Wkład własny do kredytu hipotecznego

Większość banków oferuje niższe oprocentowanie klientom zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV (LtV – ang. Loan-to-Value – oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, jest odbiciem lustrzanym wkładu własnego). W zależności od instytucji,  przy posiadaniu 30 proc. wkładu własnego możemy liczyć przeciętnie na obniżkę marży od 0,1 do 0,5 p.p., a marże zwykle mieszczą się w przedziale od 1 do 2 p.p. Maksymalnie obniżka może dochodzić do jednej czwartej – bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny. Posiadaczowi 30-proc. wkładu własnego o 0,5 pkt proc. marżę obniży Getin Noble Bank, o 0,4 p.p. Alior Bank, a o 0,3 p.p. Bank Millennium. Na 0,2 p.p. obniżki można liczyć m.in. w Banku Pocztowym i w Banku Pekao.

Zobacz także: Kredyty bez wkładu własnego znikną z oferty banków?

Poza obniżką oprocentowania bardzo dużą korzyścią jest dla klienta zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to koszt rzędu 3–4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc. Tyle wynosi standardowy poziom wymagany przez bank, niewymagający opłaty ubezpieczenia. Przykładowo kupując mieszkanie za 300 tys. zł i zaciągając kredyt na całą kwotę, musimy ubezpieczyć 60 tys. zł. 3,5 proc. od tego to 2100 zł, które zwykle jest płacone z góry za okres np. trzech lat. Po tym czasie bank sprawdza aktualny stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli spadł on poniżej 80 proc., ubezpieczenie nie jest przedłużane. Ale kredyt hipoteczny jest skonstruowany tak, że na początku spłacamy głównie odsetki, kapitał maleje bardzo powoli. Rozliczając kredyt na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,5 proc., poniżej 80-proc. poziomu LtV zejdziemy dopiero po 12 latach. Do tego czasu trzeba będzie płacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Przez ten czas łącznie wyniesie ono co najmniej 6–8 tys. zł.

Korzyści z posiadania wkładu własnego najlepiej pokazać na przykładzie. Osoba kupująca mieszkanie za 300 tys. zł i posiadająca 90 tys. zł gotówki może ją przeznaczyć na wkład własny i pożyczyć 210 tys. zł, albo może wziąć kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Do obliczeń przyjęto, że dla posiadacza 30-proc. wkładu własnego bank ma marżę niższą o 0,4 p.p. (1,9 vs 1,5), za udzielenie kredytu klient płaci prowizję równą 1 proc., a ubezpieczenie niskiego wkładu kosztuje go 3,5 proc. za trzy lata. Z porównywanego przykładu płyną następujące wnioski: przez 36 pierwszych miesięcy klient z kredytem na 300 tys. zł łącznie (uwzględniając prowizję, ubezpieczenie i raty) zapłaci bankowi 77,3 tys. zł, natomiast ten, który zadłużył się tylko na 210 tys. zł, poniesie koszt równy 50,6 tys. zł. Oznacza to oszczędność rzędu 26,7 tys. zł, czyli prawie 750 zł miesięcznie. Rata kredytu spada z 2150 zł do 1400 zł – o 35 proc., mimo że wkładu własnego mieliśmy tylko 30 proc. 5 p.p. różnicy wynika z obniżki marży oraz uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Zobacz także: Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie bez zmian

---

Gdyby zaciągnąć kredyt na całą wartość nieruchomości, wówczas wkład własny można by ulokować. Biorąc pod uwagę bezpieczny sposób (lokaty bankowe oprocentowane na 6 proc.) inwestowania, wychodzi na to, że po trzech latach klient otrzyma odsetki w wysokości ok. 13,8 tys. złotych, prawie dwa razy mniej, niż wyniosła korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.

Zobacz także: Kredyt w złotych bije rekordy popularności

Oczywiście na wkład własny nie każdy może sobie pozwolić. I choć teoretycznie istnieje możliwość pożyczenia na niego w banku, to zaciągnięcie jakiejkolwiek pożyczki po to, by mieć wkład własny na inny kredyt, jest pomysłem mało opłacalnym. Warto po prostu o zaciągnięciu kredytu hipotecznego pomyśleć kilka lat wcześniej i systematycznie odkładać po to, by w chwili kupowania mieszkania dysponować gotówką. Wiąże się to nie tylko z korzyściami ekonomicznym. Wprawdzie dziś większość banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, ale nie ma pewności, że tak samo będzie za pięć czy siedem lat. Aktualnie kredyt na 100 proc. LtV ma zdecydowana większość banków. Na 23 oferty przeanalizowane przez Open Finance, cztery instytucje nie skredytują całej transakcji. Są to Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski. Z kolei więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości pożyczą: DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.

Dodatkową korzyścią z posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości jest możliwość zakupu większego mieszkania. Jeśli zdolność kredytowa pozwala nam na zaciągnięcie kredytu np. na 300 tys. zł, to posiadając 90 tys. zł gotówki i zaciągając taki sam kredyt, możemy kupić lokal o jedną trzecią większy.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny tylko dla osób pełnoletnich?