Ceny mieszkań a dostępność kredytów

Banki pożyczają coraz mniej na mieszkania. W drugim kwartale pierwszy raz od kilkunastu lat wartość udzielonych nowych kredytów mieszkaniowych była niższa niż w pierwszym kwartale. Przez ostatnie miesiące banki masowo wycofywały się z udzielania kredytów we franku i euro. Akcja kredytowa maleje, bo zasady oceny zdolności kredytowej nie sprzyjają wnioskodawcom. Czy jest szansa na zmianę polityki banków?

Jak tłumaczą przedstawiciele Związku Banków Polskich, na działalność banków duży wpływ wywierają bardzo ostre wymagania nadzoru bankowego, który narzuca instytucjom finansowym różnego rodzaju limity, m.in. dochodowe i utrudnia udzielanie kredytów walutowych. Kluczową kwestią dla poziomu akcji kredytowej w najbliższym czasie będzie więc podejście Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z ostatnimi deklaracjami nasz krajowy regulator z uwagi na coraz trudniejszą sytuację na rynku mieszkaniowym miałby zmierzać do zmiany swojej postawy. Czy takie ruchy nastąpią wkrótce się okaże.   

Zobacz także: Najnowszy ranking kredytów w „Rodzinie na Swoim”

Motywacyjny system oszczędzania

Poza tym, aby kredyty stały się bardziej dostępne banki muszą mieć dostęp do taniego źródła ich finansowania. Obecnie kredyty hipoteczne finansowane są w głównej mierze z depozytów. Ich brak albo spadek może spowodować ograniczenie możliwości udzielania pożyczek. Taka sytuacja na razie nam nie grozi, ale zabezpieczając się na przyszłość ZBP zabiega o uruchomienie specjalnego Narodowego Programu Oszczędzania i stara się wypracować ścieżkę pozyskiwania przez banki funduszy z rynku kapitałowego.

System oszczędzania umożliwiłby osobom o niskich dochodach zgromadzenie kapitału na wkład własny, który banki wymagają dziś na ogół w wysokości 20–30% nabywanej nieruchomości. Służyć miałby temu program odpowiednich zachęt np. ulg podatkowych albo państwowych dopłat dla oszczędzających. Czy uda się wprowadzić takie zmiany zobaczymy.

Obecna ostrożność banków wynika z niestabilnej sytuacji po międzynarodowym kryzysie finansowym, z którego Polska wyszła obronną ręką. Nasz rynek mieszkaniowy uważany jest za rozwojowy więc banki wciąż poszukują możliwości udostępniania kredytów hipotecznych na konkurencyjnych warunkach. 

---

Obniżenie marży

W ostatnich tygodniach instytucje finansowe ożywiły się nieco, jeśli chodzi o ustępstwa na polu kredytów hipotecznych. W nielicznych przypadkach zaczynają wprowadzać niewielkie obniżki marż. Istnieje więc szansa, że w ostatnich trzech miesiącach roku banki, chcąc wykonać plan sprzedażowy, przygotują kolejne atrakcyjniejsze dla klientów oferty. Dotychczasowe obniżki marż są bowiem bardzo skromne i nie rekompensują podwyżek, które miały miejsce w ciągu ostatnich kilku kwartałów.

Największą grupę kredytobiorców w naszym kraju stanowią osoby powyżej trzydziestki. Jak podaje Home Broker, potencjalni nabywcy mieszkań w największych miastach chcą przeznaczyć na ten cel średnio ponad 332 tys. zł. Ta kwota znacznie odbiega od wartości przeciętnie udzielonego kredytu hipotecznego.

Zobacz także: „Rodzina na Swoim”: limity na IV kwartał 2012 dla Mazowsza

Z raportu AMRON i ZBP wynika, że polskie banki w drugim kwartale br. udzielały kredyty hipoteczne na średnią kwotę 202,7 tys. zł. Za taką sumę np. w Warszawie można nabyć zaledwie niedużą kawalerkę. Z tej samej analizy wynika bowiem, że w cena transakcyjna stołecznego mieszkania wyniosła 7,4 tys. zł/mkw.  

Deweloperzy robią więc wszystko żeby zaoferować klientom lokale w niskich cenach. Nowe inwestycje powstają w takich rejonach miasta, gdzie możliwe jest zaproponowanie tańszych mieszkań, a ich metraże są teraz znacznie mniejsze.

– Ponieważ wiele osób poszukuje dziś najtańszych na rynku mieszkań, zdecydowaliśmy się na rozpoczęcie budowy nowej inwestycji na warszawskiej Białołęce. Na Osiedlu Tarasy Dionizosa, którego realizacja ruszy jeszcze w tym roku przy ulicy Modlińskiej osoby chcące nabyć w stolicy niedrogie mieszkania będą mogły znaleźć funkcjonalne lokale w atrakcyjnych cenach - deklaruje Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w Barc Warszawa S.A.

– Możliwości nabywcze klientów są teraz wyraźnie mniejsze. Widzimy to po rosnącej liczbie zapytań o ostatnie lokale, jakie mamy w sprzedaży w naszej oddanej inwestycji Rezydencja Kościuszki w sąsiadującym z Warszawą Piastowie. Mieszkania są tam znacznie tańsze od stołecznych. Lokale z antresolą można kupić już za niespełna 5,2 tys. zł/mkw., a najmniejsze dwupokojowe mieszkanie kosztuje 232 tys. zł.    

Czy oferty wiązane są najbardziej opłacalne?

O kredyt nie jest dziś łatwo, a w większości banków dopiero po skorzystaniu z dodatkowych produktów możemy otrzymać korzystną ofertę. Ubezpieczenia na życie, i od ryzyka utraty pracy, czy takie produkty jak konto i karty kredytowe stały się w ostatnich latach obowiązkowym dodatkiem do kredytu mieszkaniowego.

Założenie konta z obowiązkowym wpływem wynagrodzenia, konieczność korzystania z karty kredytowej czy debetowej wiąże się z relatywnie niewielkim kosztem, a w ten sposób możemy zyskać na oprocentowaniu kredytu nawet do 1 pkt proc. 

Jeśli zaś chodzi o wykupienie ubezpieczenia lub planu systematycznego oszczędzania koszty są już wyższe. W prawdzie oprocentowanie i rata kredytu mogą być jeszcze niższe, jednak łączny poziom wydatków na ratę i ubezpieczenia będzie wyższy, niż gdybyśmy skorzystali z kredytu bez ubezpieczeń. Należy więc przed podjęciem decyzji przeanalizować dokładnie taką propozycję, na ile będzie ona dla nas opłacalna. W zależności od banku koszt takich ofert znacznie się różni, podobnie jak korzyści wynikające z przystąpienia do tych produktów.

Zobacz także:  Jak uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny?

Źródło: Barc Warszawa S.A.