REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup mieszkania na kredyt prawie połowę tańszy niż najem

Zakup mieszkania na kredyt prawie połowę tańszy niż najem; Mieszkanie na kredyt, czy wynajem?
Zakup mieszkania na kredyt prawie połowę tańszy niż najem; Mieszkanie na kredyt, czy wynajem?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkania na kredyt a wynajem. Zakup mieszkania jest aktualnie prawie o połowę tańszy niż najem. Sytuacja, w której lokatorzy płacą więcej to nie tylko nasza specyfika, ale też standard w większości krajów europejskich. Z biegiem lat argumenty przemawiające za własnością są coraz mocniejsze.

Czynsze najmu zaczęły spadać ...

Ostatnie perturbacje na rynku mieszkaniowym spowodowały, że czynsze najmu mieszkań, po latach wzrostów, zaczęły spadać. Czy to znaczy, że najem okazał się rozwiązaniem tańszym niż zakup? W żadnym wypadku, bo przecież w międzyczasie raty złotowych kredytów mieszkaniowych także spadły - i to do najniższego poziomu w historii.

REKLAMA

... ale mieszkanie na kredyt prawie o połowę tańsze niż wynajem

REKLAMA

Najłatwiej zobrazować to na przykładzie. Załóżmy, że mamy taki komfort, że możemy wybrać – kupujemy 50-metrowe mieszkanie w Warszawie albo stajemy się najemcą takiego lokum. Za najem takiej nieruchomości w stolicy trzeba zapłacić przeciętnie około 1,7-1,8 tys. złotych miesięcznie plus opłaty administracyjne i media – sugerują dane NBP czy Numbeo.

Dla porównania chcąc kupić takie lokum na kredyt z 20-proc. wkładem własnym w ramach 30-letniego długu trzeba liczyć się z ratą na poziomie około 1650 złotych miesięcznie z czego w pierwszej racie na spłatę odsetek poszłoby mniej niż 950 złotych, a reszta przeznaczona byłaby na spłatę kapitału. Ta druga część w sensie księgowym nie jest więc kosztem, bo obniżyła zadłużenie wobec banku i podnosi majątek netto kredytobiorcy.

W efekcie odsetki od kredytu w naszym przykładzie pochłonęłyby prawie o połowę mniej niż czynsz najmu. Polska nie jest pod tym względem przypadkiem odosobnionym. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w prawie wszystkich krajach europejskich najem po prostu mniej się opłaca.

Nie każdego stać na zakup

REKLAMA

Niestety wybór pomiędzy najmem i własnością przeważnie nie jest aż tak prosty i komfortowy. Aby kupić mieszkanie na kredyt trzeba posiadać wkład własny (co najmniej 10-20% ceny), pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych (co najmniej 2-6% ceny) oraz środki na wykończenie, wyposażenie lub chociaż odświeżenie lokalu (od kilku procent ceny wzwyż). Do tego potencjalny nabywca musi posiadać w oczach banków zdolność kredytową.

Najemca ma tu znacznie łatwiejszą sytuację – wystarczy aby oprócz czynszu wpłacił właścicielowi kaucję (zazwyczaj jednomiesięczny czynsz). Niektórzy właściciele mogą nawet nie spytać o zawód czy osiągane przez najemcę dochody. I tyle. Przewagą najmu jest też to, że jeśli w mieszkaniu żywota dokona pralka czy lodówka, to jeśli nie zepsuł jej lokator, koszty naprawy czy wymiany poniesie właściciel. To właściciel raz na dłuższy czas powinien też zadbać o modernizację lokalu. Z drugiej strony np. odmalowanie zabrudzonych ścian po okresie najmu, powinno być już obowiązkiem najemcy. I choć te dodatkowe koszty są zauważalne, to w żadnym wypadku nie powinny zmienić faktu, że droga do własności jest rozwiązaniem znacznie bardziej racjonalnym niż najem.

Czynsze rosną, a raty potrafią spadać

A co jeśli kredyty podrożeją, a w związku z tym właściciel będzie musiał płacić wyższe raty? Prognozy sugerują, że w perspektywie najbliższych 10 lat jest to faktycznie prawdopodobny scenariusz. Raty za 2-3 lata powinny być wyższe niż dziś. Na podstawie dzisiejszych kontraktów terminowych na stopę procentową można nawet oszacować, że za 10 lat rynek spodziewa się takiego wzrostu poziomu stóp procentowych, że rata dzisiejszych kredytów może wzrosnąć o około 20-30%.

W dalszym ciągu nie niweluje to jednak przewagi własności nad najmem z kolejnej bardzo prostej przyczyny – czynsze najmu z czasem także rosną i to przeważnie bardziej niż mogą rosnąć raty kredytów. Dane GUS sugerują na przykład, że w Polsce w latach 2001 – 2020 czynsze wzrosły aż o 93%. Aby pokazać punkt odniesienia, to towary i usługi zdrożały w tym samym czasie o 47% (inflacja). Problem z tymi danymi jest taki, że niestety urząd statystyczny traktuje tu najem rynkowy i ten nierynkowy jednakowo i wrzuca wszystkie do jednego worka. Znajdują się w nim zarówno właściciele mieszkań na wynajem, których jest mniej, jak i znacznie liczniejsza grupa mieszkań należących do gmin czy TBS-ów. I choć pewne jest, że w ostatnich latach najem mocno zdrożał, to niestety dane GUS nie pokazują nam tego ile prywatni właściciele kazali sobie płacić za wynajmowane po stawkach rynkowych mieszkania czy domy. 

Jeśli więc kogoś nie przekonują dane z Polski, to zawsze radą służą te z USA. Jest to chyba najlepiej zbadany rynek nieruchomości na świecie. Dlatego tam też najłatwiej znaleźć bardzo różne informacje, które do tego sięgają daleko w przeszłość. Nie inaczej jest tym razem. Na stronach Rezerwy Federalnej USA znaleźć możemy więc dane na temat tego jak zmieniały się czynsze najmu, ale też takie, które pokazują jak zmieniał się koszt kredytu. Efekt? Podczas gdy w latach 1971-2021 czynsze najmu wzrosły o 615%, to koszt kredytu fluktuował i dziś jest o 40% niższy niż w punkcie startowym. Przy tym mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125% droższe niż w punkcie startowym.

Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni ponad trzy razy dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele. Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których osoby zadłużone będą okresowo ponosiły wyższe koszty posiadania mieszkania na własność niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem. Fakt, że najem z czasem coraz bardziej drożeje jest też kluczowy z punktu widzenia planów na przyszłość lub emeryturę – szczególnie jeśli nasza perspektywa jest taka, że za najem płacić trzeba będzie coraz więcej, a emerytura ma być jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.

Za oceanem raty są bajecznie stałe

Na koniec niezbędne jest jednak jeszcze jedno słowo wyjaśnienia. W naszych obliczenia wzięliśmy pod uwagę amerykańskie dane na temat hipotek ze stałą stopą procentową (na 30 lat). Takich produktów w Polsce nie ma, dlatego warto mieć świadomość, czym one się różnią od przeciętnego kredytu mieszkaniowego zaciąganego w Polsce. Otóż nad Wisłą zaciągając kredyt musimy liczyć się z tym, że jego rata może rosnąć i spadać w ślad za decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, która decyduje o poziomie stóp procentowych. Za oceanem natomiast zaciągając kredyt z 30-letnią stałą stopą procentową wiemy przez cały ten okres jaką ratę będziemy płacić i zmiany stóp procentowych przez Rezerwę Federalną nas nie obchodzą. No może obchodzą nas jedynie o tyle, że jeśli stopy procentowe pójdą w dół, to z dużym prawdopodobieństwem będziemy mogli zamienić posiadany kredyt na tańszy. Aby jednak zbliżyć amerykańskie realia do rodzimych potraktowaliśmy stałą stopę procentową tak jakby była zmienna. W praktyce więc w naszym przykładzie przewaga własności powinna być jeszcze bardziej jaskrawa niż wynika z załączonego wykresu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje pelet pod koniec 2023 roku? Jaki koszt kotła na pelet z montażem?

    Dlaczego warto ogrzewać dom peletem? Ile kosztuje pelet? Ile potrzeba peletu na zimę? Jakie są rodzaje peletu? Jakie są ceny montażu kotła na pelet?

    Frankowicze znów triumfują. Co oznacza wyrok TSUE?

    Frankowicze znów mają powody do radości. TUSE w czwartek orzekł, że sądy krajowe mają obowiązek zbadać z urzędu, czy postanowienia umowy mają nieuczciwy charakter i, dokonawszy takiego badania, mają obowiązek wyłączyć stosowanie nieuczciwych warunków umownych tak, aby nie wywierały one skutków wobec konsumenta.

    Bezpieczny Kredyt 2% - czy w 2024 roku nadal będzie można skorzystać z dopłat do kredytu?

    Już od początku lipca 2023 r. osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mogą być beneficjentami rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kilka dni temu Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zwiększeniu środków na Bezpieczny Kredyt 2% o blisko 4,8 mld zł. To wstępne ustalenia, które muszą jeszcze przejść ścieżkę legislacyjną. Jeśli projekt zostanie zatwierdzony, w 2024 roku z programu będzie mogło skorzystać kolejne 35 tys. osób.

    Jaki metraż mają największe mieszkania deweloperskie i ile kosztują?

    Jak duże mieszkania można znaleźć u deweloperów? W których inwestycjach? Ile kosztują? Sprawdzamy!

    REKLAMA

    Frankowicze nie odpuszczają. Przyszły rok będzie podobny? [KOMENTARZ]

    Według najnowszych statystyk, od początku br. do końca trzeciego kwartału do sądów okręgowych w całym kraju wpłynęło o jedną trzecią więcej spraw frankowych niż rok wcześniej. Skala tak dużego wzrostu jest zrozumiała. Wielu kredytobiorców zachęciła do złożenia pozwu korzystna dla nich decyzja TSUE. Przekonujące były też zwycięskie batalie sądowe innych frankowiczów. Ponadto rosnąca świadomość prawna konsumentów i aktywne działania informacyjne różnych organizacji oraz kancelarii prawnych dały zapalniki do walki w sądach. Skutkiem tego niektóre z nich odnotowały nawet blisko 200-procentowe wzrosty liczby spraw frankowych. A to jeszcze nie koniec dodatnich wyników, choć kolejne skoki mogą być już nieco słabsze. Banki już powinny rozważać bardziej korzystne ugodowe rozwiązania konfliktów.

    Wody opadowe to nie problem tylko cenny zasób. Jak zagospodarować je w mieście?

    W obliczu zmian klimatycznych, również Europa staje się coraz bardziej narażona na anomalie pogodowe, takie jak długotrwałe okresy bez opadów lub nawalne deszcze. Te zjawiska wpływają na to jak projektowane są nowe budynki i infrastruktura, a także w jaki sposób modernizowane są istniejące obiekty. Jednym z kluczowych aspektów walki ze zmianami jest odpowiednie zagospodarowanie wód opadowych. Zamiast traktować je jako problem, pora spojrzeć na nie jako na cenny zasób, którego mądre wykorzystanie, uchroni nas przed zagrożeniami wynikającymi ze zmian klimatycznych.

    Dofinansowanie wymiany dachów z azbestu. Nabór wniosków od 15 grudnia 2023 r.

    Od 15 grudnia 2023 r. do 12 stycznia 2024 r. będzie można ubiegać się o wsparcie na wymianę w gospodarstwach rolnych pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. Jest to drugi nabór wniosków o taką pomoc finansową realizowany w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

    Czy prawo zmusi rynek do większego nacisku na budynki pasywne?

    Potrzeba termomodernizacji budynków jest faktem, a energooszczędność jest jednym z najważniejszych wyzwań na rynku nieruchomości. Regulacje unijne mają w tym swój duży udział. Jaki jest planowany koszt termomodernizacji w Europie, i kto za to zapłaci? 

    REKLAMA

    Dłużej niż w Belgii, ale krócej niż na Słowacji. Ile pracujemy na zakup mieszkania?

    Ośmiokrotność rocznych zarobków brutto - tyle musi poświęcić przeciętny Kowalski, by kupić własne lokum. Według raportu Deloitte wynik ten plasuje nas pośrodku europejskiej stawki. Ile na mieszkanie pracuje się w innych krajach? Jakie są tam ceny nieruchomości?

    Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

    Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

    REKLAMA