Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

Zapłata za nieruchomość - gdzie jest problem

Kupując nieruchomość w chwili podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży stajemy się jej właścicielem, a równocześnie sprzedający traci swoją własność. Chwilę później Notariusz składa odpowiednie wnioski do Sądu wieczystoksięgowego, a ten po jakimś czasie, w zależności od obciążenia pracą danego wydziału sądu zazwyczaj wynoszącym od kilku tygodni do kilku miesięcy, ujawnia w księdze wieczystej prawa nowego właściciela.
Jednakże pomimo braku prawomocnego wpisu w księdze wieczystej już samo zawarcie aktu notarialnego umowy sprzedaży powoduje, że zmienił się właściciel nieruchomości, który następnego dnia (a nawet jeszcze tego samego!) może swoją własność zbyć (sprzedać, zamienić, darować). Z tego powodu wielu sprzedających chciałoby mieć już pieniądze w kieszeni zanim podpiszą umowę w kancelarii. Natomiast dla kupującego sytuacja wygląda odwrotnie. Nabywający chciałby zapłacić wtedy, gdy jest pewien, że sprzedający przeniesie na niego własność (lub nawet już przeniósł).

Ponieważ obrót nieruchomościami związany jest ze znacznymi wartościami pieniężnymi, nie ma się co dziwić, że ten element transakcji wywołuje tak wiele emocji. Poniżej kilka porad dla kupujących, jak bezpiecznie i bez stresu płacić cenę nieruchomości, aby obie strony transakcji były spokojne o swoje pieniądze.

Płatność przy podpisaniu aktu notarialnego

Zapłata przy podpisaniu aktu notarialnego, wydaje się być dobrym dla obu stron rozwiązaniem. Jednakże z punktu widzenia logistyki procesu jest to praktycznie niemożliwe. To jakby jedną ręką podpisywać umowę a drugą płacić lub przyjmować pieniądze. Najczęściej więc takie rozliczenie odbywa się chwilę po podpisaniu umowy, w czasie kiedy strony oczekują na wypisy aktu.

Taka płatność możliwa jest gotówką lub przelewem bankowym:

Płatność gotówką – przekazanie tak znacznych środków finansowych w gotówce jest w przypadku osób fizycznych dopuszczalne, ale rzadko stosowane. Transakcje w obrocie nieruchomościami to znaczne kwoty, a płatność gotówką niesie za sobą niebezpieczeństwo kradzieży, zagubienia, zniszczenia, pomyłki w liczeniu lub otrzymania fałszywych banknotów. W dzisiejszych czasach gotówka może być mniej bezpieczna niż przelew bankowy.

Płatność przelewem - dokonanie elektronicznego przelewu poprzez internet lub infolinię. Należy jednak pamiętać, że w niektórych bankach złożoną elektronicznie dyspozycję przelewu można w określonym czasie odwołać (do najbliższej sesji). Rozwiązaniem może być skorzystanie z tzw. "szybkiego przelewu" (SORBNET), ale nie wszystkie banki oferują tą płatność albo jeśli oferują mogą mieć ograniczenie co do wysokości kwoty przelewu. Trudności w zrealizowaniu zapłaty przelewem mogą się pojawić kiedy nie będzie w danym miejscu działać internet lub bank akurat będzie mieć awarię systemu elektronicznego albo też kiedy strony zapomną (zdenerwowanie, stres) istotnego elementu koniecznego do wykonania przelewu (np. hasła). Dodatkowo w przypadku przelewów z aplikacji bankowej można natknąć się na ustawione limity transakcyjne, których nie da się przekroczyć. W niektórych bankach transakcje powyżej pewnej wartości są dodatkowo potwierdzane np. telefonicznie, przez pracownika banku. Nieodebranie telefonu (który jest wyciszony w kieszeni) może spowodować brak realizacji przelewu. Każdorazowo, przed wykonaniem operacji w kwocie zdecydowanie przekraczającej zwyczajowe przelewy, osoba planująca jej wykonanie powinna wcześniej skonsultować się ze swoim bankiem, by wiedzieć jak będzie przebiegała procedura (i być na nią przygotowanym).

Konto w tym samym banku - w przypadku, gdy obie strony transakcji mają konto w tym samym banku, zazwyczaj przelew realizowany jest w czasie rzeczywistym i środki pojawiają się od razu na koncie zbywcy, co może od razu sprawdzić. W niektórych bankach założenie i prowadzenie konta internetowego jest bezpłatne, dlatego strony bez dodatkowych kosztów mogą usprawnić realizację przepływu środków finansowych zakładając po prostu dodatkowy rachunek bankowy dla tej transakcji.

Płatność przed podpisaniem umowy sprzedaży

Zapłata całej ceny na konto sprzedającego przed podpisaniem umowy sprzedaży - to rzadko stosowane rozwiązanie. Teoretycznie możliwe,  jeśli w umowie przedwstępnej w ten sposób określimy sposób zapłaty ceny. Z uwagi jednak na obawę, że sprzedający zniknie z naszymi pieniędzmi przed wizytą u notariusza niewiele osób się na to decyduje. Choć bardzo często pewna część ceny (jako zaliczka lub zadatek) jest zapłacona przed zawarciem finalnej umowy. W tej sytuacji, kiedy nabywca posiada już na swoim koncie środki od kupującego potwierdza je i kwituje w akcie notarialnym.

Zapłata całości przed aktem notarialnym umowy sprzedaży wiąże się ze zwiększonym ryzykiem dla kupującego, który wpłacając cenę przed podpisaniem umowy nie ma pewności, że do oczekiwanej przez niego czynności dojdzie. W tej sytuacji nabywca powinien dodatkowo się zabezpieczyć, a zabezpieczenie powinno być adekwatne do wpłacanej wartości (np. zawarta uprzednio umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, wpis roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej).

Płatność poprzez depozyt notarialny

Alternatywą dla tego rozwiązania jest skorzystanie z depozytu notarialnego.

Rozwiązanie to nie może mieć zastosowania do części kwoty pochodzącej z kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup tej nieruchomości. Banki co do zasady warunkują wypłatę środków z kredytu przedłożeniem aktu notarialnego umowy sprzedaży.

Przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność, na podstawie uprzednio zawartej z notariuszem umowy depozytu kupujący wpłaca na wskazane przez notariusza konto ustaloną kwotę. W akcie notarialnym przenoszący własność wpisuje się warunki i termin zgodnie z którymi notariusz dokona późniejszego przelewu. Zapłata sprzedającemu nastąpi po przeniesieniu własności, ale środki na chwilę sporządzania umowy będą znajdować się na koncie depozytowym notariusza, co notariusz potwierdzi w umowie. Do niedawna unikano tej formy zapłaty, bo choć jest ona bardzo bezpieczna dla obu stron transakcji, to maksymalne taksy notarialne wynikające z przepisów są całkiem wysokie.

Przykładowo - złożenie w depozycie notarialnym kwoty 500.000 zł to może być wydatek około 1700 zł brutto. Natomiast minimalizując ryzyko transakcji można ten koszt traktować jako “ubezpieczenie” płatności. W niektórych kancelariach przy indywidualnym ustalaniu kosztów całej transakcji można uzyskać zniżki na tą czynność, na tyle, że finalnie będzie o kilkaset złotych drożej, niż sama umowa sprzedaży bez depozytu. Ponieważ coraz więcej notariuszy wychodzi naprzeciw swoim klientom ta forma staje się coraz bardziej popularna. 

Płatność po podpisaniu umowy sprzedaży

Zapłata po podpisaniu umowy sprzedaży jest obecnie najczęściej stosowanym rozwiązaniem w transakcjach obrotu nieruchomościami. Tutaj większe ryzyko ponosi sprzedający, dlatego przy tym sposobie zapłaty ceny lub jej części powinien mieć on dodatkowe zabezpieczenia.

Płatność przelewem następuje we wskazanym terminie, po umowie sprzedaży, na konto bankowe wskazane przez Sprzedającego w akcie notarialnym.

Notariusz zabezpiecza tą przyszłą zapłatę dobrowolnym poddaniem się egzekucji nabywcy, co do zapłaty tej części ceny (tzw. poddanie się egzekucji na podstawie artykułu 777 kodeksu postępowania cywilnego).

Wydanie nieruchomości (przekazanie kluczy) może nastąpić również po zapłacie ceny - co bardziej motywuje nabywców do szybkiej zapłaty. Również kupujący może oczekiwać od sprzedającego analogicznego poddania się egzekucji, tylko co wydania nieruchomości w określonym terminie.

Zastosowanie tej formuły daje większy komfort stronom umowy, które nie są poddawane presji liczenia czy bezpiecznego przewozu środków finansowych.

Jeśli jedna ze stron nie wykona swojego zobowiązania w terminie, druga może przymusić ją w taki sposób, że po nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu może rozpocząć windykację z udziałem komornika.

Płatność w przypadku zakupu na kredyt

W przypadku płatności środkami pochodzącymi z kredytu bankowego – stosowana jest formuła zabezpieczająca płatność zgodnie z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Bank przelewa środki na konto zbywcy, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz wypełnieniu ewentualnych dodatkowych warunków nałożonych w umowie kredytowej.

Jak więc najbezpieczniej zrealizować płatność?

Kupując nieruchomość chcemy mieć pewność, że kiedy nasze pieniądze trafią do sprzedającego my będziemy mieli własność wybranej nieruchomości. Ponieważ zgodnie z polskim prawem nie ma możliwości zastrzeżenia własności do czasu zapłaty ceny, bez względu na fakt czy środki zostały przekazane sprzedającemu czy nie, z chwilą podpisania aktu notarialnego stajemy się jej właścicielem.

Najbardziej korzystną dla nabywcy formą płatności jest zapłata po umowie sprzedaży, jednak nie każdy właściciel zaakceptuje takie rozwiązanie, a nawet jeśli to będzie oczekiwał wprowadzenia zabezpieczenia wynikającego “z trzech siódemek”.

Równowagę pomiędzy interesami sprzedającego i kupującego zabezpieczyć może zapłata z wykorzystaniem depozytu notarialnego. Większość pośredników nieruchomości mając na uwadze przede wszystkim bezpieczeństwo swoich klientów będzie rekomendować taki sposób zapłaty. Ponieważ wiązać się będzie z dodatkowym kosztem warto zapoznać się z propozycją kilku kancelarii lub skorzystać z rekomendacji swojego agenta. Można także wynegocjować ze sprzedającym, aby np. pokryć koszt depozytu po połowie. Kupując nieruchomość, przekazując kilkaset tysięcy złotych innej osobie warto zainwestować w bezpieczeństwo tej operacji.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości