Jakie zmiany prawne czekają rynek nieruchomości w 2021 roku?

• Długo oczekiwane wsparcie mieszkalnictwa
• Nowe warunki techniczne
• Opodatkowanie najmu nieruchomości
• Wyższy podatek od nieruchomości
• Plus kilka niewiadomych

Długo oczekiwane wsparcie mieszkalnictwa

Procedowana od miesięcy ustawa o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa zapoczątkuje swoją misję najpewniej już w pierwszych tygodniach nowego roku. Przedmiotowa nowela obejmuje cały wachlarz regulacji, których głównym założeniem jest finansowe wsparcie krajowego budownictwa mieszkaniowego.

W ramach planowanych inicjatyw rządowych m.in. zostanie powołany Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, który budżetem 1,5 mld zł będzie wspierał gminne budownictwo społeczne. Spółka gminna działająca w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych będzie mogła ubiegać się o dofinansowanie w wysokości 35 proc. wartości realizowanego przedsięwzięcia inwestycji mieszkaniowej.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

Z kolei w przypadku budownictwa komunalnego bezzwrotne dofinansowanie gminy z Funduszu Dopłat BGK dla inwestycji realizowanej na podstawie umowy z TBS wzrośnie z obecnych 20 proc. do maksimum 35 proc. kosztów inwestycji. Co ważne, środki mają być wypłacane na etapie realizacji przedsięwzięcia, a nie jak dotąd po jego zakończeniu.

Kolejnym z najistotniejszych punktów nowelizacji jest zapis podnoszący dodatki mieszkaniowe o dopłatę z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19 do 1,5 tys. zł miesięcznie przez okres do sześciu miesięcy.

To tylko wybrane, najistotniejsze pozycje nowelizacji, która jest najważniejszym, acz tylko jednym z szeregu elementów tzw. pakietu mieszkaniowego, którego inauguracja przypadnie w nowym roku. W jego ramach procedowane są kolejne akty prawne, których zasadniczymi celami będzie powołanie społecznych agencji najmu, wprowadzenie ulgi na zagospodarowanie, czy regulacja instytucji kooperatyw mieszkaniowych.

Natomiast najnowszym dziełem ustawodawcy w ramach tzw. rynkowej części pakietu mieszkaniowego jest właśnie uchwalona ustawa „lokal za grunt”. Przewiduje ona w największym uproszczeniu, że gminy będą oddawać swoje parcele pod budownictwo mieszkaniowe inwestorom w zamian za część wybudowanych na nich lokali.

Nowe warunki techniczne

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to corocznie aktualizowane rozporządzenie ministra odpowiedzialnego za budownictwo, które w sposób precyzyjny reguluje zasady budowy, przebudowy, remontów czy projektowania budynków. Warunki techniczne AD 2021 są pokłosiem uchwalonej jeszcze przed dekadą dyrektywy Parlamentu Europejskiego, dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Jej założeniem i celem jest doprowadzenie do sytuacji, w której w roku 2021 wszystkie nowo projektowane domy, zarówno jedno- jak i wielorodzinne mają być pasywne, czyli charakteryzować się zerowym zużyciem energii.

Oznacza to, że każdy inwestor, który otrzyma pozwolenie na budowę na podstawie wniosku złożonego od dnia 1 stycznia 2021 roku, będzie musiał sprostać nowym, znacznie bardziej wyśrubowanym normom. Ich zasadniczym wyznacznikiem są współczynniki przenikania ciepła, które od Nowego Roku wyniosą 65 kWh/mkw. w ciągu roku (dotychczas 85 kWh/mkw.), natomiast dla domów jednorodzinnych 70 kWh/mkw. (dotychczas 95 kWh/mkw.).

Opodatkowanie najmu nieruchomości

Od stycznia 2021 zaczną obowiązywać zmienione przepisy prawne dotyczące opodatkowania najmu nieruchomości. Zasadnicza zmiana polega na zrównaniu prawa do rozliczania przychodów na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego osób prywatnie wynajmujących nieruchomości z wynajmującymi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Według dotychczas obowiązujących przepisów ryczałt był dopuszczalny tylko w przypadku najmu prywatnego. Tym samym beneficjentami noweli ustawy o zryczałtowanym podatku będą przedsiębiorcy, dla których wynajem nieruchomości jest przedmiotem ich działalności gospodarczej.

Co ważne, znowelizowana ustawa o zryczałtowanym podatku pozostawia stawki ryczałtu od najmu na dotychczasowych poziomach 8,5 proc. oraz 12,5 proc., w zależności od wysokości przychodów, odpowiednio do- i powyżej kwoty 100 tys. zł.

Wyższy podatek od nieruchomości

Ministerstwo Finansów ustaliło podwyższone w roku 2021 o około 4 proc. maksymalne stawki podatku od nieruchomości. Wyniosą one 0,85 zł dla osób fizycznych i 24,84 zł dla przedsiębiorców. Część największych metropolii z Warszawą, Poznaniem, Łodzią i Gdańskiem na czele ogłosiło decyzje o wprowadzeniu w nowym roku stawek na maksymalnym poziomie.

Szczęśliwie przyszłoroczna podwyżka nieruchomościowej daniny nie będzie w stanie odczuwalnie nadwyrężyć budżetów domowych Polaków. Dla przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 -60 mkw. będzie oznaczała roczny koszt wyższy o około 3 do 4 zł.

Plus kilka niewiadomych

W ostatnich dniach pojawiła się informacja o nowym pomyśle rodem z Ministerstwa Rozwoju, a dotyczącym powrotu do idei rządowych dopłat do wkładu własnego kredytów mieszkaniowych na wzór programu Mieszkanie dla Młodych. Czy inicjatywa ta doczeka się prawnej materializacji już w 2021 roku?

Nie ma rzecz jasna żadnej pewności. Sęk w tym, że zakomunikowanie przez gremia rządowe tego typu informacji, bez w miarę sprawnego legislacyjnego rozstrzygnięcia kwestii zapowiedzianych dopłat, może przynieść więcej szkód niż pożytku dla koniunktury rynkowej.

Rynek wciąż nie może też doczekać się ostatecznego rozwiązania sprawy nowelizacji ustawy deweloperskiej. Ma ona uregulować kilka istotnych aspektów optymalizacji bezpieczeństwa transakcji na mieszkaniowym rynku pierwotnym, z wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na czele. Czy przedmiotowa nowela doczeka się wreszcie uchwalenia i wejścia w życie w nowym roku? To niestety kolejna wielka niewiadoma regulacji prawnych rynku nieruchomości.

Podobnie rzecz ma się z tzw. polskimi REIT-ami, czyli w przyjętej już rodzimej terminologii spółkami FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości). Stosowna ustawa wydawała się już w pełni gotowa do uchwalenia jesienią 2018 roku, a same FINN-y miały rozpocząć swoją misję na rodzimych rynkach kapitałowym i nieruchomości od początku 2019 roku. Tymczasem do dziś panuje nad przedmiotowym tematem głucha cisza. Czy zostanie wreszcie przerwana w 2021 roku? Byłaby to w nowym roku jak najlepsza informacja dla rodzimej mieszkaniówki.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl