Rynek nieruchomości w Polsce. Czy odrodzi się po pandemii?

• Rynek nieruchomości: Inwestorzy głównie z regionu CEE 
• Magazyny wśród najlepszych na rynku 
• Rynek biurowy – nastroje raczej pesymistyczne 
• Okazje inwestycyjne w cenie. Niepewność w nieruchomościach
• Mieszkania – popyt nie słabnie

Rynek nieruchomości: Inwestorzy głównie z regionu CEE 

Na nastroje inwestorów wpływają wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewne perspektywy związane ze zmianami w globalnej gospodarce. Na spadek aktywności inwestycyjnej nad Wisłą składają się także rosnące stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Niemniej, prowadzone są rozmowy dotyczące większych akwizycji. Jeśli dojdzie do ich zamknięcia, wpłynie to znacząco na poprawę wyników na rynku transakcji inwestycyjnych w naszym kraju w drugiej połowie roku. 

Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, brakuje inwestycji portfelowych i dużych transakcji jednostkowych. Większość zainwestowanego kapitału w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich. Globalni gracze wstrzymali działania i obserwują rozwój sytuacji. 

Ograniczona ilość zawartych w tym roku transakcji wynika przede wszystkim z niedostosowania oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających, choć rozbieżności są już mniejsze niż w ubiegłym roku. Inwestorzy poszukują okazji, składają propozycje poniżej cen rynkowych. Właściciele nieruchomości nie ulegają jednak presji i czekają na atrakcyjniejsze propozycje.

Widoczna jest również duża aktywność inwestorów, poszukających możliwości budowania wartości nieruchomości oraz osiągnięcia ponadprzeciętnych zwrotów, jak i rozbudowywanie banków ziemi w perspektywie długoterminowej. Inwestorzy na większą skalę wchodzą również przedsięwzięcia typu joint venture, a także poszukują możliwości fuzji i przejęć.

W przyszłym roku, jeśli stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji będzie tańsze, zwiększy się szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcyjnych. Odwrócenia trendu koniunkturalnego na rynku nieruchomości komercyjnych nie należy jednak oczekiwać wcześniej niż na początku przyszłego roku.

Magazyny wśród najlepszych na rynku 

Za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w Polsce w pierwszym półroczu br. odpowiadał sektor nieruchomości magazynowych. Wolumen transakcji wyniósł w nim przeszło 430 mln euro, o jedną trzecią mniej porównując rok do roku. Zabrakło transakcji portfelowych i dużych wolumenowo akwizycji, co było domeną poprzednich lat. Na rynku magazynowym możemy obserwować dużą aktywność private equity. 

Ceny w tym segmencie zostały najszybciej zoptymalizowane do oczekiwań rynkowych. Do zamykania transakcji zachęcał inwestorów również wzrost czynszów za wynajem powierzchni, który najszybciej nastąpił właśnie w tym sektorze. 

Rynek biurowy – nastroje raczej pesymistyczne 

W pierwszym półroczu 2023 roku na rynku biurowym zarejestrowane zostały transakcje o wartości zaledwie około 190 mln euro. Wszystkie zakupione nieruchomości znajdują się w Warszawie. W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” oraz oportunistyczne, takie które dają możliwość przebudowy, zmiany funkcji bądź wygenerowania większego potencjału. 

W sektorze biurowym widoczny jest największy spadek liczby realizacji nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy oraz wykończenia powierzchni, jak i ogólnej niepewności inwestorów wynikającej z sytuacji mikro i makro gospodarczej oraz polityki globalnej.   

Duży wzrost kosztów mediów oraz wymagania klimatyczne sprawiają, że rośnie presja na ograniczenie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości z certyfikatami środowiskowymi, wykorzystujące technologie do monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, na finansowanie których przychylniej patrzą także banki.

W pierwszym półroczu tego roku na rynku inwestycyjnym w Polsce w obszarze obiektów handlowych odnotowany został najniższy wynik od ponad dwóch dekad. Pomiędzy sprzedającymi i kupującymi występuje rozbieżność w oczekiwaniach wysokości stopy zwrotu na poziomie około 1 proc. 

Okazje inwestycyjne w cenie. Niepewność w nieruchomościach

Nabywcy poszukują okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, ponieważ oferowane ceny są z ich perspektywy dalekie od satysfakcjonujących. Podobnie jednak, jak ma to miejsce w innych sektorach, rynek retail dąży do stabilizacji w obszarze wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej. 

Inwestorzy coraz częściej są gotowi do angażowania się w projekty na wcześniejszym etapie realizacji w celu zwiększenia opłacalności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Obserwujemy coraz większe zaangażowanie prywatnych inwestorów na rynku handlowym. Duża atrakcyjność parków handlowych oraz lokalnych obiektów handlowych typu convenience store wśród klientów i najemców powoduje, że jest to obecnie, obok logistyki, najintensywniej rozwijający się sektor w Polsce. 

Do inwestowania w retail parki skłania niższy próg wejścia w tego typu projekty, których budowa jest też mniej czasochłonna, a utrzymanie prostsze niż przypadku większych kompleksów. Rośnie grupa najemców zainteresowanych ich wynajmem, bo oferują niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. 

Inwestorzy nadal aktywnie poszukują gruntów pod nowe projekty handlowe, najchętniej na obrzeżach największych miast, jak również w mniejszych miejscowościach, nawet liczących około 10 tys. mieszkańców, w których brakuje tego typu obiektów. W obszarze gruntów widoczne jest przygotowywanie banków ziemi pod projekty, których realizacja zaplanowana została za 18-24 miesiące. 

Mieszkania – popyt nie słabnie

Należy zwrócić uwagę, że w drugim kwartale br. rozpędu nabrał polski rynek mieszkaniowy. W sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 15 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 50 proc. w porównaniu do roku poprzedniego i więcej o 35 proc. niż w pierwszym kwartale tego roku. Rynek mieszkaniowy rozgrzał Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wszedł w życie z początkiem lipca. Wzrost popytu spotka się natomiast z coraz niższą podażą nowych mieszkań. Oferta mieszkaniowa topnieje, bo deweloperzy nie wrócili do dawnej aktywności z uwagi na wysokie koszty realizacji nowych projektów.   

Jednocześnie regularnie zwiększają się zasoby polskiego rynku PRS. Mieszkania z puli wynajmu instytucjonalnego są niemal w 100 proc. wynajęte. Wysokie zapotrzebowanie na wynajem generują m.in. obywatele Ukrainy oraz osoby, które przy obecnej wysokości stóp procentowych nie mają zdolności kredytowej i nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości.   

Autorzy: Bartłomiej Zagrodnik, Piotr Szymoński, Walter Herz