REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?

Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?
Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?

REKLAMA

REKLAMA

Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć? Mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu roku o ponad 10% - wynika z nowych danych NBP. Wzrosty powinny spowolnić – jeśli np. rządowi uda się batalia z funduszami kupującymi mieszkania na wynajem, a podwyżki stóp procentowych ograniczą akcję kredytową.

Ile trzeba zapłacić za mieszkanie?

10,9 tysięcy w Warszawie i niecałe 10 tysięcy za metr w Gdańsku czy Krakowie – takie są przeciętne ceny mieszkań, które faktycznie płaciliśmy w trzecim kwartale 2021 roku – wynika z najnowszych danych NBP. Nawet w takich miastach wojewódzkich jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Opole czy Zielona Góra średnia cena transakcyjna mieszkania przekroczyła już 5 tys. złotych za metr lokalu używanego.

REKLAMA

Ceny mieszkań w największych miastach (III kwartał 2021 r.)

Lokalizacja

Mieszkania nowe

Mieszkania używane

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku*

(w zł za m kw.)

(w zł za m kw.)

Białystok

6 714 zł

15%

6 320 zł

6%

Bydgoszcz

7 118 zł

9%

5 861 zł

6%

Gdańsk

10 043 zł

11%

9 566 zł

3%

Gdynia

10 038 zł

22%

8 775 zł

13%

Katowice

8 340 zł

21%

5 728 zł

12%

Kielce

6 530 zł

14%

5 377 zł

13%

Kraków

9 736 zł

9%

9 372 zł

12%

Lublin

7 274 zł

18%

7 176 zł

6%

Łódź

7 451 zł

16%

6 075 zł

10%

Olsztyn

6 809 zł

7%

6 168 zł

7%

Opole

5 691 zł

-6%

5 774 zł

13%

Poznań

8 022 zł

8%

7 091 zł

4%

Rzeszów

6 759 zł

9%

7 033 zł

9%

Szczecin

8 610 zł

23%

6 832 zł

11%

Warszawa

10 992 zł

8%

10 905 zł

13%

Wrocław

8 891 zł

10%

8 563 zł

21%

Zielona Góra

6 047 zł

18%

5 375 zł

2%

* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Dwucyfrowe wzrosty cen

W bieżącym roku wyraźnie przybiera na sile tempo, w którym drożeją mieszkania. Najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętny metr nowego mieszkania na 7 największych rynkach zdrożał w ciągu roku o trochę ponad 10%. W przypadku mieszkań używanych zwykła średnia wyciągnięta z aktów notarialnych poszła w górę o 7,3%. Na rynku mieszkań używanych analitycy banku centralnego są jednak w stanie określić nie tylko jak zmieniała się zwykła średnia, ale też potrafią ocenić dynamikę zmian cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych lokali. Chodzi o to, że możliwe jest wyczyszczenie danych z faktu, że np. raptem więcej osób kupuje mieszkania o niższej lub wręcz przeciwnie - wyższej jakości. Indeks, który bada zmiany cen w ten bardziej wiarygodny sposób nazywa się indeksem hedonicznym. Wynika z niego, że przeciętne „M” sprzedane na 7 największych rynkach zdrożało w ciągu roku o trochę ponad 10%.

ceny mieszkań III kwartał 2021

ceny mieszkań III kwartał 2021

ceny mieszkań III kwartał 2021

Pożądana wielka płyta

To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie drożeją – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wzrosty cen mogą spowolnić - kiedy?

REKLAMA

Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników. Działał tu m.in. fakt, że nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań dla kapitału i oręż przeciwko inflacji. Do tego na wzrost cen oddziaływały: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, bardzo sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Kluczowe dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. To przez nie lokaty były niemal nieoprocentowane, a kredyty najtańsze w historii. Stymulowany w ten sposób popyt wchodził na rynek, na którym brakowało ofert – po części ze względu na to, że niektórzy deweloperzy na początku epidemii wstrzymali rozpoczynanie nowych inwestycji. Sporo miesięcy upłynęło zanim deweloperzy nadrobili zaległości powstałe w trakcie dwóch miesięcy wstrzymywania nowych projektów. Ważniejsze jest jednak to, że sporo mieszkań ściągają z rynku fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), które skupują nie tylko pojedyncze mieszkania, ale też całe bloki, osiedla czy nawet firmy deweloperskie ograniczając w ten sposób ofertę rynkową.

Wiele wskazuje na to, że niektóre z tych czynników stracą przynajmniej część swego impetu. Na przykład kredyty przestają być najtańszymi w historii. Już dziś można szacować, że w konsekwencji dwóch podwyżek stóp procentowych, w wyniku których podstawowa stopa poszła w górę z poziomu 0,1% do 1,25%, raty kredytów mieszkaniowych powinny pójść w górę o około 16-18%. Mniej więcej o tyle spadła też zdolność kredytowa. To w oczywisty sposób musi przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania. Przy tym już niedługo częściowo ta zmiana zostanie zamortyzowana przez podpisaną przez Prezydenta ustawę o kredytach bez wkładu własnego.

W konsekwencji podwyżek stóp procentowych banki zaczęły także podnosić w końcu oprocentowanie lokat. W efekcie już niedługo oprocentowanie depozytów przestanie być kilkadziesiąt razy mniej atrakcyjne niż potencjalne zyski z wynajmu mieszkań. Rewolucji nie należy się jednak spodziewać. Nawet gdy oprocentowanie lokat faktycznie wzrośnie, to i tak najpewniej wciąż rentowność wynajmu mieszkań będzie kilkukrotnie wyższa niż zyski z bankowych depozytów. Niemniej i tak ta spodziewana normalizacja może mieć wpływ na spadek inwestycyjnego popytu na mieszkania.

Większość tych, którzy nie mogli wziąć kredytu już spróbowali

REKLAMA

Bardzo ważne jest też to co działo się w ostatnich kwartałach na rynku kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że w 2020 roku banki wyraźnie przykręciły kurki z kredytami. Dopiero na początku bieżącego roku dwa największe banki ponownie udostępniły kredyty z 10-proc. wkładem własnym. To uruchomiło odroczony popyt. Polacy po prostu zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długie miesiące odwlekali.

Póki co np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych miesiącach ta fala opadała. W efekcie w październiku możemy już mówić o około 1,86 tys. wniosków kredytowych dziennie. To sugeruje normalizację sytuacji i fakt, że odroczony popyt w dużej mierze się wyczerpał.

Budujemy najwięcej w historii

Zjawisk, które mogą prowadzić do bilansowania się popytu i podaży szukać możemy też po drugiej stronie rynku – po stronie podaży. Deweloperzy mają w przygotowaniu dużo nowych inwestycji. Na przykład najnowsze dane GUS pokazują, że przez 10 miesięcy 2021 roku deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 174 tysięcy mieszkań i rozpoczęli budowę prawie 141 tysięcy lokali. W obu przypadkach oznacza to wzrost o ponad 30% względem analogicznego okresu przed rokiem. Z danych tych wynika, że deweloperzy nie szczędzą sił i środków, aby zaspokoić potrzeby popytu. Wiele wskazuje na to, że z czasem będzie się im to udawało w coraz większym stopniu.

Inwestorzy instytucjonalni na cenzurowanym

Ostatecznie mówiąc o podaży mieszkań nie sposób nie wspomnieć o całkiem nowym zjawisku na rodzimym rynku, a więc o dużych (często zagranicznych) funduszach inwestycyjnych, które kupują w Polsce mieszkania. Skala tego zjawiska jest potężna. Firmy te odpowiadają bowiem za popyt, który można oszacować na około 20% zakupów realizowanych przez Kowalskich na 7 największych rynkach. To przekłada się na dynamikę wzrostu cen mieszkań. Rząd zapowiada walkę z tym zjawiskiem. Dogłębnie problem ten i możliwe jego rozwiązania omawiamy w najnowszym raporcie HRE Think Tank - Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    REKLAMA

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    Klimatyzacja w bloku

    Czy to już czas pomyśleć o klimatyzacji? Jak najbardziej. Czy mieszkańcy bloków również mogą skorzystać z dobrodziejstw tego urządzenia? Tak, ale pod pewnymi warunkami. 

    Budowa domu bez pozwolenia 2024: tylko o powierzchni do 70 mkw. czy większych, czy warto skorzystać z tej możliwości

    Umożliwiający budowę domów do 70 mkw. Powierzchni bez zezwolenia program Dom bez formalności działa już ponad dwa lata. Poprzedni rząd liczył, że ożywi on budownictwo jednorodzinne. W ubiegły roku na podobnych zasadach miało być możliwe budowanie domów większych, ale ostatecznie do zmiany prawa nie doszło.

    Kto decyduje się na budowę domu na zgłoszenie?

    Budowa domu na zgłoszenie. 2,8 tys. domów jednorodzinnych o powierzchni budowy nieprzekraczającej 70 m kw. powstanie w ramach programu "Dom bez formalności”. 

    REKLAMA

    Wakacje kredytowe 2024 - projekt ustawy ustala nowe warunki

    Wakacje kredytowe 2024 - ile kredytów obejmie nowa ustawa przedłużająca wakacje kredytowe? Jak zmieniają się warunki skorzystania z wakacji kredytowych? Ile razy będzie można wstrzymać opłacanie raty kredytowej i przez ile miesięcy?

    Czyste Powietrze. NFOŚiGW zaleca ostrożność przy kupnie pomp ciepła do czasu zmian w programie

    Po 13 czerwca 2024 r. dotacje z Funduszu będzie można otrzymać tylko do pomp będących na specjalnej liście. Ma ona gwarantować, że oferowane urządzenia są zgodne z deklarowanymi parametrami.

    REKLAMA