REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek. Bardzo częstym etapem procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dlatego tak się dzieje, że przeniesienie własności nieruchomości jest pewnym sformalizowanym procesem, z jednej strony wymagającym co najmniej zgromadzenia aktualnych dokumentów do transakcji, a z drugiej przygotowaniem środków finansowych, które nierzadko pochodzą z kredytu. I właśnie dlatego w sytuacji, gdy do transakcji dojdzie za kilka tygodni lub nawet miesięcy pojawia się umowa przedwstępna, której towarzyszy zapłata pewnej kwoty pieniędzy. Dzięki takiej płatności wiemy, że kontrahent jest poważny, a jeśli wycofa się z transakcji to straci wpłacone środki, lub będzie musiał zwrócić je podwójnie. Czy na pewno tak jest, i czy zawsze?

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest stosunkiem zobowiązaniowym. Zobowiązuje do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strony deklarują się zawrzeć w przyszłości wskazaną umowę np. umowę sprzedaży nieruchomości. W uproszczeniu jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać, a druga kupić daną nieruchomość.

REKLAMA

Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 389 Kodeksu cywilnego brzmi:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czyli umowa przedwstępna wskazuje na konkretne ustalenia, na które strony się umawiają, jak np. cena sprzedaży, terminy, dostarczenie określonych dokumentów, doprowadzenie do ustalonego stanu nieruchomości itp.

Zawierając umowę przedwstępną strony przygotowują się do jej wykonania, podejmując różne zobowiązania - prawne, życiowe, organizacyjne, finansowe. Dlatego niewykonanie takiej umowy przez jedną stronę (ktoś się rozmyślił) może prowadzić do poniesienia strat przez drugą stronę. Dlatego często strony dodatkowo zabezpieczają jej wykonanie zadatkiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czym jest zadatek

Zadatek to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym. Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego stanowi:

REKLAMA

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czyli w wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób (a tak jest najczęściej), zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie wykonana: sprzedający może zachować otrzymany zadatek, a kupujący może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to równe (kwotowo) zabezpieczenie stron transakcji. Z punktu widzenia posiadania uprzywilejowany jest sprzedający, który posiada już te środki, kupujący korzystając ze swojego prawa w razie niewykonania umowy musi jeszcze te środki od sprzedającego odzyskać.

Warto też zauważyć, że do niewykonania umowy przyczynić się mogą obie strony lub nie dojdzie do niej wskutek działania np. siły wyższej. Takie sytuacje powodują konieczność zwrotu zadatku. Czy możemy mówić o winie, kiedy nieruchomość zostanie zniszczona wskutek np. pożaru, powodzi lub gdy jedna ze stron nie będzie mogła wykonać umowy w związku z nagłym stanem chorobowym? Raczej nie. Dlatego nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie zawinił, w pewnych okolicznościach będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek.

Ile wynosi zadatek i w jaki sposób się go płaci

REKLAMA

Zwyczajowo wysokość zadatku to około 10% ceny transakcyjnej, ale nie ma żadnych uregulowań prawnych co do wymaganej jego wysokości. Wysokość zadatku należy więc rozpatrywać indywidualnie, biorąc pod uwagę jaka w danej sytuacji kwota byłaby odpowiednim dla stron zabezpieczeniem. W razie konieczności oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ponadto strony mogą przyjąć / wpłacić zaliczkę - gdy transakcja nie dojdzie do skutku sprzedający w całości zwraca zaliczkę (chyba, że inaczej zostało to ustalone).

Zadatek nie jest bezwzględnie wymaganym elementem umowy przedwstępnej. Nieprzekazanie zadatku nie powoduje automatycznych konsekwencji nieważności tej umowy. Dlatego szczególną uwagę należy przykładać do sytuacji kiedy zadatek nie będzie przekazywany w gotówce przy zawieraniu umowy, bo np. ze względu na wysokość zadatku dla stron bezpieczniejszy jest przelew bankowy. W takiej sytuacji należy wskazać dokładnie sposób (nr konta, na który ma wpłynąć określona kwota) oraz termin zapłaty zadatku.  Niestety, wpływ po wskazanym w umowie terminie powoduje, że pieniądze zaksięgowane na koncie nie są zadatkiem! Warto też w umowie przedwstępnej przewidzieć sytuację określającą co by się stało, gdyby zadatek jednak nie wpłynął, np. ustalając prawo do odstąpienia od umowy przez sprzedającego lub rozwiązanie umowy (warunek rozwiązujący).

Aby nie zastanawiać się czy kwota przekazana przez kupującego na pewno jest zadatkiem albo czy w ogóle umowa przedwstępna jest wciąż wiążąca, a nie uległa rozwiązaniu, najpewniejszym rozwiązaniem jest przekazanie zabezpieczenia w gotówce, przy zawarciu umowy, nazywając tę kwotę czytelnie zadatkiem. Jeśli nie jest to możliwe, choćby ze względu na wysokość wpłaty, należy dokładnie sprawdzić czy ustalona kwota pieniędzy wpłynęła na rachunek w terminie określonym w umowie. Jeśli przelew się opóźnił choćby dzień, a strony nadal chcą kontynuować ustalenia - powinny spotkać się ponownie, aby dokonać zmian w zawartej umowie w formie aneksu. W przeciwnym razie środki, które wpłynęły mogą zostać uznane jako zaliczka, czyli podlegać zwrotowi, bez względu na przyczynę rezygnacji z transakcji.

Sprzedaż czy zakup nieruchomości nie jest zadaniem prostym. Wymaga posiadania wiedzy z dziedziny prawa, podatków a także procedur związanych z obrotem nieruchomościami. Warto w tym procesie korzystać z usług specjalistów - prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy znając sytuację zaproponują dogodne i bezpieczne rozwiązania, a także będą czuwać nad prawidłowością przebiegu procesu.

Agata Stradomskamenedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA