Rynek nieruchomości schłodzony, ale przecen nie widać

Rynek nieruchomości z pogarszającymi się nastrojami

Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) wyniósł po IV kwartale 2021 r. 57,98 pkt. Oznacza to spadek nastrojów o 3,32 pkt. w porównaniu do III kwartału, kiedy to branża oceniła kondycję sektora na 61,3 pkt. Indeks w dalszym ciągu jest jednak wyższy niż 50 pkt. (na 100), co według autorów badania świadczy o wciąż optymistycznych nastrojach branży i perspektywie rozwoju rynku w najbliższych miesiącach.

"Mimo szalejących cen, wciąż nie brakuje osób zdecydowanych na zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe. Chociaż koniec roku przyniósł ochłodzenie popytu na skutek okresu świąteczno-noworocznego i pierwszych podwyżek stóp procentowych, to jednak prognozy pośredników na I kwartał 2022 r. mówią o wciąż dużej popularności działek, mieszkań i domów" - oceniła w komunikacie prasowym Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online. pl.

Eksperci spodziewają się spadku dynamiki wzrostu cen mieszkań

Alina Palińska ocenia, że w branży nieruchomości nie powinno zabraknąć ofert. Jednak liczba głosów mówiących o dalszych wzrostach cen maleje.

„Obecna polityka pieniężna nie sprzyja natomiast zakupom inwestycyjnym. Te, z powodów coraz wyższych kosztów związanych z finansowaniem nieruchomości i ich utrzymaniem, są coraz mniej opłacalne" – dodała ekspertka.

Spadek wartości indeksu zaobserwowano we wszystkich badanych kategoriach nieruchomości: kawalerkach, większych mieszkaniach, domach, działkach, lokalach biurowych i lokalach usługowych (zarówno po stronie sprzedaży, jak i najmu).

"Zauważalna obniżka wartości wskaźnika INPON wywołana jest rosnącymi cenami wielu dóbr i usług, wzrostem inflacji oraz kolejnymi podwyżkami stóp procentowych ogłoszonymi przez Radę Polityki Pieniężnej. Z drugiej strony, wciąż obserwowana jest ucieczka od gotówki w nieruchomości, dobra koniunktura gospodarcza oraz chęć dokonania zakupu przed dalszym wzrostem cen" - zauważył  Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu (UEW).

Rynek nieruchomości – prognozy na 2022 r.

W ramach badania ankietowego 740 biur i agentów nieruchomości oceniło zarówno ostatni kwartał, jak i możliwe perspektywy na I kwartał 2022 r. Zdaniem pośredników, najbardziej prawdopodobne scenariusze na najbliższe miesiące to: dalszy wzrost cen mieszkań, domów i działek, ale z widocznym wyhamowaniem (mniejsza presja cenowa z powodu inflacji i zaostrzenia polityki kredytowej); słabnięcie strony popytowej z powodu widocznego spadku liczby wniosków kredytowych pod koniec 2021 r.; wciąż wysokie zainteresowanie działkami spowodowane ułatwieniami w budowie małych domów; podaż bez większych zmian; stabilizacja na rynku najmu.

"Wyniki najnowszego badania nastrojów pośredników na pewno uspokoją tych Polaków, którzy planują zakup gruntu. Działki budowlane – mimo spadku wartości indeksu z 67,3 na 64,8 pkt. – dalej są najwyżej ocenianą kategorią nieruchomości. Oznacza to, że oferta wciąż jest tutaj dość szeroka, a poziom cen dalej jest akceptowalny przez kupujących" - podano w komunikacie.

Jak dodano, w I kwartale 2022 r. wysokie zainteresowanie gruntami zostanie prawdopodobnie utrzymane z powodu uproszczeń w budowie domów do 70 m kw. na zgłoszenie (chociaż koszty budowy nadal pozostaną istotnym ograniczeniem).

"65 proc. pośredników przewiduje, że w I kwartale nastąpi wzrost cen działek. Ponadto, 58 proc. ankietowanych prognozuje zwiększenie popytu na grunty. Jednocześnie pośrednicy są bardzo podzieleni w ocenie tego, czy w najbliższych miesiącach na rynku pojawi się więcej ofert sprzedaży. 39 proc. uważa, że tak, 36 proc. spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziom podaży, a 24 proc. prognozuje kurczenie się oferty" - wskazała Alicja Palińska.

Zainteresowanie kawalerkami przebiło poszukiwania dużego M

Eksperci zauważyli, że większe mieszkania na sprzedaż były tą kategorią, w której wartość indeksu INPON spadła w IV kwartale najmocniej, bo z 67,2 na 61,7 pkt.

"Ocena pośredników wciąż pozostaje tu wysoka, jednak doszło do bardzo istotnego przetasowania: większe mieszkania, które w III kwartale 2021 r. były drugim najwyżej oceniamy segmentem po działkach, teraz spadają na trzecie miejsce, ponieważ lepiej oceniana jest sytuacja w kategorii kawalerek na sprzedaż (63,2 pkt.)" - podano w komunikacie.

Autorzy raportu zakładają, że wyższe notowania kawalerek to konsekwencja m.in. zaostrzenia polityki kredytowej, przez co niektórzy musieli zrezygnować z planów kupna mieszkania o większej powierzchni

"Rosnące stopy procentowe na pewno ograniczą możliwości zakupowe klientów. Część z nich już rezygnuje z kredytowania, chcąc przeczekać niepewny okres. Rynek jest dość rozchwiany, ciężko przewidzieć kolejne ruchy. Przy drożejącym rynku pierwotnym, co zapowiadają deweloperzy, będzie jednak również minimalnie rósł rynek wtórny" - ocenił Piotr Kalinowski z agencji nieruchomości Cravtt Property w Warszawie.

Jak wynika z badania Nieruchomosci-online. pl i UEW, wzrostu cen ofertowych kawalerek i większych mieszkań spodziewa się w I kwartale 2022 r. około 60 proc. pośredników. Wygląda też na to, że nie ma co liczyć na większą podaż: większą liczbę ogłoszeń na rynku przewiduje mniej niż połowa pytanych pośredników.

"Najbliższe miesiące pokażą, w którym kierunku pójdzie rynek. Sytuacja jest ciężka do przewidzenia z uwagi na inflację, stopy procentowe, marże banków i wprowadzenie Polskiego Ładu. Deweloperom ciężko jest kalkulować ceny sprzedaży mieszkań, ponieważ jest wysoki stopień niepewności na rynku (zmienny koszt materiałów budowlanych, dodatkowe obciążenia fiskalne) i część inwestycji została wstrzymana" - ocenił Mateusz Malutko z agencji MTM Invest w Szczecinie.

Jednocześnie autorzy badania zauważyli, że wraca też coraz spokojniejsza sytuacja na rynku najmu: zainteresowanie wynajmem mieszkań spadało w IV kwartale o 2,7 pkt., co było najniższą korektą spośród wszystkich badanych kategorii. W ocenie ekspertów widoczna stabilizacja w tej kategorii może być kontynuowana w efekcie wychodzenia z ograniczeń pandemicznych, m.in. na skutek powrotu w szerszym zakresie studentów do ośrodków akademickim. Jeśli chodzi o prognozy dotyczące wysokości czynszów na I kwartał, większość pośredników spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziomu.

Jak wynika z badania, już kolejny kwartał z rzędu maleje zainteresowanie domami. Tym razem wartość indeksu spadła do 60,6 pkt. (z 65,3 w III kwartale i 69,8 w II kwartale 2021 r.).

"Może to wiązać się z oczekiwaniem na uproszczenia w zakresie zgody na budowę domu jako alternatywy dla zakupu na rynku wtórnym, a także przekładaniem tego typu decyzji na okres wiosenny" - oceniła Alicja Zakrzewska-Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Jak podano, 56 proc. pośredników uznaje, że ceny domów w 2022 r. wciąż będą rosły, a niespełna 32 proc., że pozostaną na dotychczasowym poziomie. 17 proc. biur nieruchomości i agentów wskazało, że w I kwartale liczba ofert sprzedaży domów zmaleje. 45 proc. uważa, że podaż pozostanie na obecnym poziomie, a 37 proc. to osoby spodziewające się większej liczby ofert.

"Popyt na ten rodzaj budownictwa jest dość spory. Często marzy się nam wolnostojący dom na obrzeżach miasta z dużą działką, np. około 10 arów, ale niestety coraz mniej inwestorów decyduje się na takie rozwiązania. Decyzje te uwarunkowane są głównie rosnącymi cenami materiałów i opłacalnością firm podwykonawczych. W dużych miastach brakuje też ładnych, widokowych działek spełniających wymogi budowlane. A jeśli już uporamy się ze wszystkimi takimi niedogodnościami, to ostateczna cena sprzedaży domu jest bardzo wysoka. Dlatego inwestorzy skłaniają się do budowy domów z zabudowie bliźniaczej i szeregowej" - oceniła Agnieszka Skoczek z agencji Golden House Nieruchomości w Krakowie.