REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek. Bardzo częstym etapem procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dlatego tak się dzieje, że przeniesienie własności nieruchomości jest pewnym sformalizowanym procesem, z jednej strony wymagającym co najmniej zgromadzenia aktualnych dokumentów do transakcji, a z drugiej przygotowaniem środków finansowych, które nierzadko pochodzą z kredytu. I właśnie dlatego w sytuacji, gdy do transakcji dojdzie za kilka tygodni lub nawet miesięcy pojawia się umowa przedwstępna, której towarzyszy zapłata pewnej kwoty pieniędzy. Dzięki takiej płatności wiemy, że kontrahent jest poważny, a jeśli wycofa się z transakcji to straci wpłacone środki, lub będzie musiał zwrócić je podwójnie. Czy na pewno tak jest, i czy zawsze?

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest stosunkiem zobowiązaniowym. Zobowiązuje do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strony deklarują się zawrzeć w przyszłości wskazaną umowę np. umowę sprzedaży nieruchomości. W uproszczeniu jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać, a druga kupić daną nieruchomość.

REKLAMA

Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 389 Kodeksu cywilnego brzmi:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czyli umowa przedwstępna wskazuje na konkretne ustalenia, na które strony się umawiają, jak np. cena sprzedaży, terminy, dostarczenie określonych dokumentów, doprowadzenie do ustalonego stanu nieruchomości itp.

Zawierając umowę przedwstępną strony przygotowują się do jej wykonania, podejmując różne zobowiązania - prawne, życiowe, organizacyjne, finansowe. Dlatego niewykonanie takiej umowy przez jedną stronę (ktoś się rozmyślił) może prowadzić do poniesienia strat przez drugą stronę. Dlatego często strony dodatkowo zabezpieczają jej wykonanie zadatkiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czym jest zadatek

Zadatek to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym. Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego stanowi:

REKLAMA

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czyli w wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób (a tak jest najczęściej), zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie wykonana: sprzedający może zachować otrzymany zadatek, a kupujący może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to równe (kwotowo) zabezpieczenie stron transakcji. Z punktu widzenia posiadania uprzywilejowany jest sprzedający, który posiada już te środki, kupujący korzystając ze swojego prawa w razie niewykonania umowy musi jeszcze te środki od sprzedającego odzyskać.

Warto też zauważyć, że do niewykonania umowy przyczynić się mogą obie strony lub nie dojdzie do niej wskutek działania np. siły wyższej. Takie sytuacje powodują konieczność zwrotu zadatku. Czy możemy mówić o winie, kiedy nieruchomość zostanie zniszczona wskutek np. pożaru, powodzi lub gdy jedna ze stron nie będzie mogła wykonać umowy w związku z nagłym stanem chorobowym? Raczej nie. Dlatego nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie zawinił, w pewnych okolicznościach będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek.

Ile wynosi zadatek i w jaki sposób się go płaci

REKLAMA

Zwyczajowo wysokość zadatku to około 10% ceny transakcyjnej, ale nie ma żadnych uregulowań prawnych co do wymaganej jego wysokości. Wysokość zadatku należy więc rozpatrywać indywidualnie, biorąc pod uwagę jaka w danej sytuacji kwota byłaby odpowiednim dla stron zabezpieczeniem. W razie konieczności oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ponadto strony mogą przyjąć / wpłacić zaliczkę - gdy transakcja nie dojdzie do skutku sprzedający w całości zwraca zaliczkę (chyba, że inaczej zostało to ustalone).

Zadatek nie jest bezwzględnie wymaganym elementem umowy przedwstępnej. Nieprzekazanie zadatku nie powoduje automatycznych konsekwencji nieważności tej umowy. Dlatego szczególną uwagę należy przykładać do sytuacji kiedy zadatek nie będzie przekazywany w gotówce przy zawieraniu umowy, bo np. ze względu na wysokość zadatku dla stron bezpieczniejszy jest przelew bankowy. W takiej sytuacji należy wskazać dokładnie sposób (nr konta, na który ma wpłynąć określona kwota) oraz termin zapłaty zadatku.  Niestety, wpływ po wskazanym w umowie terminie powoduje, że pieniądze zaksięgowane na koncie nie są zadatkiem! Warto też w umowie przedwstępnej przewidzieć sytuację określającą co by się stało, gdyby zadatek jednak nie wpłynął, np. ustalając prawo do odstąpienia od umowy przez sprzedającego lub rozwiązanie umowy (warunek rozwiązujący).

Aby nie zastanawiać się czy kwota przekazana przez kupującego na pewno jest zadatkiem albo czy w ogóle umowa przedwstępna jest wciąż wiążąca, a nie uległa rozwiązaniu, najpewniejszym rozwiązaniem jest przekazanie zabezpieczenia w gotówce, przy zawarciu umowy, nazywając tę kwotę czytelnie zadatkiem. Jeśli nie jest to możliwe, choćby ze względu na wysokość wpłaty, należy dokładnie sprawdzić czy ustalona kwota pieniędzy wpłynęła na rachunek w terminie określonym w umowie. Jeśli przelew się opóźnił choćby dzień, a strony nadal chcą kontynuować ustalenia - powinny spotkać się ponownie, aby dokonać zmian w zawartej umowie w formie aneksu. W przeciwnym razie środki, które wpłynęły mogą zostać uznane jako zaliczka, czyli podlegać zwrotowi, bez względu na przyczynę rezygnacji z transakcji.

Sprzedaż czy zakup nieruchomości nie jest zadaniem prostym. Wymaga posiadania wiedzy z dziedziny prawa, podatków a także procedur związanych z obrotem nieruchomościami. Warto w tym procesie korzystać z usług specjalistów - prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy znając sytuację zaproponują dogodne i bezpieczne rozwiązania, a także będą czuwać nad prawidłowością przebiegu procesu.

Agata Stradomskamenedżer agencji nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

REKLAMA

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

Kredyt na start przesunięty. Co z rynkiem mieszkaniowym?

Program rządowy "Kredyt na strat" został przesunięty na przyszły rok. Jak oceniają tę sytuację deweloperzy mieszkaniowi? 

Nadchodzą zmiany w opodatkowaniu nieruchomości - nowe definicje budynków i budowli

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych, który wprowadza istotne zmiany w definicjach "budynku" i "budowli". Nowe przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2025 roku, mają na celu doprecyzowanie i ujednolicenie zasad opodatkowania nieruchomości.

Schron lub miejsce doraźnego schronienia pod każdym nowym blokiem? Deweloperzy: ceny wzrosną o kilkaset złotych na 1 metrze kw.

Jest całkiem możliwe, że w tzw. ustawie schronowej (ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej), nad projektem której toczą się właśnie prace legislacyjne, zostanie wprowadzony obowiązek, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała 
posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach. W takim przypadku - zdaniem deweloperów - wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Realizacja inwestycji budowlanej, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu. Tak wynika z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

REKLAMA

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych. To pomysł ministerstwa ds. polityki senioralnej. Budowę zapowiedziała Marzena Okła-Drewnowicz, trwają prace nad odpowiednim programem.

Do końca 2025 r. każda gmina przygotuje plan ogólny zagospodarowania przestrzennego. Są na to środki z KPO

Każda gmina będzie musiała przygotować i uchwalić plan ogólny zagospodarowania przestrzennego. Na ich przygotowanie zarezerwowano 870 mln zł w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności - poinformował wiceminister rozwoju i technologii Waldemar Sługocki.

REKLAMA