Dobre wiadomości dla wynajmujących: czynsze najmu wyhamowały, ale czy mogą znów spaść?

Wzmożony popyt na najem mieszkań, który poprzedza rozpoczęcie nowego roku akademickiego, a jednocześnie może zakłócać faktyczny stan popytu na rynku mieszkań na wynajem mamy już za sobą. To pozwala na bardziej precyzyjną analizę obecnego stanu tego segmentu rynku oraz sporządzanie prognoz na przyszłość.

Potencjalnych najemców ubyło w 2023 roku i nadal ubywa: dlaczego

Wybuch wojna na Ukrainie i masowy napływ uchodźców był główną przyczyną skokowego wzrostu popytu na mieszkania na wynajem. Rynek zareagował skokowym wzrostem cen, co całkiem zrozumiałe.

Choć podaż mieszkań przeznaczonych na wynajem systematycznie rośnie – w ostatnich latach niemal połowę nowych mieszkań kupowali od deweloperów inwestorzy z przeznaczeniem pod najem a także przybywa inwestycji z bezpośrednim przeznaczeniem na najem instytucjonalny – to jednak gwałtowny wzrost popytu zakłócił ten płynny rozwój rynku. Doszło do bezprecedensowego wzrostu czynszów, które w mniejszych miejscowościach do tej pory dość stabilne mimo wzrostów w metropoliach potrafiły w krótkim czasie się podwoić.

To był jednorazowy czynnik wzrostowy. Oprócz tego w ostatnich latach systematycznie rósł popyt na najem mieszkań bo poszerzała się grupa rodzin, które nie było stać na kupno mieszkania. Wynikało to z zaostrzonej polityki kredytowej banku oraz zakończenia wcześniejszych programów wsparcia ze środków publicznych. W tej sytuacji nawet nieźle zarabiające młode rodziny nie miały zdolności kredytowej, by dostać pożyczkę pod hipotekę. Jednocześnie dochody te były na tyle dobre, że rodziny takie stać było na wynajęcie mieszkania, jako alternatywy wspólnoty z rodzicami.

Jednak mimo, że takie rodziny dość wyraźnie zwiększały popyt na rynku najmu, nie doszłoby do tak drastycznych podwyżek kosztu wynajmu mieszkań gdyby nie masowa migracja uchodźców.

Teraz trend się odwrócił. Obywatele Ukrainy opuszczają masowo Polskę. Regulator rynku zliberalizował politykę kredytową, banki więc mogą zaoferować kredyt hipoteczny znacznej części rodzin, którym wcześniej zmuszone były pieniędzy odmawiać. Na dodatek od lipca wszedł program Bezpieczny Kredyt 2 procent, który pozwala ubiegać się o pieniądze na własne lokum nawet rodzinom, których zdolność kredytowa bez tego programu byłaby nadal na tyle niska, że nie miałyby one szans na pożyczkę pod hipotekę w żadnym banku.

Już nie wynajmuje się niemal od ręki każde mieszkanie

To co na rynku najmu widać nawet gołym okiem, potwierdzają analitycy. Po sierpniowym szczycie temperatura na rynku najmu spadła. Mniejsza aktywność najemców widoczna była w niższej o 20 proc. liczbie wyszukiwań mieszkań na wynajem. Z kolei dla wynajmujący we wrześniu dodali prawie 20 tys. nowych ofert i reaktywowali 5,7 tys., najwięcej od początku 2022 roku. Wysoka podaż pociągnęła za sobą wyhamowanie wzrostów średnich stawek czynszów, a w miastach takich jak Trójmiasto czy Warszawa najemcy mogli liczyć na niewielki spadek cen wynika z najnowszego, wrześniowego „Raportu z rynku najmu” Otodom.

–We wrześniu wynajmujący dodali najwięcej ogłoszeń od początku 2022 roku. Widać, że nadmiarowy popyt na rynku najmu związany z napływem uchodźców z Ukrainy już się wchłonął. Co za tym idzie – zwiększyła się liczba dostępnych lokali. Ponad to, prawdopodobnie część posiadających mieszkania na wynajem w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, takich jak np. Trójmiasto, czekała do września z przekierowaniem ich z najmu krótkoterminowego do długoterminowego – tłumaczy Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Jednak osoby wystawiające lokale na wynajem we wrześniu minęły się z najgorętszym okresem na rynku najmu. Po sierpniowym szczycie liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem spadła bowiem o blisko 20 proc. Najemcy nieco rzadziej decydowali się także na zawarcie transakcji, o czym świadczy 5-procentowy spadek rotacji ofert (liczba nowych w stosunku do sierpnia ofert, ale zamkniętych przed końcem miesiąca).

Bezpieczny Kredyt 2 proc. obniży czynsze w mieszkaniach pod wynajem?

W takich warunkach rynkowych w sposób naturalny powinno dojść także do odwrócenia wzrostowego trendu w cenach. Czy tak było w istocie?

Raport Otodom pokazuje, że we wrześniu średnie stawki ofertowe najmu utrzymały się na zbliżonym do sierpniowego poziomie, a w wielu miastach nawet nieznacznie spadły. Na największą obniżkę mogli liczyć najemcy poszukujący mieszkań w Trójmieście (-5 proc.), Lublinie i Warszawie (-3 proc.) oraz w Łodzi (-1,5 proc.). Z kolei zainteresowanym najmem w Rzeszowie i w Olsztynie przyszło przeciętnie zapłacić o ponad 3 proc. więcej niż w sierpniu.

Jednak w ujęciu rocznym w dwunastu z szesnastu miast wojewódzkich we wrześniu było drożej niż rok temu, średnio o 7 procent. Najmocniej, bo o 23 proc. rok do roku wzrosły stawki najmu w Rzeszowie. W Katowicach były wyższe o 12 proc. r/r, Warszawie o 9 proc. r/r, a w Białymstoku blisko o 8 proc. r/r.

Czy to tylko odpływ uchodźców – który podobnie jak przypływ był czynnikiem jednorazowym – czy raczej wraz z rosnącą liczbą osób korzystających z bezpiecznego Kredytu 2 proc. i rezygnujących z wynajmu mieszkań na rzecz własnego lokum czynsze już teraz znajdą się w odwróconym trendzie?

– To, jak duża będzie skala przeprowadzek najemców do własnego M, znajdzie odzwierciedlenie w liczbie napływających nowych ofert wynajmu w kolejnych miesiącach. Najprawdopodobniej będą one jednak rozproszone geograficznie, a więc nie odbiją się znacząco na sektorze najmu. Można się jednak spodziewać, że rosnąca liczba mieszkań na wynajem przyczyni się do dalszego zahamowania wzrostu stawek czynszów – uważa Karolina Klimaszewska.

Trudno się z tym nie zgodzić. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę jeszcze jedną zmienioną okoliczność. Nowy program rządowy zwiększył popyt na mieszkania, co przy dość płytkim rynku zwłaszcza nowych mieszkań szybko uruchomił windę do góry cen metra kwadratowego. To z pewnością ograniczyło zakupy w celach inwestycyjnych, a w konsekwencji także w przyszłości liczbę mieszkań nabytych pod najem, które na bieżąco wpływały do oferty rynkowej.

Mamy więc strukturalne ograniczanie popytu na najem, ale i związane z nim pośrednio wyhamowanie podaży na rynek z niedoszłych inwestycji. Jak się to zbilansuje i realnie wpłynie na czynsze najmu, naturalne procesy rynkowe zweryfikują w ciągu najbliższych miesięcy.