Najem mieszkań 2025: czy w 2025 roku trzeba płacić dużo wyższy czynsz niż rok temu, jakie prognozy na przyszłość

• Najem tanieje, ale jest drożej niż przed rokiem
• Ile kosztuje wynajem małego mieszkania
• Najem średnich mieszkań drożeje, wyjątkiem Warszawa

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że stawki w marcu były niższe od lutowych w 10 na 17 badanych miast. Z kolei w porównaniu z okresem sprzed roku drożej jest we wszystkich 17 miastach (średnio o 6%).

Ciekawiej robi się, gdy porównać ceny mieszkań o różnym metrażu między kwartałami. Małe mieszkania trzymają cenę, ale w 5 miast zanotowało spadki. Najem średnich mieszkań podrożał za wyjątkiem m.in. Warszawy. Z kolei duże mieszkania tanieją i wartość ich najmu zmalała nawet o 5% w Poznaniu. Najbardziej opłaca się lokatorom wynajmować mieszkanie w Sosnowcu, bo sam czynsz za mieszkanie bez rachunków pochłania tam jedynie 28% zarobków, podczas gdy w Warszawie aż 43%.

Najem tanieje, ale jest drożej niż przed rokiem

Wśród 17 największych miast Polski najwyższe koszty najmu mieszkania ma Warszawa – 78 zł za metr. Stolica wyraźnie wyprzedza inne miasta, w tym Kraków (65 zł/m2) czy Wrocław (64 zł). Najtańszy przeciętny najem jest obecnie w Częstochowie (40 zł/m2), a niewiele wyższy w Radomiu i Sosnowcu (po 42 zł) oraz Toruniu i Białymstoku (po 44 zł).
W porównaniu z poprzednim miesiącem stawka za najem we wszystkich miastach minimalnie spadła – o 0,1%. W zestawieniu miesięcznym ceny najmu okazały się niższe w 10 miastach, a w 7 wzrosły. Spadki najwyraźniej były widoczne w Łodzi (-5,3%) i Gdyni (-4,1%), a wzrosty w Częstochowie (+6,6%) i Bydgoszczy (+3%).

W porównaniu rok do roku marzec 2025 okazał się średnio o 6% droższy od marca 2024 pod względem wysokości stawek za najem. 16 na 17 miast zanotowało wzrost cen, a w Rzeszowie stawki nie uległy zmianie i nadal wynoszą 50 zł/m2. Najbardziej w ciągu roku wzrosły stawki w Katowicach (+13%), Sosnowcu (+12%) i Bydgoszczy (+10%), a najmniej w Białymstoku (+1%) oraz w 5 innych miastach – Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Warszawie, bo o 3%.

– Najem minimalnie drożeje w i tak najdroższych miastach Polski, co widać na przykładzie Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia. Wszędzie tam przez rok stawki wzrosły o 3% za metr – ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
– Miasta tańsze pod względem cen wynajmowanych nieruchomości drożeją gwałtowniej, bo rocznie to od 6% w Szczecinie i Gdyni do 13% w Katowicach – dodaje ekspert.
– Ale gdy spojrzymy na dynamikę miesięczną, to w większości miast jest taniej, co może cieszyć szukających mieszkania na wynajem. Spadki sięgają nawet 4% w największych miastach, gdzie wybór mieszkań na wynajem jest w dodatku całkiem spory. W mniejszych ośrodkach, jak Radom czy Częstochowa, przeciętne stawki urosły przez miesiąc nawet o ponad 6%, co może być spowodowane mniejszą konkurencyjnością ofert - dodaje Anton Bubiel,.

Ile kosztuje wynajem małego mieszkania

Mieszkania do 35 m2 mają najwyższą cenę na metr najmu. W Warszawie w I kw. 2025 r. stawka osiągnęła poziom 91 zł. To dużo w zestawieniu z innymi miastami. W drugim z kolei Wrocławiu trzeba zapłacić 79 zł, w Gdańsku 78 zł, a w Krakowie 77 zł. Dolna stawka oznacza 50 zł i mniej – tak jest w Radomiu oraz w Sosnowcu i Częstochowie, gdzie metr najmowanego mieszkania kosztuje 47 zł.
To oznacza, że za czynsz w małym mieszkaniu (30 m2) trzeba zapłacić nawet 2730 zł. Taka cena dotyczy Warszawy. We Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie to okolice kwoty 2300 zł, bez rachunków.
Średnio we wszystkich 17 miastach metr kwadratowy najmu małego mieszkania podrożał przez kwartał o 0,5%. Łącznie w 8 miastach stawka za najem wzrosła, w 5 spadła, a w 4 pozostała na tym samym poziomie. Gdy spojrzymy na poszczególne lokalizacje, największe wzrosty cen odnotowała Bydgoszcz (7,1%) oraz Częstochowa (5%) Gdzie indziej, jak w Rzeszowie, Łodzi, Gdańsku i Gdyni, skoki były mniejsze i wyniosły 1-2%.
Z kolei Wrocław, Szczecin, Poznań i Radom trzymają cenę najmu sprzed kwartału. Wśród miast, które pod kątem stawek za najem potaniały, wyróżnia się Sosnowiec. Tam najem spadł o 6%, a w sąsiednich Katowicach o prawie 3%. Potaniał też najem w Lublinie o niecałe 2%, natomiast Białystok i Warszawa odnotowały spadki poniżej pół procenta.

Małe mieszkania są wciąż atrakcyjnym towarem na rynku nieruchomości na wynajem. Wybierają je osoby, które nie tylko nie chcą czy nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego na zakup własnego „M”, ale też cenią sobie wygodę mieszkania w pojedynkę. Takie mieszkania często też znajdują się w nowym budownictwie. Dlatego w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się spadków cen za najem – zwłaszcza w miastach popularnych wśród studentów typu Warszawa, Kraków czy Poznań. Za dalszymi, choć niewielkimi, wzrostami przemawia też trend. Małe mieszkania poniżej 35 m2 na wynajem zdrożały przez ostatni rok średnio o 5,3%. Najwięcej w Lublinie, bo o 9%, a na pocieszenie najmniej w Warszawie, o 2,2%.

Najem średnich mieszkań drożeje, wyjątkiem Warszawa

Mieszkania średnie w przedziale od 35 do 60 m2 są tańsze od małych pod kątem stawek za najem. Obecnie, czyli w I kw. 2025 r., maksymalna stawka wynosi 73 zł za metr w Warszawie.
A różnica cenowa nie jest już tak duża, bo w kolejnym z zestawienia Krakowie stawka wynosi 63 zł. Najtańsze z zestawionych miast to Częstochowa, gdzie najem jest prawie dwukrotnie niższy niż w stolicy (37 zł).

Sam czynsz w średnim mieszkaniu (50 m2) kosztuje pod Jasną Górą od 1842 zł. Mniej niż 2 tys. zł kosztuje najem mieszkania, bez rachunków, również w Sosnowcu. Ponad 3,6 tys. zł kosztuje najem w Warszawie (3649 zł). Stolica wyraźnie odstaje od innych miast. Stawki w Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie oscylują na poziomie 3 tys. zł.
Ogólnie najem średnich mieszkań wzrósł jeszcze bardziej niż małych, ale zmiana była niewielka (1,2%) względem poprzedniego kwartału. Na 17 zestawionych miast w 13 najem zdrożał, tylko w 3 spadł, a w Białymstoku nie uległ zmianie. Najwyraźniej ceny urosły w Toruniu i Radomiu (przeciętnie o 5%), nieco mniej, ale także w górę, w Łodzi (3,6%) oraz w Poznaniu (2,3%). Spośród miast „spadkowych” najwięcej zmieniły się stawki w Sosnowcu (o 1,3%). Spadki, tyle że znacznie mniejsze, pojawiły się także w Warszawie (o 0,4%) i Rzeszowie (o 0,2%).

Wzrost cen najmu wśród mieszkań średniej wielkości może martwić przyszłych najemców. Szczególnie w miastach z najniższej półki cenowej, jak Toruń czy Radom. W miastach najdroższych wzrosty są minimalne, a zdarzają się też pojedyncze spadki, jak w Warszawie.
Stolica nie tanieje jednak tak gwałtownie, bo wciąż przyciąga najwięcej studentów i pracowników, jak również dysponuje największą liczbą ofert najmu. Nic nie wskazuje, aby trend wzrostowy miał się odwrócić. Jeśli doszukiwać się powodów rosnących cen najmu mieszkań 35-60 m2, to jednym z nich jest metraż, który jest najbardziej pożądanym na rynku nieruchomości, także tych na wynajem.