Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

• Biurowce regionalne na celowniku inwestorów
• Magazyny wyhamowały
• Sektor handlowy – małe formaty niezmiennie w formie
• Wyzwania mieszkaniówki

Wolumen transakcyjny pierwszego półrocza osiągnął jedną z największych wartości dla pierwszego półrocza w historii naszego rynku – 2,9 miliarda euro. Kwartał drugi charakteryzował się bardziej zrównoważoną strukturą transakcji niż kwartał pierwszy, kiedy to trzy duże transakcje stanowiły 75 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego, w tym m.in. nabycie przez Google części kompleksu The Warsaw Hub, które było rekordową transakcją dla pojedynczej nieruchomości biurowej w Polsce.

Biurowce regionalne na celowniku inwestorów

Po okresie dominacji sektora magazynowego, po pierwszej połowie 2022 roku prym wiódł sektor biurowy z udziałem na poziomie 44 proc. w całkowitym wolumenie transakcji w tym okresie. 11 z 14 transakcji dotyczyło biurowców zlokalizowanych w miastach regionalnych, z przewagą nieruchomości typu „core” i „core +”. Apetyt inwestorów na biurowce regionalne niezmiennie dotyczy nieruchomości kupowanych bezpośrednio od dewelopera.

Z uwagi na ograniczoną podaż produktu biurowego oraz oczekiwania cenowe w Warszawie, inwestorzy często wybierają miasta regionalne, gdzie kupują wysokiej jakości budynki z silnymi najemcami, spełniające kryteria ESG przy niższych cenach. Istotny wpływ na decyzje zakupowe będą miały rosnące koszty finansowania, inflacja, ceny surowców, energii oraz sytuacja na Ukrainie.

Magazyny wyhamowały

Nieruchomości magazynowe przestały bić kolejne rekordy. Udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie inwestycyjnym osiągnął „zaledwie” 24 proc. z wynikiem 700 milionów euro w zrealizowanych transakcjach. W porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku, udział w całości rynku inwestycyjnego spadł o 20 punktów procentowych. Spadek wolumenu inwestycji jest spowodowany głównie ograniczoną ilością produktu dostępnego na rynku i rosnącymi kosztami finansowania, a nie ograniczeniem samego apetytu inwestorów na magazyny w Polsce.

Deweloperzy również borykają się z problemami z dostępnością finansowania i rosnącymi kosztami budowy, które na szczęście trochę unormowały się w ostatnim czasie. Mimo wszystko, rynek nie zatrzymał się, choć owszem, spowolnił i tylko wybrane inwestycje będę realizowane przez deweloperów.

Po stronie inwestorów zauważalna jest strategia wyczekiwania. Rosnące koszty finansowania w euro i dolarze determinują dalsze zakupy, aczkolwiek nadal widoczna jest ich aktywność, niestety nieco rzadziej kończąca się finalizacją transakcji. Spodziewamy się większej ilości transakcji sprzedaży z najmem zwrotnym, które pozwalają właścicielowi uwolnić środki finansowe i zachować płynność operacyjną, jak również poszukiwań oportunistycznych projektów magazynowych lub takich, gdzie inwestor może dodać wartość poprzez rozbudowę lub renegocjację kończącej się umowy najmu.

Sektor handlowy – małe formaty niezmiennie w formie

W sektorze handlowym w ostatnim półroczu nie było żadnych niespodzianek, ponieważ większość transakcji stanowiły nieruchomości typu convenience. Spośród 19 transakcji obiektami handlowymi 13 było małymi centrami o GLA do 3 500 mkw.

Całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w drugim kwartale 2022 roku wyniósł prawie 69 milionów euro, co jest drugim najniższym wynikiem kwartalnym od 2016 roku. Jednak dzięki wyjątkowo dobrym osiągnięciom odnotowanym w pierwszym kwartale, rezultat pierwszej połowy roku - 797 milionów euro - wygląda już nieco lepiej. Ta tendencja spadkowa wolumenu inwestycji w sektorze nie dziwi, ponieważ inwestorzy lokują kapitał głównie w mniejszych formatach handlowych, typu convenience, które okazały się wyjątkowo odporne na wprowadzane obostrzenia związane z pandemią, a także świetnie wpisują się w oczekiwania kupujących, którzy cenią sobie szybkie i wygodne zakupy w okolicy miejsca zamieszkania.

Wyzwania mieszkaniówki

Spadek sprzedaży mieszkań po drastycznej obniżce zdolności kredytowej potencjalnych nabywców w związku z wysokimi stopami procentowymi sprzyja rozwojowi sektora PRS. Osoby, które wcześniej planowały zakup, teraz skłaniają się ku wynajmowaniu mieszkań. Dodatkowo, szacuje się, że na stałe do Polski przesiedli się 1 milion Ukraińców. To gigantyczne wyzwanie dla segmentu mieszkaniowego. W porównaniu z kwietniem 2021, liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia zmniejszyła się w Polsce o ponad 80 proc. Jednocześnie obserwujemy gwałtowny wzrost czynszów najmu, spotęgowany inflacją. I wygląda na to, że te stawki jeszcze wzrosną. 

W warszawskich projektach PRS liczbę dostępnych mieszkań na wynajem można dosłownie policzyć na palcach jednej ręki. Nie dziwne więc, że inwestorzy w dalszym ciągu bardzo intensywnie interesują się tym sektorem. Obawy inwestorów budzą jednak dynamicznie rosnące koszty finansowania, które ze względu na czynsze płacone w złotówkach, rosną jeszcze szybciej niż w przypadku pozostałych sektorów rynku nieruchomości komercyjnych. Można spodziewać się zatem, że inwestorzy będą ostrożniej podejmować decyzje zakupowe.

Autor: Michał Ćwikliński, Managing Director, Avison Young