Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?

Ile trzeba zapłacić za mieszkanie?

10,9 tysięcy w Warszawie i niecałe 10 tysięcy za metr w Gdańsku czy Krakowie – takie są przeciętne ceny mieszkań, które faktycznie płaciliśmy w trzecim kwartale 2021 roku – wynika z najnowszych danych NBP. Nawet w takich miastach wojewódzkich jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Opole czy Zielona Góra średnia cena transakcyjna mieszkania przekroczyła już 5 tys. złotych za metr lokalu używanego.

Ceny mieszkań w największych miastach (III kwartał 2021 r.)
Lokalizacja	Mieszkania nowe		Mieszkania używane
	Przeciętna cena transakcyjna	Zmiana cen w ciągu roku	Przeciętna cena transakcyjna	Zmiana cen w ciągu roku*
	(w zł za m kw.)		(w zł za m kw.)
Białystok	6 714 zł	15%	6 320 zł	6%
Bydgoszcz	7 118 zł	9%	5 861 zł	6%
Gdańsk	10 043 zł	11%	9 566 zł	3%
Gdynia	10 038 zł	22%	8 775 zł	13%
Katowice	8 340 zł	21%	5 728 zł	12%
Kielce	6 530 zł	14%	5 377 zł	13%
Kraków	9 736 zł	9%	9 372 zł	12%
Lublin	7 274 zł	18%	7 176 zł	6%
Łódź	7 451 zł	16%	6 075 zł	10%
Olsztyn	6 809 zł	7%	6 168 zł	7%
Opole	5 691 zł	-6%	5 774 zł	13%
Poznań	8 022 zł	8%	7 091 zł	4%
Rzeszów	6 759 zł	9%	7 033 zł	9%
Szczecin	8 610 zł	23%	6 832 zł	11%
Warszawa	10 992 zł	8%	10 905 zł	13%
Wrocław	8 891 zł	10%	8 563 zł	21%
Zielona Góra	6 047 zł	18%	5 375 zł	2%
* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Dwucyfrowe wzrosty cen

W bieżącym roku wyraźnie przybiera na sile tempo, w którym drożeją mieszkania. Najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętny metr nowego mieszkania na 7 największych rynkach zdrożał w ciągu roku o trochę ponad 10%. W przypadku mieszkań używanych zwykła średnia wyciągnięta z aktów notarialnych poszła w górę o 7,3%. Na rynku mieszkań używanych analitycy banku centralnego są jednak w stanie określić nie tylko jak zmieniała się zwykła średnia, ale też potrafią ocenić dynamikę zmian cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych lokali. Chodzi o to, że możliwe jest wyczyszczenie danych z faktu, że np. raptem więcej osób kupuje mieszkania o niższej lub wręcz przeciwnie - wyższej jakości. Indeks, który bada zmiany cen w ten bardziej wiarygodny sposób nazywa się indeksem hedonicznym. Wynika z niego, że przeciętne „M” sprzedane na 7 największych rynkach zdrożało w ciągu roku o trochę ponad 10%.

Pożądana wielka płyta

To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie drożeją – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu.

Wzrosty cen mogą spowolnić - kiedy?

Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników. Działał tu m.in. fakt, że nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań dla kapitału i oręż przeciwko inflacji. Do tego na wzrost cen oddziaływały: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, bardzo sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Kluczowe dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. To przez nie lokaty były niemal nieoprocentowane, a kredyty najtańsze w historii. Stymulowany w ten sposób popyt wchodził na rynek, na którym brakowało ofert – po części ze względu na to, że niektórzy deweloperzy na początku epidemii wstrzymali rozpoczynanie nowych inwestycji. Sporo miesięcy upłynęło zanim deweloperzy nadrobili zaległości powstałe w trakcie dwóch miesięcy wstrzymywania nowych projektów. Ważniejsze jest jednak to, że sporo mieszkań ściągają z rynku fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), które skupują nie tylko pojedyncze mieszkania, ale też całe bloki, osiedla czy nawet firmy deweloperskie ograniczając w ten sposób ofertę rynkową.

Wiele wskazuje na to, że niektóre z tych czynników stracą przynajmniej część swego impetu. Na przykład kredyty przestają być najtańszymi w historii. Już dziś można szacować, że w konsekwencji dwóch podwyżek stóp procentowych, w wyniku których podstawowa stopa poszła w górę z poziomu 0,1% do 1,25%, raty kredytów mieszkaniowych powinny pójść w górę o około 16-18%. Mniej więcej o tyle spadła też zdolność kredytowa. To w oczywisty sposób musi przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania. Przy tym już niedługo częściowo ta zmiana zostanie zamortyzowana przez podpisaną przez Prezydenta ustawę o kredytach bez wkładu własnego.

W konsekwencji podwyżek stóp procentowych banki zaczęły także podnosić w końcu oprocentowanie lokat. W efekcie już niedługo oprocentowanie depozytów przestanie być kilkadziesiąt razy mniej atrakcyjne niż potencjalne zyski z wynajmu mieszkań. Rewolucji nie należy się jednak spodziewać. Nawet gdy oprocentowanie lokat faktycznie wzrośnie, to i tak najpewniej wciąż rentowność wynajmu mieszkań będzie kilkukrotnie wyższa niż zyski z bankowych depozytów. Niemniej i tak ta spodziewana normalizacja może mieć wpływ na spadek inwestycyjnego popytu na mieszkania.

Większość tych, którzy nie mogli wziąć kredytu już spróbowali

Bardzo ważne jest też to co działo się w ostatnich kwartałach na rynku kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że w 2020 roku banki wyraźnie przykręciły kurki z kredytami. Dopiero na początku bieżącego roku dwa największe banki ponownie udostępniły kredyty z 10-proc. wkładem własnym. To uruchomiło odroczony popyt. Polacy po prostu zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długie miesiące odwlekali.

Póki co np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych miesiącach ta fala opadała. W efekcie w październiku możemy już mówić o około 1,86 tys. wniosków kredytowych dziennie. To sugeruje normalizację sytuacji i fakt, że odroczony popyt w dużej mierze się wyczerpał.

Budujemy najwięcej w historii

Zjawisk, które mogą prowadzić do bilansowania się popytu i podaży szukać możemy też po drugiej stronie rynku – po stronie podaży. Deweloperzy mają w przygotowaniu dużo nowych inwestycji. Na przykład najnowsze dane GUS pokazują, że przez 10 miesięcy 2021 roku deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 174 tysięcy mieszkań i rozpoczęli budowę prawie 141 tysięcy lokali. W obu przypadkach oznacza to wzrost o ponad 30% względem analogicznego okresu przed rokiem. Z danych tych wynika, że deweloperzy nie szczędzą sił i środków, aby zaspokoić potrzeby popytu. Wiele wskazuje na to, że z czasem będzie się im to udawało w coraz większym stopniu.

Inwestorzy instytucjonalni na cenzurowanym

Ostatecznie mówiąc o podaży mieszkań nie sposób nie wspomnieć o całkiem nowym zjawisku na rodzimym rynku, a więc o dużych (często zagranicznych) funduszach inwestycyjnych, które kupują w Polsce mieszkania. Skala tego zjawiska jest potężna. Firmy te odpowiadają bowiem za popyt, który można oszacować na około 20% zakupów realizowanych przez Kowalskich na 7 największych rynkach. To przekłada się na dynamikę wzrostu cen mieszkań. Rząd zapowiada walkę z tym zjawiskiem. Dogłębnie problem ten i możliwe jego rozwiązania omawiamy w najnowszym raporcie HRE Think Tank - Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments