89,5 mld USD, a w Europie (bez Wielkiej Brytanii) jest 151 REIT-ów o kapitalizacji 420 mld USD. Pierwszy z nich powstał w 1995 roku w Belgii. Od lat 90-tych w REITy inwestuje także Oljefondet - Norweski Państwowy Fundusz Emerytalny. Zyskują również na popularności wśród inwestorów z innych krajów Europy Zachodniej, szczególnie Wielkiej Brytanii, Holandii i Francji. Natomiast na największym rynku nieruchomości w Europie, czyli w Niemczech, gdzie około połowa zlokalizowanych nieruchomości ma charakter mieszkaniowy, fundusze specjalne i REIT zajmują większość udziałów w całości inwestycji mieszkaniowych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REIT inwestuje w szeroką gamę nieruchomości, w tym biura, budynki mieszkalne, magazyny, centra handlowe, placówki medyczne, centra danych, wieże komórkowe, infrastrukturę i hotele. Większość REIT skupia się na określonym typie nieruchomości, ale niektóre posiadają w swoich portfelach wiele typów i inwestują również na rynkach zagranicznych.  

Aktywa REIT notowane na giełdach zaliczane są do jednego z 13 sektorów nieruchomości, np. mieszkaniowych, hotelowych (resorty), komercyjnych (biura, galerie handlowe, logistyka), zdrowotnych, przemysłowych czy centrów danych (chmura). Potencjał wzrostu wiąże się z ryzykiem, które różni się w zależności od rodzaju REIT. Największy REIT w 2020 roku to American Tower inwestujący w nieruchomości sektora telekomunikacji, według kapitalizacji rynkowej obecnie wart 102,3 mld USD.

Hossa na rynku nieruchomości w Polsce

Pomimo pandemii firmy deweloperskie oraz budowlane notują doskonałe wyniki finansowe i właśnie padł kolejny rekord sprzedaży. Jak informuje GUS, w ubiegłym roku na rynek trafiło aż 222 tys. mieszkań, to najwięcej od czasów boomu Edwarda Gierka sprzed 40 lat i było ich o 7 proc. więcej niż w roku 2019. Dominowali tu deweloperzy, którzy w 2020 roku przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań - wzrost o 9,4 proc. rok do roku. Natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym w 2020 roku wzrosła o 2,8% r/r do 275 938.

Nawet w tak trudnych i nieprzewidywalnych czasach w sytuacji nagłego lockdownu gospodarki, inwestycje w nieruchomości okazały się bezpieczną przystanią. Nisko oprocentowane lokaty bankowe nie chroniące przed utrata wartości i inflacją spowodowały, że pieniądze zdeponowane w bankach zaczęły szybko się kurczyć. Od początku pandemii z lokat ubyło już 64 miliardy złotych. W 2020 roku drożały zarówno nowe, jak i używane lokale, na rynku pierwotnym w największych miastach ceny te rosły w tempie 3–9 proc. (6 proc. w Warszawie) r./r. Polacy osiągnęli szczyt w wykupie nieruchomości i detalicznych obligacji skarbowych, gdzie przede wszystkim szukano bezpieczeństwa i optymalnego zysku.

Inwestowanie w nieruchomości to stabilny i dobry biznes

Według różnych szacunków z uwzględnieniem demografii i trendów rynkowych w Polsce wciąż brakuje ok 2,3 - 3 milionów mieszkań, a w najbliższej dekadzie prognozuje się dalszą dobrą koniunkturę związaną z wysokim popytem. Rosną też ceny mieszkań. Jak przeanalizował Dom Maklerski Michael Strom, biorąc pod uwagę okres 4Q 2006 – 4Q 2019, gdzie dysponujemy danymi dla wszystkich klas aktywów, najwyższą stopę zwrotu zanotowało złoto. Drugim najmocniej rosnącym aktywem była cena mieszkania powiększonego o wynajem. W analizowanym okresie takie połączenie wygenerowało stopę zwrotu w wysokości 135%.  Wynik w całym okresie jest składową wzrostu cen mieszkań o 53% oraz przychodów z najmu, które dodały kolejne 82 p.p. wyniku. W analizowanym ujęciu sam wzrost cen mieszkań pokonał inflację konsumencką o ponad 23 p.p., która urosła przez 13 lat o 30%.

Tym samym, nie powinno nas zaskakiwać, że od lat na rynku przybywa firm deweloperskich, które walczą o lukratywne zyski - jest ich już ponad 2 tysiące. Inwestując w kolejne projekty potrzebują kapitału, który pozyskują z różnych źródeł: kredytów bankowych, giełdy, obligacji, funduszy, itd. Pozyskanie kapitału generuje spore koszty, np. prócz odsetek i podatków również opłaty związane z obsługą czy emisją obligacji, doradców, domów maklerskich, itp. Pozyskanie finansowania wymaga również odpowiednich zabezpieczeń, czyli np. budowania banków ziemi. Nic więc dziwnego, że firmy deweloperskie szukają optymalizacji i “taniego pieniądza”. 

REIT-y zwolnione z CIT

Na Zachodzie REIT-y zapewniają konkurencyjne i całkowite stopy zwrotu w oparciu o wysokie, stabilne dochody z dywidend i długoterminowy wzrost wartości kapitału. Ich stosunkowo niska korelacja z innymi aktywami sprawia, że są również doskonałym dywersyfikatorem, który może pomóc zmniejszyć ogólne ryzyko portfela i zwiększyć zwroty. W zamian za wypłatę większości zysku, REIT korzysta ze zwolnienia z CIT. Przez brak na naszym rynku odpowiednich regulacji dot. działania popularnych za granicą REIT-ów, czyli Spółek Rynku Wynajmu Nieruchomości, rynkową lukę w pozyskiwaniu kapitału od małych inwestorów prywatnych próbują wypełnić inne, stanowiące atrakcyjną alternatywę dla rozwiązań funduszowych, obligacyjnych oraz bezpośredniego inwestowania pieniędzy na giełdzie rozwiązania, np. typu private equity, które są dostępne dla każdego. 

Jest w co inwestować, bo firmy budowlane wytwarzają bezpośrednio 7,4 proc. PKB, ale poprzez efekty pośrednie generują dodatkowe 9,3 proc. PKB. Łącznie sektor budowlany przyczynia się do powstawania 288 mld zł wartości dodanej, czyli 16,8 proc. PKB. Branża ta tworzy bezpośrednio 6 proc. liczby miejsc pracy, a pośrednio łącznie 15 proc., czyli 2 mln 90 tys. zatrudnionych. 

Kiedy fundusze REIT pojawią się w Polsce? Rząd wraca do pracy nad ustawą o REIT-ach 

Możliwości lokowania w tego typu fundusze, dostępne dla szerokiego grona inwestorów, ograniczają się do posiadania akcji deweloperów giełdowych oraz obligacji notowanych na Catalyst. Z tego powodu wiele osób decyduje się na samodzielne inwestowanie w nieruchomości, głównie poprzez zakup mieszkań, lokali w formule condo i aparthotelowej oraz mniejszych lokali komercyjnych. Wciąż  nie mamy na polskim rynku papierów wartościowych produktu inwestycyjnego o charakterze rentierskim. Tymczasem w posiadaniu zagranicznych REIT-ów (szczególnie w segmencie komercyjnym) znajduje się wiele topowych polskich nieruchomości. Według różnych szacunków w tym segmencie, w Polsce zainwestowano ok. 64 mld euro. Niestety, udział rodzimego kapitału był mniejszy niż 5 procent. 

W zgodnej opinii Stowarzyszenia REIT Polska i Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) aktualny stan może zmienić się wyłącznie poprzez wprowadzenie systemowych i sprawdzonych rozwiązań, z wielką korzyścią dla polskich inwestorów indywidualnych i polskiej gospodarki. Wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka, w kierowanym przez Wiceprezesa Rady Ministrów Jarosława Gowina resorcie, zapowiedziała powrót razem z Ministrem finansów do ustawy o firmach inwestujących w nieruchomości. Informacja o przygotowaniach do uchwalenia ustawy o polskich REIT-ach pojawiła się dzień po apelu Ministra finansów, który chciałby, aby Polacy zaczęli obracać swoimi oszczędnościami trzymanymi w “skarpecie”.

Pamiętajmy, że wartość aktywów finansowych netto gospodarstw domowych (aktywa pomniejszone o zobowiązania) wynosiła na koniec 2019 roku, aż 1.398.874 mln złotych. Bieżące depozyty rozliczeniowe to największy składnik aktywów finansowych gospodarstw domowych. W tej pozycji zgromadziliśmy w podanym okresie blisko 604 mld zł. Również demografia zmienia aktywa Polaków i za 20 lat majątek przeciętnej rodziny wzrośnie do ponad 860 tys. zł. 

Inwestorzy indywidualni chcą zarabiać na rynku nieruchomości

Rynek nie znosi próżni, a biznes poszukuje rozwiązań zastępczych. W ostatnich latach powstały na przykład serwisy i platformy crowdfunding'owe dedykowane dla projektów o charakterze udziałowym. Specjalizujące się w projektach inwestycyjnych, w które użytkownicy serwisu mogą lokować swój wolny kapitał poprzez nabywanie udziałów w spółkach celowych, realizujących inwestycje deweloperskie, inwestycje w grunty oraz inwestycje w zakup lokali mieszkalnych pod wynajem. Minimalna kwota kapitału do zainwestowania wynosi tylko 1.000 zł.

Na rynku znajdziemy nawet firmy, które oferują przy progu wejścia od 200.000 zł ponad 12% zysku rocznie, oferując udziały w spółce deweloperskiej realizującej budowę domów i mieszkań w Warszawie. Ciężko jednak je transparentnie zweryfikować, bo nie stoi za nimi żaden znany brand, z drugiej strony mają w swoim portfolio zrealizowane i rozliczone projekty oraz dobre opinie klientów. Jak widać, ta forma inwestowania cieszy się coraz większą popularnością.

Natomiast nową jakość z pełną transparentnością na rynku daje produkt “Equity”, za którym stoi twórca sukcesów Murapolu i HRE Investments - Michał Sapota wraz ze swoim zespołem fachowców i ekspertów. W ostatnim czasie przygotowali specjalną ofertę dla inwestorów zainteresowanych ulokowaniem kapitału w nieruchomościach. Mogą oni nabyć udziały w projekcie “Warszawska Sky” i zarobić 6,88% rocznie. W zależności od projektu istnieje możliwość zainwestowania nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Mechanizm zainwestowania jest całkiem prosty: inwestor przyjmie ofertę objęcia udziałów, opłaca zadeklarowany udział i potwierdza ten fakt u notariusza. W tym samym momencie HRE Investments podpisuje umowę na odkup udziałów po - z góry określonej cenie, która to uwzględnia oczekiwany przez inwestora zysk. Inwestor otrzymuje kwartalnie swój zysk tytułem zaliczki na poczet ceny za objęte udziały. Deweloper to udziałowiec większościowy, posiadający docelowo ok. 60% udziałów w spółce celowej wnoszącej grunt i podmiot odpowiedzialny za organizację całego procesu realizacji i sprzedaży inwestycji, mający odpowiednie zasoby, doświadczenie i know-how. 

Deweloper, który pozyska finansowanie z tańszego źródła może uzyskać lepsze wyniki sprzedażowe dla swoich projektów i dysponuje większym marginesem, np. na nakłady reklamowe czy promocje cenowe. Dlatego wszystkie dostępne formy pozyskiwania kapitału lub skrócenia cyklu operacyjnego (prefabrykacja) budzą wielkie zainteresowanie branży. Natomiast inwestorzy mogą liczyć na udziały w wysokich zyskach z tych inwestycji, konkurencyjnych do innych ofert dla lokowanego kapitału. REIT-y mogłyby więc korzystnie wpłynąć na rozwój projektów deweloperskich i całość branży budowlanej.

Można mnożyć przykłady ofert inwestycyjnych na naszym rynku świadczące o dużych zasobach wolnych środków finansowych, które jednak w niewielkim stopniu zagospodarowują popyt inwestorski w tym sektorze.

Powracająca historia, czyli REIT-y po polsku

Polski Związek Firm Deweloperskich dostrzegał konieczność wprowadzenia do polskiego systemu prawnego regulacji i w wydanym ponad cztery lata temu stanowisku przekonywał, iż zagraniczna popularność podobnych rozwiązań dowodzi o zasadności wdrożenia ich w naszym kraju. Pierwszy pamiętny projekt ustawy dot. Spółek Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN) autorstwa Ministerstwa Finansów  z 2016 roku został wycofany, a kolejny “ustawy o polskich REIT-ach”, które miały nazywać się już Firmami Inwestującymi w Najem Nieruchomości (FINN) został przesłany do Sejmu, jednak utknął na etapie pierwszego czytania. Dokument zakładał, że mogłyby być nimi firmy notowane na giełdzie z przynajmniej 50 mln zł kapitału. W efekcie cały czas brakuje formuły prawnej dla REIT-ów, a otwarte fundusze inwestycyjne nie mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, czy w aktywa nienotowane na rynkach regulowanych. Czas pokaże, czy obecna kolejna próba wdrożenia oczekiwanych legislacji zakończy się sukcesem. 

Adam Białas - niezależny ekspert rynku, dziennikarz biznesowy, menedżer agencji marketingu i komunikacji Core PR

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania. Czy zielone przedmieścia wygrywają z centrum?

Czy rośnie zainteresowanie mieszkaniami w zielonych, spokojnych częściach miast, sprzyjających pracy zdalnej? Jak zmieniają się preferencje lokalizacyjne kupujących? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Pomieszczenie przynależne: linie w garażu nie wystarczą?

Czy linie narysowane w garażu wystarczają, aby uznać miejsce postojowe za pomieszczenie przynależne do mieszkania? Wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl.

Szybki QUIZ dla działkowców i ogrodników. Dasz radę zdobyć komplet punktów?
Kiedy wypada Zimna Zośka? Co oznacza skrót ROD? Odmianą jakiego warzywa jest Bawole Serce? Znasz odpowiedzi? Sprawdź swoją wiedzę!
Komunikat GUS ws. ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2025 r.

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 26 maja 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

REKLAMA

W którym mieście szanse na własne mieszkanie są największe?

Rynek wtórny na ogół wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. Portal GetHome.pl sprawdził, w których miastach wojewódzkich jest ona największa.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem krótkoterminowy – co musisz wiedzieć?

Wynajem krótkoterminowy jest coraz popularniejszą formą zarabiania na nieruchomościach, ale niesie ze sobą także pewne ryzyka. Co powinna zawierać dobra polisa dla najmu krótkoterminowego? Jak wybrać odpowiednie ubezpieczenie?

Second home (dom rekreacyjny) nie tylko dla bogatych. Ile kosztuje taka przyjemność w 2025 roku?

W Polsce obserwujemy rosnące zainteresowanie tzw. „second home”, czyli domem rekreacyjnym. To trend, który dotyczy nie tylko najbogatszych, ale również klasy średniej. Jakie kierunki wybierają Polacy? Góry, morze czy zagraniczne kurorty? Jakie udogodnienia są dla nich kluczowe? I wreszcie – ile są w stanie zapłacić za swój azyl od codzienności?

Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne - dalsze zmiany [Ważne terminy]

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydłużyła termin uchwalenia planu ogólnego gminy do końca czerwca 2026 r. Co jeszcze się zmienia? Oto najważniejsze terminy!

REKLAMA

Eksmisje z mieszkań: czy teraz jest ich więcej niż wcześniej

Eksmisje z mieszkań: mamy trend wzrostowy? Eksmisje z mieszkań to zjawisko, które zawsze wzbudza kontrowersje. Sprawdzamy, czy w 2024 roku komornicy częściej wykonywali takie eksmisje i jakie problemy wiążą się z takimi zdarzeniami.

Nieruchomość w Hiszpanii: kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę, wyjaśniają eksperci

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w celach inwestycyjnych wymaga dokładnej analizy nie tylko prawnej i podatkowej, ale i biznesowej. Warto więc sięgnąć po opinie ekspertów, którzy przedstawią plusy i minusy możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań.

REKLAMA