Dlaczego dotychczas nie przyjęto ustawy o REIT-ach?

Niektóre osoby uważnie śledzące rodzimy rynek nieruchomości, mogą zadawać sobie pytanie, co się dzieje z polskimi REIT - ami. Takie wyspecjalizowane spółki inwestujące w nieruchomości i zapewniające wysokie dywidendy, miały być kołem napędowym dla polskiego rynku najmu mieszkań oraz sposobem na budowanie oszczędności naszych rodaków. Pomimo szeroko zakrojonych planów i szumnych zapowiedzi, polskie REIT - y (mające funkcjonować pod skrótem F.I.N.N.) ostatecznie nie powstały. Przyczyną jest brak koniecznych przepisów. Wciąż czekają one na uchwalenie przez Sejm. Wiele wskazuje na to, że odpowiednie regulacje jednak nie zostaną przyjęte przed jesiennymi wyborami. Postanowiliśmy przyjrzeć się temu interesującemu tematowi i odpowiedzieć na pytanie, dlaczego kwestia polskich REIT - ów już od jesieni 2018 r. tkwi w martwym punkcie.

Sejmowe prace zatrzymały się po pierwszym czytaniu

Około 13 miesięcy temu można było przeczytać w krajowych mediach, że ustawa o REIT - ach wejdzie w życie z początkiem 2019 r. Taki termin wynikał z ówczesnego harmonogramu prac sejmowych. Później wspomniane prace zostały jednak wstrzymane. Informacje ze strony Sejmu wskazują, że rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (patrz druk sejmowy numer 2855) po pierwszym czytaniu na forum Sejmu (2 października 2018 r.), został skierowany do pracy w komisjach. Od tamtej pory, nie ma nowych doniesień dotyczących opisywanego projektu. Pomimo dość niespodziewanego wstrzymania prac nad ustawą o firmach inwestujących w najem nieruchomości, jeszcze niedawno można było przeczytać, że weszła ona w życie. To oczywiście błąd rozpowszechniany przez źle poinformowanych dziennikarzy.

Wyborczy kalendarz nie jest łaskawy dla REIT - ów …

Bardzo długa przerwa w pracach nad ustawą o REIT - ach wzbudza wątpliwości dotyczące perspektyw jej uchwalenia przed jesiennymi wyborami. Podejście rządu do wspomnianej ustawy sugeruje, że nie stanowi ona jednego z priorytetów w gorącym okresie przedwyborczym. Warto również pamiętać, że obecnie w kolejce do uchwalenia czeka wiele innych ustaw, które są traktowane bardziej priorytetowo. Mniej ważne z politycznego punktu widzenia projekty mogą nie zostać ukończone przed wyborami, które będą miały miejsce w październiku lub listopadzie 2019 r. Takie nieuchwalone ustawy niestety trafią do legislacyjnego kosza. Zasada dyskontynuacji przewiduje bowiem, że nowy Parlament nie zajmuje się projektami niedokończonymi w czasie poprzedniej kadencji. Warto zwrócić uwagę, że nie tylko ustawa o REIT - ach (firmach inwestujących w najem nieruchomości) może paść ofiarą wyborczego kalendarza. Takie ryzyko dotyczy również planowanej nowelizacji ustawy deweloperskiej.

Rządowy projekt po zmianach wzbudza wątpliwości

Nie można wykluczać, że długotrwała przerwa w pracach nad ustawą o REIT - ach jest wynikiem obiekcji, jakie w odniesieniu do tego projektu zgłaszali eksperci rynku nieruchomości. Specjaliści krytykowali przede wszystkim jedną ważną zmianę, na którą rząd zdecydował się względem pierwotnych założeń. Ta kluczowa zmiana zakładała rezygnację z nieruchomości komercyjnych jako ważnego obszaru działania polskich REIT - ów (spółek F.I.N.N). Rząd założył, że takie spółki powinny inwestować przede wszystkim w najem mieszkań.

Polski rynek najmu lokali mieszkalnych rzeczywiście jest mocno rozdrobiony oraz pozbawiony dużych instytucjonalnych inwestorów. Problem polega jednak na tym, że inwestorzy w ramach REIT - ów woleliby mieć możliwość działania również na rynku nieruchomości komercyjnych, który jest im lepiej znany i zapewnia większe zyski. W tym kontekście warto podkreślić, że wszystkie nieruchomości komercyjne (np. przemysłowe, magazynowe, hotelowe, biurowe i handlowe) są dla typowych zagranicznych REIT - ów bardziej istotne niż ich mieszkaniowe odpowiedniki. Tymczasem polski ustawodawca zamierza zmusić krajowe REIT - y (spółki F.I.N.N.) do posiadania co najmniej 80% wartości bilansowej aktywów ulokowanej w nieruchomościach mieszkaniowych. Dla porównania, największe globalne REIT - y inwestują w „mieszkaniówce” tylko 10% - 15% kapitału. Taka różnica względem rozwiązań dobrze funkcjonujących za granicą skłania do zastanowienia się, czy rząd w kontekście REIT - ów rzeczywiście wybrał dobrą drogę.

Autor: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl